Thận trọng siết tín dụng vào bất động sản

Siết tín dụng nguồn cung sẽ giảm 

Chia sẻ tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" vừa diễn ra, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, chúng ta bàn về câu chuyện huy động nguồn vốn bất động sản theo nghĩa nào: Chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay bàn cả câu chuyện dài hơn là thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối mà nguồn cầu này chủ yếu đến từ kinh doanh kiếm lợi nhuận?

"Thực tế là do thiếu thu nhập nên người ta lao vào kinh doanh bất động sản. Hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng", ông Võ nói.

Trước tình hình này, ông cho rằng nên bàn về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường đang chứng kiến các cơn "sốt đất" ngày càng mạnh hơn và nhiều dự án bất động sản đang hình thành trong tương lai, cho nên câu chuyện này sẽ càng phức tạp hơn trong bối cảnh hiện nay.

"Năm 1980 Nhật Bản rơi vào sốt giá. Cơn sốt trên thị trường bất động sản đã khiến thị trường chứng khoán Nhật Bản hình thành bong bóng. Năm 1997 tại Thái Lan, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đã gây nên khủng hoảng tài chính toàn ASEAN. Năm 2008, khủng hoảng Mỹ do áp dụng cơ chế thế chấp gây khủng hoảng toàn cầu, ngân hàng Mỹ đã phải bỏ ra rất nhiều tiền để cứu thị trường. Hay sự tàn phá của lạm phát 2009 - 2010 tại Việt Nam đã làm thị trường rơi vào khủng hoảng trầm trọng", ông Võ dẫn ví dụ.

Ngoài ra, ông Võ cho rằng, chúng ta cần suy xét cẩn thận nguồn thu từ đất, để tránh "sốt đất" không lặp đi lặp lại sốt giá. Nước ngoài không có chu kỳ lặp lại sốt giá, nhưng tại Việt Nam, năm 1990 - 1992 đất tăng gấp 10 lần, năm 2000 - 2002 tăng gấp 10 lần, cứ thế tăng lên và giờ đã tăng rất nhiều lần.

"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân. Đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận", ông Võ nhấn mạnh.

Cấp vốn vay cho người mua nhà ở thực

Bàn về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính - tiền tệ.

Động thái này còn góp phần thanh lọc các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.

Theo ông Thịnh, trước hết cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại. 

Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.

Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường.

"Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp", ông Thịnh phân tích.

Cuối cùng, theo vị chuyên gia này, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.