Hướng đi khác của “nhà ở xã hội giá rẻ”

Trong nhiều thập niên qua, chính sách nhà ở xã hội đã được coi là một trong những công cụ quan trọng để hiện thực hóa khát vọng “an cư lạc nghiệp” của hàng triệu người lao động có thu nhập thấp và trung bình. Tư tưởng chủ đạo của chính sách này xuất phát từ tinh thần nhân văn sâu sắc: Nhà nước hỗ trợ để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu một mái ấm trong đô thị.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại Việt Nam những năm gần đây đang cho thấy một nghịch lý căn bản: chính công cụ “bán nhà giá rẻ” lại đang vô tình đẩy nhiều gia đình yếu thế vào vòng xoáy nợ nần và bất ổn, trong khi một hướng đi khác – mô hình cho thuê chất lượng cao với trợ cấp trực tiếp – vẫn chưa được khai thác đúng mức.

Câu chuyện của anh Hùng, một công nhân khu công nghiệp tại Hà Nội, là minh chứng điển hình. Dù đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng với thu nhập của hai vợ chồng chỉ hơn 20 triệu đồng mỗi tháng, anh hoàn toàn không biết tìm đâu ra số tiền 400 đến 500 triệu đồng để nộp đối ứng ban đầu, chưa kể những khoản trả góp hàng tháng cho ngân hàng. Giấc mơ sở hữu một căn hộ nhỏ gọn ở thành phố trở nên xa vời, trong khi áp lực tài chính lại có nguy cơ biến niềm vui “an cư” thành gánh nặng đè lên vai. Điều này không phải là câu chuyện cá biệt, mà là thực trạng chung của rất nhiều gia đình công nhân, lao động tự do, nhân viên văn phòng thu nhập thấp đang tìm kiếm chỗ ở tại các đô thị lớn.

Nghịch lý xuất phát từ chỗ, mô hình hiện hành vẫn đang lấy “sở hữu” làm trung tâm. Nhà nước hỗ trợ bằng cách bán nhà với giá thấp hơn thị trường, song thực chất mức “rẻ” này vẫn vượt quá khả năng của số đông người nghèo. Hơn nữa, việc ép buộc các chủ đầu tư phải xây dựng với giá thành thấp dẫn đến hai hệ lụy: chất lượng công trình bị cắt giảm, và doanh nghiệp không mặn mà tham gia nếu không có hỗ trợ tài chính công hoặc cơ chế bao tiêu đầu ra.

Trong khi đó, dòng tiền hỗ trợ từ ngân sách lại chủ yếu đi gián tiếp qua doanh nghiệp, khiến việc đến đúng đối tượng thụ hưởng bị hạn chế, thậm chí tạo kẽ hở cho đầu cơ, mua suất và sang nhượng kiếm lời.

Hệ quả là nhiều dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, chất lượng chỉ ở mức tạm bợ, thiếu hạ tầng dịch vụ và tiện ích. Các khu dân cư này tiềm ẩn nguy cơ xuống cấp nhanh chóng, trở thành những khu nhà ở biệt lập, làm xói mòn tính bền vững của chính sách. Người nghèo, thay vì được tiếp cận không gian sống ổn định và văn minh, lại phải chấp nhận một sự lựa chọn thiếu thỏa đáng. Chính sách nhân văn có thể dần mất đi ý nghĩa ban đầu.

Nhìn ra thế giới, có thể thấy không quốc gia nào chỉ dựa trên một mô hình duy nhất để giải quyết bài toán nhà ở xã hội. Singapore nổi tiếng với mô hình bán căn hộ HDB, nhưng thực chất đằng sau đó là một hệ thống hỗ trợ tài chính vô cùng sâu rộng và minh bạch: nhà nước trợ cấp trực tiếp tới từng hộ gia đình, bảo đảm mức giá bán phù hợp với khả năng chi trả. Quan trọng hơn, chất lượng công trình và dịch vụ đô thị luôn được quản lý chặt chẽ, khiến việc sở hữu nhà trở thành một lựa chọn thực sự khả thi cho người dân.

Ngược lại, tại Đức và Áo, trọng tâm chính sách được đặt vào phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Quỹ nhà này có thể do chính quyền địa phương, hợp tác xã hoặc doanh nghiệp tư nhân phát triển, nhưng đều chịu sự điều tiết về giá thuê và chất lượng. Nhà nước hỗ trợ trực tiếp một phần tiền thuê cho các hộ đủ điều kiện. Cơ chế này vừa đảm bảo tính công bằng xã hội, vừa tạo ra một thị trường cho thuê minh bạch, ổn định, với chất lượng tương đương nhà ở thương mại.

Hàn Quốc lại áp dụng mô hình kết hợp: vừa có nhà ở xã hội bán, vừa có hệ thống quỹ nhà cho thuê do Tổng công ty đất đai và nhà ở (LH Corporation) quản lý. Các căn hộ cho thuê dài hạn, chất lượng cao, giá hợp lý đã hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu gia đình công nhân tại các thành phố công nghiệp.

