Được giữ 100% tiền thu quỹ đất TOD, TPHCM kỳ vọng phát triển đô thị metro
(Dân trí) - Nhận 100% nguồn thu từ quỹ đất quanh ga metro, gỡ vướng mắc về thanh toán cho nhà đầu tư BT cũ, phát triển giao thông tại Côn Đảo... là những cơ chế mới được trao cho TPHCM từ Nghị quyết 98 sửa đổi.
Ngày 11/12, khi các dự án metro, vành đai tại TPHCM vẫn đang hòa nhịp thi công hối hả, tại thủ đô Hà Nội, các đại biểu Quốc hội đã bấm nút thông qua nghị quyết mới sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM.
Với việc được trao thêm những cơ chế ưu việt để phát triển hạ tầng, TPHCM hướng đến năm 2026 và nhiều năm tới với triển vọng có thêm loạt công trình lớn được khánh thành, khởi công.
Xây metro từ nguồn thu quỹ đất TOD
Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên cao cấp tại Đại học Việt Đức, thành viên nhóm nghiên cứu mô hình TOD (phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng) đường sắt đô thị cho TPHCM, đánh giá cao Nghị quyết 98 sửa đổi khi bổ sung cơ chế cho phép thành phố giữ lại 100% tiền thu từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hệ thống metro.
Xây đường sắt đô thị theo mô hình TOD, nói cách khác là khai thác quỹ đất xung quanh ga metro để thu tiền và tái quy hoạch đô thị, là một mục tiêu được TPHCM đặt ra từ lâu, nhưng phải chờ đến khi có Nghị quyết 98 sửa đổi, thành phố mới chính thức nắm công cụ để thực hiện.
TPHCM dự kiến khai thác thí điểm mô hình TOD tại 4 nhà ga của tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương (Ảnh: Nam Anh).
Theo mô hình phát triển TOD, thành phố hoặc nhà đầu tư sẽ ứng kinh phí để giải tỏa, thu hồi phần đất xung quanh ga để tạo quỹ đất xây dựng đô thị nén. Trước khi Nghị quyết 98 được sửa đổi, nguồn thu từ khai thác quỹ đất sẽ phải chia 20/80, thành phố giữ lại 80% và nộp về Trung ương 20%.
"Với việc được giữ lại 100% nguồn thu từ TOD thay vì 80%, TPHCM có thêm nguồn thu để tái đầu tư cho metro. Quan trọng hơn, thành phố được chủ động trong việc hợp tác, triển khai dự án với các doanh nghiệp, nhà đầu tư", TS Nguyễn Ngọc Hiếu phân tích.
Theo nghị quyết mới, thành phố được sử dụng ngân sách hoặc vốn ứng trước của nhà đầu tư để chi trả tiền giải phóng mặt bằng quỹ đất TOD xung quanh nhà ga. Việc thu hồi đất sẽ căn cứ theo Điều 79, Luật Đất đai (thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng).
TS Nguyễn Ngọc Hiếu cho rằng, Nghị quyết 98 sửa đổi trao cho TPHCM cơ chế rất rộng mở để tiến hành giải tỏa, thu hồi đất xung quanh các nhà ga metro. Tuy nhiên, đây sẽ là điểm mà thành phố phải cân nhắc, vì áp cơ chế để thu hồi đất cũng đồng nghĩa gia tăng bức xúc cho người dân phải di dời.
Bổ sung các tuyến metro được hưởng cơ chế đặc thù
Trước khi Nghị quyết 98 sửa đổi được ban hành, TPHCM loay hoay với việc đề xuất bổ sung thêm dự án metro vào danh mục hưởng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188/2025 của Quốc hội.
Thời điểm ban hành, nghị quyết này chỉ áp dụng cho 10 tuyến metro theo quy hoạch của TPHCM. Nhiều tuyến mới được chuyển giao về cho TPHCM, như tuyến metro Suối Tiên - Bình Dương, tuyến TPHCM - Thủ Dầu Một, hay tuyến Thủ Thiêm - Long Thành đều chưa có trong danh mục.
TPHCM dự kiến bổ sung tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành vào danh mục hưởng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 188 (Đồ họa: Ngọc Tân).
TPHCM xác định cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 188/2025 là điều kiện quan trọng để triển khai dự án metro. Trưởng Ban quản lý Đường sắt đô thị TPHCM Phan Công Bằng từng đề cập, Nghị quyết 188 đã giúp tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương rút ngắn được 1 năm chuẩn bị dự án. Thành phố không phải xin Quốc hội điều chỉnh chủ trương đầu tư, đồng thời được trao cơ chế chỉ định thầu.
Vừa qua, Nghị quyết 98 sửa đổi đã cho phép UBND TPHCM tiếp tục áp dụng chính sách đặc thù, đặc biệt của Nghị quyết 188/2025 để phát triển mạng lưới metro. HĐND TPHCM được quyền bổ sung các dự án đường sắt mới nằm trên địa bàn thành phố vào phụ lục Nghị quyết 188/2025.
