Đấu giá đất, không đấu giá bất chấp

Liên tiếp các cuộc đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội với giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm thời gian qua, đem đến cái nhìn nghi ngại hơn là lạc quan về việc ngân sách sẽ được bổ sung những nguồn thu lớn. Đó cũng là câu chuyện không chỉ của riêng Hà Nội mà còn có thể bắt gặp ở nhiều địa phương, tạo ra những "làn sóng" đẩy giá đất.

Vậy phải chăng cách thức các địa phương tổ chức đấu giá đất đang đi chệch hướng so với mục tiêu mà công cụ này cần hướng tới?

Công thức chung của các cuộc đấu giá này là địa phương thu hồi đất, chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân, trong đó đa số là đất nông nghiệp vốn có giá bồi thường rất rẻ. Sau đó, cơ quan quản lý tổ chức san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, phân chia thành các lô đất và tổ chức đấu giá. Số tiền thu được từ đấu giá sau khi trừ đi chi phí Nhà nước đã ứng trước và chi phí tổ chức đấu giá sẽ được nộp vào ngân sách.

Đối với những địa phương gặp khó khăn về thu ngân sách thông qua thuế, phí, lệ phí thì thu tiền từ đấu giá đất là một phương thức thu ngân sách quan trọng nhằm đảm bảo kinh phí đầu tư hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa số thửa đất sau khi bán đấu giá lại bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và liên tục được "mua đi, bán lại". Đất nền đấu giá trở thành mặt hàng để đầu tư, thay vì giải quyết nhu cầu ở thực của người dân. Ngược lại, người nông dân thì mất đất canh tác, mất đi tư liệu sản xuất chủ yếu và thường gặp khó khăn trong chuyển đổi nghề nghiệp. Nếu để đất cho người dân canh tác, ít nhất đất vẫn tạo ra lúa gạo để ăn, thay vì trở thành những "khu đô thị ma", "khu dân cư ma", nơi đổ trộm phế thải…

Ở nhiều nơi, đấu giá đất ngày càng đi chệch khỏi bản chất là một công cụ tạo chỗ ở cho người dân do gia tăng dân số tự nhiên, nhằm ổn định đời sống. Luật Đất đai quy định rõ trường hợp giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (ở cả đô thị lẫn nông thôn) phải thông qua đấu giá (chỉ loại trừ trường hợp giao đất ở cho những người không có đất ở và chưa từng được giao đất ở, tức là hướng đến các hộ nghèo, đối tượng chính sách). Việc gia tăng nguồn thu cho ngân sách không phải mục đích quan trọng nhất mà công cụ này nhắm tới.

Tuy nhiên qua thời gian, đấu giá đất nền lại dần trở thành công cụ tạo nguồn thu ngân sách địa phương và phân bổ trực tiếp nguồn cung bất động sản ra thị trường. Hệ quả của thực tế này là những người tham gia đấu giá và trả giá "khủng" đa phần không phải dân địa phương. Nhiều cuộc đấu giá như báo chí đã phản ánh, bị biến tướng, trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư với tâm lý "lướt sóng" kiếm lời. Nhiều trường hợp "cò đất" sử dụng cuộc đấu giá như một chiêu kích giá, tạo "sóng", gây sốt đất.

Cuộc đấu giá đất tại xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn với 3 thửa đất được trả giá "siêu tưởng" 30 tỷ đồng/m2 đã khiến Hà Nội một lần nữa phải có chỉ đạo khẩn. Tại công văn số 4085 ngày 5/12, UBND thành phố chỉ đạo các đơn vị phải "đánh giá hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá".

Trước đó vào tháng 9, UBND thành phố trong công văn số 3119 đã chỉ đạo các quận, huyện "hạn chế việc tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên đấu giá để giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để thực hiện dự án, đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất".

Nội dung này tiếp tục được nhấn mạnh tại Quyết định số 61 năm 2024 của UBND thành phố quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai. Theo đó, thành phố ưu tiên đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở theo hướng văn minh, hiện đại, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội; cơ bản đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp đấu giá đất nền để giao đất ở cho cá nhân tự xây dựng nhà sẽ bị hạn chế và cần phải được UBND thành phố "xem xét, quyết định theo từng dự án cụ thể phù hợp với định hướng chung và đặc thù từng khu vực (đảm bảo các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc cảnh quan theo quy định)".

Như vậy, Hà Nội thời gian qua đã vạch rõ phương hướng nhất quán trong việc khai thác, phân bổ nguồn lực đất đai. Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao đất cho doanh nghiệp thông qua đấu giá, đấu thầu để thực hiện các dự án khu đô thị hiện đại, đồng bộ hạ tầng, tạo bộ mặt khang trang cho Thủ đô. Hướng đi này cũng tương thích với quy định của Luật Đất đai 2024: Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các khu đất có quy mô quá nhỏ, không đủ bố trí tiện ích, hạ tầng (giống như các khu đất đấu giá tại Sóc Sơn, Thanh Oai, Hoài Đức… thời gian qua) sẽ không được thu hồi đất và không thể tổ chức đấu giá.

Với các khu đất đã thu hồi theo luật cũ, công văn số 4085 ngày 5/12 chỉ đạo: không tổ chức đấu giá các thửa đất có giá khởi điểm thấp, không có khả năng bù đắp được chi phí đầu tư tạo quỹ đất (gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng...). Các khu đất này sẽ được chuyển sang làm các khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng công trình công cộng phục vụ địa phương.

Đây là một hướng đi đúng đắn nhằm tạo lập thị trường bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh. Thay vì Nhà nước trực tiếp phân bổ nguồn cung bất động sản dạng "thô" ra thị trường (là các lô đất nền thiếu tiện ích, hạ tầng), vai trò này sẽ được chuyển giao cho các doanh nghiệp bất động sản.

Thay vì trực tiếp dùng ngân sách để tạo nguồn cung, Nhà nước sẽ lùi về phía sau, đóng vai trò kiến tạo phát triển thông qua hoạt động lập quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đưa các dự án ra đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và thu hồi đất, giao đất cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản với tiềm lực kinh tế, sự am hiểu thị trường mới là chủ thể cung cấp sản phẩm ra thị trường, tạo ra những khu đô thị đồng bộ, đẳng cấp.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!