Thêm yếu tố gây khó thị trường bất động sản, người mua nhà càng chật vật

Thị trường sẽ càng khan hiếm nguồn cung, giá càng bị đẩy lên cao?

Liên tiếp gần đây, nhiều ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Cụ thể, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Trong khi đó, Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cũng vừa yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài.

Các chuyên gia nhận định, các biện pháp thắt chặt khác có thể sẽ được áp dụng trong thời gian tới, điều này gây lo ngại cho không ít doanh nghiệp, người mua bất động sản.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam -  cho rằng việc "mạnh tay" siết tín dụng vào bất động sản có thể khiến thị trường khó khăn hơn về vấn đề nguồn cung.

Nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ gặp "trục trặc" vì không có vốn để phát triển dự án. Còn những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn hơn trong tiếp cận vốn.

"Việc siết tín dụng sẽ gây ra khó khăn lớn cho các nhà phát triển bất động sản. Cộng hưởng từ những vướng mắc về pháp lý nữa sẽ làm thị trường khan hiếm nguồn cung hơn nữa. Khi thị trường khan hiếm, đà tăng giá vẫn sẽ tiếp diễn. Giá cao gây khó khăn cho người có nhu cầu mua để ở, để đầu tư kinh doanh", ông Đính nói.

Vị chuyên gia còn lo ngại, khi nguồn cung "chính thống" ngày một "vắng bóng" sẽ là cơ hội cho các sản phẩm bất động sản không đầy đủ pháp lý có cơ hội xuất hiện tràn lan, tăng giá, gây sốt ảo.

"Thị trường bất động sản xảy ra tình trạng nguồn cung khan hiếm, do đó tràn lan tình trạng lách luật gom sổ chia lô, phá rừng san đồi để tách thửa, phân lô để bán kiếm lời", ông Đính ví dòng sản phẩm không đầy đủ pháp lý, lách luật như "hàng lậu", "hàng giả" trên thị trường.

Đang có ý định mua nhà, chị Thu Minh (Hà Đông, Hà Nội) phấp phỏng trước thông tin các ngân hàng đang siết chặt cho vay bất động sản.

Chị cho biết, các ngân hàng trước đây có thể cho vay khoảng 70% giá trị tài sản định giá thì nay rút xuống chỉ còn khoảng 50%. Trong khi đó, định giá bất động sản của ngân hàng bao giờ cũng thấp hơn so với thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - nhấn mạnh nếu ngay lập tức "siết" cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn, rủi ro.

Theo ông Châu, từ năm 2016 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vay tín dụng, vốn là nguồn "vốn mồi" ban đầu, là "bà đỡ" rất quan trọng để triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng.

"Gần đây đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất "căng" như thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ", ông Châu lo ngại.

Siết tín dụng có "dập" được cơn sốt thị trường?

Từng nhiều năm làm giám đốc một doanh nghiệp tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản, chuyên gia Nguyễn Hoàng cho rằng việc siết tín dụng sẽ giúp "hạ nhiệt" thị trường trong ngắn hạn, mang tính tạm thời.

"Tôi cho rằng về lâu dài, vẫn khó ngăn chặn được đầu cơ. Muốn thị trường ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có những chính sách tổng thể, vĩ mô hơn. Trong đó các vấn đề từ luật pháp, cơ chế chính sách, quy hoạch… đều phải được giải quyết, nguồn cung tăng lên", ông Nguyễn Hoàng nói.

Theo quan sát của vị này, hai năm trở lại đây, rất nhiều người tham gia thị trường là các F0 - những người có tiền dôi dư vì không biết đầu tư vào đâu trong đại dịch. "Số lượng vay ngân hàng đầu cơ không nhiều", ông Hoàng nói.

Vị chuyên gia này cũng lo ngại rằng, siết tín dụng sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, gây thêm khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt những có thu nhập thấp, trung bình.

Nhận định về động thái "siết" việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, hạn chế cấp vốn cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính lại cho rằng: Hầu hết những lĩnh vực này không có nhiều đầu cơ.

"Vì sao bất động sản hạng sang, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ít ai đầu cơ? Bởi giá vốn đã rất cao rồi. Khoản thanh toán lần đầu rất lớn. Rất ít ai vay ngân hàng để đầu cơ vào phân khúc này. Dòng sản phẩm này cũng không phải để lướt sóng. Những sản phẩm này chủ yếu là đầu tư thực, kinh doanh lâu dài, sử dụng lâu dài", ông Đính nhận định.

Để thị trường ổn định, lành mạnh hơn, ông Đính cũng cho rằng cần rất nhiều giải pháp đồng bộ, bền vững trong đó có việc tháo gỡ vướng mắc để nhiều dự án ra hàng hơn, tăng nguồn cung, cân đối cung cầu, giảm chi phí (trong đó có giảm chi phí về vốn)…

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho biết hiện nay thị trường bất động sản vốn đang chịu tác động bởi một loạt yếu tố như áp lực tăng giá, lạm phát ngày tăng cao, nguồn vốn (bao gồm cả tín dụng, trái phiếu) bị siết chặt. Trong đó, việc siết chặt tín dụng bất động sản có thể khiến thị trường gặp khó khăn trong một khoảng thời gian nhất định và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản.

"Theo góc nhìn của tôi, việc cùng lúc siết chặt các nguồn vốn đổ vào bất động sản nên được cân nhắc bởi điều này không chỉ tác động tới doanh nghiệp mà còn cả với phía người mua bất động sản với mục đích không phải đầu cơ", ông Khương nói.