Siết tín dụng bất động sản nhưng đừng "đóng sập cửa"
Từ nhiều năm nay, giá bất động sản ở các đô thị lớn, bao gồm căn hộ chung cư và đặc biệt đất nền, là bài toán lớn mỗi khi người dân nghĩ đến "an cư lạc nghiệp". Với đa số gia đình trẻ, nếu không có sự hỗ trợ từ người thân thì việc mua một căn chung cư gần 2 tỷ đồng để sống giữa Thủ đô thật sự nan giải.
Nhiều gia đình dù hai vợ chồng có công ăn việc làm ổn định, nhưng để tích lũy mua nhà là không hề dễ dàng. Làm phép tính đơn giản như sau: Nếu tổng thu nhập của một cặp vợ chồng là 30 đến 40 triệu đồng/tháng thì chi phí sinh hoạt, nuôi con cái cũng sẽ chiếm hơn một nửa thu nhập, và sẽ phải mất bao năm để tích lũy đủ tiền mua nhà ở, nếu không vay mượn?
Đó là với những gia đình có thu nhập ổn định. Khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người thu nhập thấp (công nhân, lao động phổ thông, lao động tự do) càng xa vời khi thị trường nhà đất "sốt giá". Thời gian qua, trong khi kinh tế khó khăn vì đại dịch Covid-19 thì thị trường bất động sản lên cơn sốt lan rộng toàn quốc, giá đất tăng cao nhiều nơi. Đến cả đất nông thôn ở những nơi hầu như không có yếu tố hỗ trợ về điện, đường, trường, trạm… cũng bị "khuấy động" với cò đất. Hệ quả tất yếu là xuất hiện tình trạng "cầu ảo", "giao dịch ảo", thanh khoản "ảo" để thổi giá. Không hề quá khi nói rằng, người người, nhà nhà đang lao vào cơn sốt đất nhằm ăn chênh lệch. Nỗi lo bong bóng bất động sản là hiện hữu.
Giá nhà đất một khi bị "thổi" lên quá cao đương nhiên sẽ khiến nhiều bên thiệt hại, đặc biệt là những doanh nghiệp cần mặt bằng để sản xuất - kinh doanh. Giá thuê mặt bằng quá cao thì làm gì, kinh doanh gì cho lại?!
Trong nhiều bài viết trước đây trên BLOG, tôi từng nêu quan điểm, việc xã hội đi lên, làm giàu từ mua bán, lướt sóng ăn chênh lệch bất động sản sẽ không thể tạo nên sự thịnh vượng bền vững. Điều này cũng gián tiếp dẫn đến gia tăng khoảng cách giàu nghèo, chênh lệch mức sống trong xã hội, thậm chí đảo lộn giá trị. Khi mà mua bán trao tay một căn hộ hay một lô đất có thể giúp người ta kiếm lời vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, thì đầu cơ bất động sản sẽ trở thành giá trị ưu tiên. Nỗ lực cải thiện năng suất lao động hay đổi mới, sáng tạo trở nên không còn quan trọng.
Bởi vậy nên, động thái siết van tín dụng vào bất động sản mà nhiều ngân hàng thương mại đang thực hiện thời gian gần đây là cần thiết để hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, siết như thế nào với liều lượng ra sao lại là vấn đề đáng bàn nhằm hướng tới mục đích khai thác, phát huy tốt nhất nguồn lực đất đai.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nói với người viết bài này rằng, khi nói đến chính sách dành cho bất động sản không đơn thuần chỉ riêng đất đai, nhà ở mà chính sách với ngành này phải đặt trong "chuỗi giá trị". Và để kiểm soát được rủi ro bất động sản thì đồng thời phải nhìn vào tứ giác liên thông gồm: Bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản.
Vị chuyên gia này cho biết, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Bốn ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP), thống kê vào năm 2021.
Như vậy, trong chính sách với bất động sản - đặc biệt là yếu tố tín dụng bất động sản - cần phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng, tránh để tác động thái quá và tạo nên phản ứng dây chuyền. Nếu siết nguồn vốn vào thị trường này bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động từ trái phiếu, cổ phiếu một cách cực đoan theo kiểu "kiềng canh nóng, thổi rau nguội" thì khó tránh khỏi các bên đều thiệt hại, từ doanh nghiệp, ngân hàng cho đến người mua. Tư duy đơn giản là, một khi huy động vốn trở nên khó khăn, chi phí vốn cao thì làm sao giá nhà hạ nhiệt?
Do vậy, việc "siết tín dụng" cần phải hiểu theo hướng sàng lọc cho vay, phải xem xét giải ngân dựa trên từng điều kiện của ngân hàng, dự án và phân khúc/đối tượng mua. Đồng thời, việc cung ứng tín dụng cũng cần tính toán ở mức hợp lý để đảm bảo quyền lợi cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, trong đó, quan trọng hơn cả là xác định người mua nhà lần đầu và hỗ trợ về lãi suất phù hợp.
"Gạn đục khơi trong" thị trường là nhiệm vụ cần làm thường xuyên, được xây dựng dựa trên quy định cụ thể trong cả yêu cầu cấp tín dụng ngân hàng lẫn quy định tiêu chuẩn phát hành trái phiếu doanh nghiệp, phát hành thêm cổ phiếu.
Không một doanh nghiệp, một thị trường nào phát triển mà không cần đến vốn, điểm mấu chốt chính là đảm bảo dòng vốn chảy đúng hướng, sử dụng đúng mục đích, hoàn toàn khác với việc đóng sập cánh cửa tín dụng với bất động sản.
