Vì sao nhà đất vẫn tăng giá?

Nhiều người có chung thắc mắc: Vì sao giá nhà đất vẫn không ngừng tăng, ngay cả khi ba luật về đất đai, nhà ở, bất động sản đã có hiệu lực.

Có nhiều lý giải khác nhau nhưng một nguyên nhân nhận được sự đồng thuận lớn là: thiếu nguồn cung và lệch pha về cung cầu, đặc biệt là chung cư và các thửa đất nhỏ giá trung bình ở khu vực trung tâm.

Dưới góc nhìn pháp lý của cá nhân, tôi cho rằng biến động giá và thiếu nguồn cung nhà đất thời gian qua bắt nguồn từ các lý do sau:

Thứ nhất: Số lượng dự án nhà ở mở bán mới không nhiều. Chúng ta kỳ vọng nguồn cung sẽ được đẩy mạnh khi các luật mới bắt đầu hiệu lực, nhưng thực tế vẫn chưa có nhiều thay đổi so với trước đây.

Lý do ở chỗ dù đã có các quy định thông thoáng, hợp lý nhưng một số luật vừa ban hành áp dụng cho các dự án mới sẽ được thực hiện trong thời gian tới. Những dự án này cần thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý nên chưa thể mở bán trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, các dự án đã triển khai trước đây đang phải tạm dừng vì nhiều nguyên nhân khác nhau như: lựa chọn nhà đầu tư không đúng, không đáp ứng các quy định về đất đai… thì vẫn chưa có hướng xử lý. Các dự án cũ vì thế vẫn ở chế độ "chờ" chính sách mới tháo gỡ.    

Đơn cử tại Hà Nội, theo báo cáo số 80 của thành phố gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 26/3, trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 31/12/2023 trong tổng số 400 dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì 189 dự án "có vướng mắc" về lựa chọn nhà đầu tư. Chắc chắn là nếu được tháo gỡ thì số lượng dự án có vướng mắc trên sẽ giúp tạo nguồn cung căn hộ rất lớn cho thị trường.

Thứ hai: Chi phí "đầu vào" tăng dẫn đến giá đất tăng. Khi khung giá đất đã được bỏ, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, tăng so với bảng giá đất trước đây (vốn thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật hay còn gọi là giá thị trường). Bảng giá đất tăng cao sẽ dẫn đến các chi phí tiền đất của người dân tăng tương ứng (tiền thuế đất, tiền sử dụng đất khi được cấp sổ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất…).  

Với các doanh nghiệp, dù việc xác định giá đất dự án không dựa vào bảng giá đất nhưng với quy định mới, tiền sử dụng đất xác định cho các dự án đầu tư sẽ không thể thấp hơn so với trước đây. Đặc biệt trong bối cảnh các chi phí về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tăng cao hơn, khi người bị thu hồi sẽ nhận được nhiều lợi ích hơn so với trước đây.

Cộng hưởng đến các yếu tố đó thì khó có giá đất rẻ. Chi phí tiền đất tăng sẽ làm giá đất tăng theo kiểu "nước nổi, bèo nổi".

Khi bảng giá đất, giá đất cụ thể (giá đất đầu vào) xác định tiệm cận hơn với giá thị trường thì giá đất chuyển nhượng (giá đầu ra) tăng là yếu tố mang tính quy luật. Như vậy, ngay cả khi nguồn cung có được cải thiện đi chăng nữa thì giá bất động sản có thể vẫn rất khó "hạ nhiệt" được trong thời gian ngắn.

Thứ ba: Xu hướng đầu cơ "găm" đất. Không khó để khẳng định tâm lý người dân vẫn mong muốn đầu tư vào đất bởi tính sinh lời cao. Có người cho rằng, đất đai là kênh giữ tài sản tốt. Điều đó là đúng với cả người đầu tư hay người mua đất đai để giữ tài sản. Câu nói cửa miệng "làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất" vẫn còn đúng, ít nhất đến thời điểm này.   

Việc đầu cơ cũng dẫn đến những chiêu trò "kích" giá nhà đất. Những cuộc đấu giá với giá cao chót vót rồi bỏ cọc làm nhiễu loạn thông tin thị trường như tại Thanh Oai, Hoài Đức… không còn quá xa lạ. Hệ quả sau những đợt "kích" giá là thông tin thị trường bị nhiễu loạn và người mua trong mê cung giá.

Vậy đâu là giải pháp cho thực trạng giá nhà đất tăng đột biến thời gian qua? Theo quan điểm của chúng tôi thì có thể xem xét đến một số giải pháp sau:

Trước mắt, cơ quan có thẩm quyền xem xét ban hành cơ chế xử lý các dự án đang bị dừng do vướng mắc pháp lý. Nói cách khác, cần có quy định để xử lý dứt điểm theo hướng cho triển khai hoặc chấm dứt hẳn các dự án kiểu này; không để tình trạng dự án "treo" như hiện nay.

Các dự án được "hồi sinh" là nguồn cung quan trọng cho thị trường trong thời gian tới. Số lượng dự án "tắc" nhiều và chỉ cần một số nhỏ trong các dự án này triển khai là sẽ có thay đổi về nguồn cung cho thị trường.

Về lâu dài, việc xem xét áp dụng mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà đất, để đất bỏ hoang vẫn là giải pháp căn cơ. Nhiều người cho rằng áp dụng mức thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ càng làm tăng giá nhà đất vì người mua cuối cùng phải chịu.

Tuy nhiên, nếu chúng ta nhìn từ góc độ người sở hữu nhiều nhà, đất phải chịu mức thuế cao hơn người sở hữu ít, giá bán của họ vì thế cũng cao hơn nên sản phẩm sẽ mất tính cạnh tranh, bất lợi về chi phí. Quyền lựa chọn thuộc về người mua.

Tất nhiên, việc áp dụng một luật thuế như vậy cần có sự nghiên cứu kỹ về thời điểm và cách thức sao cho phù hợp. Theo tôi, để có cơ sở đánh giá tác động một cách đầy đủ của yếu tố này, chúng ta có thể nghiên cứu áp dụng quy định về thuế lũy tiến bất động sản ở dạng Nghị quyết thí điểm của Quốc hội trong một thời gian nhất định (ví dụ 3 năm). Sau thời gian thí điểm sẽ rà soát, đánh giá, nếu thực sự "chín" thì ban hành thành luật, áp dụng một cách ổn định, lâu dài.

Nếu như việc áp dụng mức thuế bất động sản có thể gặp nhiều ý kiến trái chiều do vấn đề lợi ích thì việc công khai thông tin, đẩy mạnh số hóa và tiến tới thành lập sàn giao dịch bất động sản quốc gia - một dạng như sàn giao dịch chứng khoán hiện nay - có thể là một giải pháp mang tính bền vững.

Một sàn giao dịch quốc gia về bất động sản hoạt động theo mô hình tổ chức dịch vụ công do Nhà nước quản lý tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai sẽ góp phần kiểm soát được giá trị giao dịch thực tế, giúp minh bạch và lành mạnh thị trường.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!