Từ những kinh nghiệm quốc tế này, có thể thấy Việt Nam cần một bước chuyển mình mạnh mẽ trong tư duy chính sách. Thay vì tiếp tục duy trì trọng tâm vào mô hình bán nhà giá rẻ, chúng ta cần đặt trục chính sách mới vào việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê chất lượng cao, đi kèm với trợ cấp trực tiếp từ ngân sách cho người dân. Cách tiếp cận này có 3 ưu điểm then chốt.

Thứ nhất, nó đảm bảo sự minh bạch: nguồn lực công đến thẳng tay người dân, loại bỏ nguy cơ trung gian trục lợi.

Thứ hai, nó tăng tính linh hoạt: mức trợ cấp có thể điều chỉnh theo thu nhập, địa bàn, giai đoạn, giúp chính sách luôn phù hợp với thực tiễn.

Thứ ba, nó tạo ra sự cơ động cho người lao động: họ không bị “trói chân” vào một khoản vay mua nhà 20 năm, có thể dịch chuyển nơi ở theo biến động của việc làm, đồng thời giảm áp lực giao thông khi được thuê nhà gần nơi làm việc.

Với Việt Nam, mô hình này có thể triển khai theo 2 giai đoạn. Từ nay đến năm 2030, cần ưu tiên thí điểm tại Hà Nội, TPHCM và một số đô thị công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Đồng Nai. Các dự án nhà ở xã hội cho thuê chất lượng cao nên được xây dựng với sự tham gia của cả khu vực công và tư, trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua cơ chế đất đai, thuế và tín dụng ưu đãi.

Ngân sách hỗ trợ được phân bổ trực tiếp cho hộ gia đình, chuyển thẳng vào tiền thuê nhà thông qua hệ thống ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công điện tử, dựa trên dữ liệu dân cư và thu nhập. Song song với đó, cần hoàn thiện hành lang pháp lý về thị trường cho thuê, bảo vệ quyền lợi cả người thuê và người cho thuê.

Sau năm 2030, khi hệ thống đã vận hành ổn định, có thể mở rộng mô hình ra toàn quốc, đồng thời hình thành một quỹ nhà ở xã hội cho thuê quốc gia. Quỹ này được quản lý tập trung nhưng vận hành linh hoạt theo từng địa phương, bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả sử dụng nguồn lực. Đặc biệt, cần gắn chính sách nhà ở xã hội cho thuê với quy hoạch phát triển đô thị đa trung tâm và định hướng TOD – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Việc đặt các khu nhà cho thuê quanh các trục metro, BRT, đầu mối giao thông đô thị không chỉ giải quyết bài toán an cư, mà còn góp phần giảm ùn tắc, giảm phát thải, hình thành “lối sống đô thị 15 phút”, bền vững.

Ở cấp độ địa phương, các thành phố có thể thành lập một cơ quan quản lý quỹ nhà ở cho thuê chuyên trách để đảm bảo tính chuyên nghiệp và minh bạch trong vận hành. Đơn vị này cần thiết lập cơ chế định kỳ rà soát thu nhập một cách linh hoạt: Nếu người thuê vẫn thuộc diện thu nhập thấp, họ tiếp tục được hưởng giá thuê ưu đãi và các chính sách trợ cấp. Trường hợp thu nhập của người thuê tăng lên và vượt qua ngưỡng quy định của nhà ở xã hội, họ sẽ được tiếp tục thuê căn hộ đó để đảm bảo ổn định cuộc sống và cộng đồng, nhưng không còn được hưởng cơ chế giá thuê ưu đãi và phải chuyển sang mức giá thuê tiệm cận thị trường do Nhà nước quản lý.

Chính sách này mang lại sự cân bằng: vừa giữ được những cư dân đã ổn định cuộc sống, vừa đảm bảo tính công bằng khi không còn dùng ngân sách công để trợ cấp cho đối tượng đã có khả năng chi trả.

Đơn vị này cũng phải đảm bảo công tác vận hành, bảo trì và duy tu quỹ nhà được thực hiện bài bản, giữ vững chất lượng, tiện ích công trình theo thời gian.

Cần nhấn mạnh rằng, an cư không đồng nghĩa với sở hữu. Với đại đa số người lao động, an cư đơn giản là có một nơi ở ổn định, an toàn, tiện nghi và phù hợp với khả năng chi trả. Khi chúng ta thay đổi tư duy từ “sở hữu bằng mọi giá” sang “ổn định bằng nhiều cách”, chính sách nhà ở xã hội mới thực sự đi vào thực chất. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư mới không biến thành gánh nặng nợ nần, mà trở thành nền tảng vững chắc cho một xã hội công bằng, một nền kinh tế năng động và một đô thị phát triển bền vững.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!