Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản khi bị "siết" tín dụng?

Càng khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản càng cao

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý I vừa công bố, Bộ Xây dựng nhận định thị trường đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt. Trong quý đầu năm, sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản tăng dần theo tháng và ở hầu hết phân khúc của thị trường. Thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, với việc siết chặt hơn vốn tín dụng đổ vào bất động sản, một số chuyên gia lo ngại thị trường sắp tới sẽ rơi vào cảnh trầm lắng.

Nói với Dân trí, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng về lý thuyết, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể giúp dòng tiền đi đúng hướng, hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, với động thái này, trên thực tế thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn.

Khó khăn, theo ông Thịnh, không chỉ với doanh nghiệp mà còn đối với người mua nhà. Ông đề cập đến thực tế vừa qua có nhiều phản ánh rằng một số ngân hàng đã dừng nhận hồ sơ mới hoặc giải ngân.

Siết bất động sản nhằm mục đích loại bỏ đầu cơ, song theo ông Thịnh, đối với những người có nhu cầu mua nhà ở hoặc kinh doanh thì nên tạo cơ hội. "Với người mua nhà ở thật thì ra sao? Với các doanh nghiệp lớn, có uy tín, hoạt động tốt thì vẫn phải cho vay chứ", ông Thịnh nêu quan điểm và cho rằng chỉ nên tăng kiểm soát khâu thủ tục hồ sơ, siết dòng vốn chảy vào doanh nghiệp yếu kém.

Ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế - nêu lo ngại thị trường sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát nếu không thận trọng trong siết tín dụng.

Đối tượng "thấm đòn" đầu tiền, theo ông Ánh, là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. Dù để ở hay đầu tư thì không thể phủ nhận đó là nhu cầu chính đáng, đặc biệt trong điều kiện tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn.

"Trong khi cầu rất lớn thì nguồn cung bất động sản trong những năm qua lại quá khan hiếm. Điều đó có nghĩa, nhu cầu của người dân về BĐS là có thật và cần được đảm bảo khơi thông", ông Ánh nói.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở trong khi tổng cầu lớn. Sự lệch pha này dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Điều này, theo HoREA, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở (so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập).

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I năm nay vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm 2021.

Khi vốn tín dụng - một nguồn vốn quan trọng bị thắt lại - các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản sắp tới sẽ khó khăn hơn trong việc phát triển dự án. Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, hiện nguồn vốn cho bất động sản khá đơn điệu khi vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng. Nếu không có vốn thì sẽ phải điều chỉnh lại số lượng dự án. Cuối cùng, thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung, người dùng càng khó tiếp cận nhà ở. 

Lo tác động tiêu cực theo chuỗi lên nền kinh tế

Trước nhiều lo ngại về việc "siết vốn, vay mua nhà thêm khó", mới đây lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng trả lời báo chí, theo đó khẳng định quan điểm kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên để khôi phục nền kinh tế.

Theo vị này, tín dụng vào bất động sản không có biến động nhiều kể từ đầu năm tới nay, chiếm gần 20% trong tổng dư nợ. Con số này không cao mà thấp hơn so với giai đoạn trước (tăng 28%).

Tuy nhiên, theo ông Vũ Đình Ánh, việc siết tín dụng nếu không xem xét một cách thấu đáo sẽ gây ra những tác động tiêu cực theo chuỗi bởi tất cả các thành phần có mối liên hệ mật thiết. Ngoài việc nguồn cung thị trường bị bó hẹp, người dùng khó tiếp cận nhà ở, tác động còn với chính các tổ chức tín dụng.

Theo ông Ánh, tín dụng bất động sản vốn là khoản vay an toàn khi có sự liên kết với các chủ đầu tư lớn, uy tín và ngược lại. Lãi suất huy động của ngân hàng thời gian qua dù có nhích lên nhưng không nhiều. Nếu tiếp tục siết tín dụng, ngân hàng có thể "lâm cảnh" thừa vốn.

Chuyên gia này nhấn mạnh, cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt. Trong khi đó, những chủ đầu tư yếu kém, dự án không hiệu quả thì phải siết  lại.

Nếu làm được như vậy tổng vốn vào thị trường có thể không đổi nhưng cơ cấu thay đổi theo hướng có lợi cho người dân, thị trường. "Chủ trương siết là không sai nhưng dự án tốt, sản phẩm tốt sao phải siết, nên cần đúng người đúng dự án, sao cho dòng vốn vào đúng người có nhu cầu thực sự, với cả cá nhân với doanh nghiệp", ông Ánh nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cũng lên tiếng cho rằng các ngân hàng phải kiểm soát được mục đích sử dụng của người vay tiền để hỗ trợ người vay, phải đánh giá đúng nhu cầu vay của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.

Trong văn bản gửi Thủ tướng, HoREA kiến nghị để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước hết phải tháo gỡ "vướng mắc, bất cập" về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải "lành mạnh hóa" thị trường vốn. Một số chuyên gia khác lên tiếng cho rằng để siết đầu cơ, tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu người dân về nhà ở thì cần những giải pháp tổng thể.