Bảng giá đất và những con đường đắt nhất hành tinh

Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung mới quan trọng, bao gồm việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, phát huy vai trò, trách nhiệm, chủ động của chính quyền địa phương trong quản lý, sử dụng đất. 

Bảng giá đất trong Luật là công cụ quan trọng giúp hoàn thiện xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương nhằm góp phần chống thất thu thuế, điều tiết chênh lệch địa tô, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tính tích cực của bảng giá đất như đã rõ là giá đền bù sát giá thị trường khắc phục tình trạng mua bán hai giá; các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn giúp hạn chế tình trạng đầu cơ găm giữ đất, và chi phí đền bù giải tỏa cho người dân khi bị thu hồi đất sẽ thỏa đáng hơn, tránh khiếu kiện kéo dài...

Tuy nhiên, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản (BĐS) tăng lên do chi phí đầu vào tăng, giá đất tăng sẽ dẫn đến sản phẩm đầu ra tăng và điều này có thể gây tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS, nhà ở tăng lên...

Theo Luật, bảng giá đất được xây dựng hàng năm, nhưng thông thường đối với 1 dự án, giá đất trước và sau khi dự án được phê duyệt và hoàn thành theo quy hoạch sẽ khác nhau. Đây là vấn đề liên quan đến rất nhiều yếu tố trong công tác quản lý nhà nước cũng như quá trình chuyển động của thị trường. Cụ thể, thị trường BĐS sơ cấp - thị trường được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất - phụ thuộc lớn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch các khu đô thị. Tuy nhiên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lại phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng (QHXD) đô thị.

QHXD tác động đến nguồn cung trên thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất và phát triển các dự án đô thị.

Một trong những nội dung quan trọng của đồ án QHXD là định hướng phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, trung tâm hành chính dịch vụ thương mại, văn hóa giáo dục, đào tạo y tế, công viên cây xanh, thể dục thể thao, quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trên mặt đất, trên cao và ngầm dưới đất. Theo định hướng phát triển không gian của thành phố, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người dân triển khai các dự án phát triển đô thị, khu nhà ở mới tạo ra nguồn cung BĐS cho thành phố.

Đồ án QHXD đô thị quy định khu vực dành cho các loại đất, mật độ xây dựng, tầng cao trung bình và mục đích sử dụng khác nhau như đất xây dựng nhà ở, công trình thương mại, công trình công nghiệp, công trình dịch vụ công cộng.

Đồ án quy hoạch chi tiết thể hiện mục đích sử dụng đất, hoặc chức năng sử dụng đất của từng lô đất xác định theo QHXD được phê duyệt. Giá của BĐS đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất đem lại, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cảnh quan khu vực...

Quy hoạch xây dựng đô thị tác động và hình thành nên các trung tâm đô thị, làm thay đổi mục đích sử dụng đất và thay đổi hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, các dịch vụ xã hội, tiện nghi môi trường… là tác nhân khơi dòng vốn đầu tư xây dựng cơ bản, tác động trực tiếp giá cho thuê đất, dẫn đến thay đổi giá trị bất động sản đô thị.

Ngày nay BĐS tại các khu trung tâm phố cổ, phố cũ có mặt bằng giá khá ổn định, cơ quan quản lý chỉ cần thu thập mẫu giao dịch trong khu vực lân cận là có thể tìm ra được giá thị trường. Tuy nhiên với các dự án lớn nằm ở khu vực giáp ranh giữa ngoại ô và nội thị thì xác định giá trị đất như thế nào trước khi đấu giá và thu hồi đất? Việc xác định mẫu khá khó khăn vì trong nhiều trường hợp đất dự án sẽ bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp với nguồn gốc khác nhau. Nhiều năm trước từng có câu chuyện chi phí đền bù giải tỏa thu hồi đất khu vực giáp ranh chỉ có giá 20 - 30 nghìn/m2 (do tính giá đất là nông nghiệp trong khu vực dự án).

Ngược lại, với trường hợp các dự án làm đường, cải tạo, mở rộng chạy qua nội đô, chúng ta đã có nhiều bài học đắt giá về những con đường đắt nhất hành tinh ở Hà Nội, như đường Ô Đông Mác - Nguyễn Khoái trị giá khoảng 1.139 tỷ đồng cho 570m đường; đường Kim Liên - Xã Đàn là 773 tỷ đồng cho 550m đường; đường Ô Chợ dừa - Hoàng Cầu khoảng 800 tỷ đồng cho 547m đường... Sau khi các dự án này hoàn thành, giá đất dọc theo các con đường tăng vọt lên nhiều lần, tuy nhiên chỉ một số cá nhân hay tổ chức bỗng dưng được hưởng lợi chênh lệch địa tô trong khi nhà nước phải trả tiền đầu tư.

Từ thực tế trên, các nhà quản lý cần nghiên cứu kỹ cơ chế thu hồi đất cho một dự án, không chỉ là căn cứ vào bảng giá đất mà còn những khoảng đất xung quanh trước và sau khi dự án hoàn thành mà các tổ chức, cá nhân có thể hưởng lợi, nhất là đối với các dự án giao thông, mở đường.

Thời gian tới, khi nhà nước triển khai dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam đi xuyên qua các trung tâm, các đầu mối đô thị, quỹ đất xung quanh các khu vực này cần được tính toán kỹ lưỡng.

Quản lý xác định giá đất tại các nước phát triển dựa vào hệ thống dữ liệu địa chính để xác định giá thị trường cũng giống như tại Việt Nam khi thu thập mẫu để xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên tại các nước phát triển không có bảng giá đất kiểm soát cố định hàng năm. Các thẩm định viên và phòng tài chính của địa phương đánh giá tài sản thông qua các công ty môi giới bất động sản. Ngoài ra, các nước phát triển có chính sách thuế, phí riêng đối với các dự án đầu tư phát triển.

Ở Việt Nam toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý. Những năm qua dù công tác quản lý đất đai của chúng ta đã dần đi vào nề nếp, hệ thống dữ liệu dần phát triển, tuy nhiên vẫn chưa thể bằng các nước phát triển có hệ thống dữ liệu địa chính hàng trăm năm.  

Qua tìm hiểu, tôi được biết Trung Quốc - nước láng giềng chúng ta, trong quản lý xác định giá đất không có bảng giá đất ban hành hàng năm mà thông qua giá chuẩn để làm căn cứ trước khi đấu giá. Giá chuẩn được xác định bằng một phương trình toán học với các tham số tương tự giống như ở Việt Nam (điều 8, Nghị định 71/2024/NĐ-CP - các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất) như: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông; điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình dáng của thửa đất, khu đất; thời hạn sử dụng đất; hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng.v.v.

Quản lý BĐS đô thị là công việc hệ trọng, bởi kinh doanh BĐS đô thị là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần làm tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với mỗi quốc gia.

Luật đất đai 2024 quy định ban hành bảng giá đất hàng năm là một nỗ lực của ngành tài nguyên môi trường nhằm đưa giá trị đất đai sát giá thị trường, đảm bảo chống thất thu thuế, điều tiết công bằng chênh lệch địa tô, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, các tổ chức và tư nhân. Tuy nhiên cơ quan quản lý cần phối hợp tốt với quy hoạch đô thị, các đề tài nghiên cứu khoa học trong cùng lĩnh vực, những thông lệ quốc tế để không còn những con đường đắt nhất hành tinh, hoặc ngược lại giá đền bù quá thấp, đưa quản lý đất đai ngang tầm các nước khu vực và trên thế giới.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!