Cũng theo Nghị quyết 188/2025, giai đoạn trung hạn 2026-2030 và 2030-2035, ngân sách Trung ương sẽ hỗ trợ cho TPHCM khoảng 206.000 tỷ đồng để phát triển hệ thống đường sắt đô thị. Thành phố cũng có kế hoạch bố trí ngân sách cho các dự án ưu tiên đầu tư.
Giải quyết dự án BT tồn đọng
Nghị quyết 98 sửa đổi cũng mở ra cơ chế để TPHCM tháo gỡ dứt điểm các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã ký trước thời điểm Luật Đối tác công tư có hiệu lực, nhưng chưa hoàn tất thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư.
Theo nghị quyết, nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất hoặc tài sản công theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; quỹ đất thuộc diện thu hồi; quỹ đất do cơ quan Nhà nước quản lý hoặc phương án kết hợp các loại đất này.
Dự án cống ngăn triều, chống ngập tại TPHCM được kỳ vọng về đích sau khi Nghị quyết 98 sửa đổi được ban hành (Ảnh: Nam Anh).
Nếu quỹ đất thanh toán có phần diện tích do cơ quan Nhà nước đang quản lý, UBND TPHCM sẽ thu hồi toàn bộ khu đất để giao hoặc cho thuê trực tiếp, không qua đấu giá quyền sử dụng đất và không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
UBND TPHCM được giao thẩm quyền quyết định việc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư, đồng thời đàm phán và ký phụ lục hợp đồng BT để xác định rõ quỹ đất thanh toán.
Với các dự án BT chưa được giao đất hoặc cho thuê đất, căn cứ giá trị khối lượng công trình BT đã được nghiệm thu và kiểm toán, thành phố sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất để thanh toán. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được xác định theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về đối tác công tư.
Trước đó, nhiều dự án BT dạng "đổi đất lấy hạ tầng" tại TPHCM bị mắc kẹt, không thể về đích vì vướng cơ chế thanh toán cho nhà đầu tư. Điển hình như dự án cống ngăn triều, chống ngập và dự án Vành đai 2, đoạn Gò Dưa - Phạm Văn Đồng.
Nhà đầu tư chiến lược cho đặc khu Côn Đảo
Trong Nghị quyết 98 sửa đổi, từ khóa "nhà đầu tư chiến lược" được nhắc đến 19 lần, cho thấy dư địa rộng mở để doanh nghiệp lớn tham gia vào phát triển cơ sở hạ tầng tại TPHCM.
Nghị quyết mới đã bổ sung 11 nhóm dự án được ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược. Trong đó, một nhóm dự án được dành riêng để phát triển đặc khu Côn Đảo.
Sân bay Côn Đảo dự kiến được mở rộng để đón máy bay cỡ lớn (Ảnh: Ngọc Tân).
Nhóm dự án này bao gồm đầu tư nâng cấp, mở rộng sân bay Côn Đảo với quy mô vốn từ 10.000 tỷ đồng trở lên; đầu tư khu di tích lịch sử quốc gia đặc biệt với quy mô vốn từ 800 tỷ đồng trở lên; đầu tư bến tàu khách, tàu hàng từ 2.000 tỷ đồng trở lên; đầu tư xây dựng và kinh doanh công trình giao thông kết hợp thương mại, dịch vụ từ 3.000 tỷ đồng trở lên.
Riêng với dự án nâng cấp sân bay Côn Đảo, Quốc hội cho phép nhà đầu tư chiến lược được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian thực hiện dự án, miễn thuế trong 6 năm đầu và giảm 50% số thuế phải nộp trong 13 năm tiếp theo.
Không dừng ở đó, nghị quyết mới còn mở cơ chế đầu tư cáp treo tại Côn Đảo, thông qua việc cho phép nhà đầu tư xây dựng trụ đỡ dây cáp trên trảng cỏ, đất có cây bụi, những nơi đất trống được tính theo độ che của cây rừng dưới 2.000m2.
Đối với mỗi trụ đỡ dây cáp gắn với nhà ga hành khách, doanh nghiệp được xây dựng công trình phục vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ với diện tích dưới 10.000m2.
Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM.
Nghị quyết đã bổ sung một chương quan trọng về khu thương mại tự do TPHCM, với hàng loạt cơ chế mới về đất đai, đầu tư, thủ tục hành chính và phân cấp quản lý
Các nội dung chính của Nghị quyết sửa đổi Nghị quyết 98 là phân quyền mạnh mẽ hơn cho TPHCM trong quy hoạch; tăng thẩm quyền cho thành phố trong lĩnh vực đầu tư các dự án theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng); tạo hành lang pháp lý linh hoạt và đầy đủ cho việc thu hút nhà đầu tư chiến lược; đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện cho nhà đầu tư khi tham gia các dự án quy mô lớn; mô hình khu thương mại tự do với cơ chế vượt trội.
