Vấn đề thực thi pháp luật nhìn từ rắc rối bảng giá đất

Thời gian gần đây dư luận quan tâm đến câu chuyện bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Theo Luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Vấn đề là trong thực tế phát sinh nhiều trường hợp khác nhau. Trường hợp địa phương không điều chỉnh bảng giá đất kịp thời, sử dụng giá đất khá thấp trong bảng giá đất cũ (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ dẫn đến sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương, và giá đất trong kết quả đấu giá có thể cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm khiến dư luận đặt vấn đề có gì đột biến, bất thường.

Mặt khác, do bảng giá đất không được điều chỉnh và quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương, dẫn đến suy luận rằng người tham gia đấu giá có thể trả cao hơn giá khởi điểm chút ít sẽ thắng, nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước. Vậy là cơ quan quản lý chỉ đạo phải đưa bảng giá đất lên ngang thị trường.

Nhưng, khi đưa bảng giá đất lên cao thì dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi họ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Đơn cử, khi TPHCM đưa ra dự thảo bảng giá đất mới (chỉ bằng khoảng 70% giá thị trường) mà đã bị hàng loạt ý kiến không đồng thuận, từ cả doanh nghiệp và người dân. Sau nhiều tranh luận, mãi đến gần cuối tháng 10 vừa qua, TPHCM mới ban hành được bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng từ cuối tháng 10/2024 đến hết năm 2025.

Như vậy là với nhiều địa phương, giờ đây quy định bảng giá đất mới như thế nào cho ổn lại rơi vào trạng thái "tiến thoái lưỡng nan". Chúng ta cứ loay hoay chỗ này, đơn giản vì khi thấy có trường hợp giá đất thấp tới mức không hợp lý thì muốn đưa bảng giá đất lên cao; nhưng khi thấy trường hợp khác giá đất cao tới mức không hợp lý thì lại muốn đưa bảng giá đất xuống thấp.

Ở các nước công nghiệp, giá đất của nhà nước phải được quy định phù hợp với giá giao dịch đất đai trên thị trường. Chính phủ có chính sách tính giá đất theo một tỷ lệ phần trăm nhất định đối với từng nhóm trường hợp cụ thể, nghĩa là linh hoạt chứ không cứng nhắc bảng giá đất như thế nào thì phải áp dụng với tất cả các trường hợp như thế. Ví dụ như tính 100% giá đất của nhà nước cho giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; hay tính 30% giá đất của nhà nước cho tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn ao sang đất ở...

Thực ra từ năm 2003, Việt Nam đã có chủ trương bảng giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất trung bình hình thành từ giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường. Thế nhưng, suốt 20 năm qua, thực tế bảng giá đất của nhà nước vẫn thấp hơn thị trường rất nhiều, thất thoát nguồn lực tài chính công từ đất rất lớn.

Tôi vẫn nhớ tại Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII), khi đề cập đến nội dung tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã đặt câu hỏi, đại ý:  Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?... 

Theo tôi, một trong những nguồn cơn chính là bảng giá đất của nhà nước quá thấp so với giá thị trường, làm cho giá trị bồi thường, hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất quá thấp, dẫn đến phát sinh đơn thư khiếu nại. Khoảng cách giá trị đất đai nói trên còn tạo ra khoảng hở giá trị dễ làm cho một bộ phận cán bộ quản lý nổi lòng tham, nếu không được kiểm soát thì dễ "tay nhúng chàm" để trục lợi. Nhiều vụ việc tham nhũng lớn xảy ra là do tình trạng giao, cho thuê đất công ở các dự án đầu tư tư nhân với giá trị đất đai thấp hơn thị trường. Bên cạnh đó, còn có tham nhũng vặt khi một bộ phận cán bộ quản lý ở địa phương áp dụng sai pháp luật để hành dân, đòi hỏi "bôi trơn".

Có thể lấy ví dụ như pháp luật đất đai quy định rằng người dân sống trong khu vực bảo vệ an toàn của công trình hay vùng giáp các di tích văn hóa vẫn được cấp giấy chứng nhận, nhưng bị hạn chế sử dụng, và nhà nước bồi thường cho việc hạn chế sử dụng đó. Trên thực tế ở nhiều nơi, người dân không những không được bồi thường mà còn không được cấp giấy chứng nhận, thậm chí còn bị thu hồi đất do vi phạm hành lang bảo vệ an toàn công trình, vi phạm vùng bảo vệ di tích văn hóa…

Điều đáng nói hơn là có rất nhiều quyết định thu hồi đất mập mờ, giao đất để sử dụng nhưng không sử dụng, dẫn đến "dự án treo" khắp nơi, lãng phí nguồn lực nhiều năm song chủ đầu tư không bị thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Không ít người dân bức xúc vì tình trạng lãng phí chung hoặc bị oan ức cá nhân đã gọi điện cho tôi để phản ánh; trong đó nhiều người cho biết đã khởi kiện ra tòa án hành chính cấp tỉnh, nhưng rồi tiếng ta thán vẫn còn đâu đó.

Giải quyết tình trạng nêu trên phải có các giải pháp đồng bộ, trong đó cần thực hiện quy định của Hiến pháp và pháp luật về quyền tham gia quản lý nhà nước và xã hội của công dân. Nhà nước tạo điều kiện để công dân tham gia quản lý và công khai, minh bạch trong tiếp nhận, phản hồi ý kiến, kiến nghị của công dân.

Luật Đất đai 2013 (điều 199) đã quy định quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai, và Luật Đất đai 2024 (điều 231) đã giữ nguyên quy định này. Theo đó, công dân tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát, phản ánh và yêu cầu, kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền xử lý các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai. Đáng tiếc là theo quan sát của tôi, điều 199 của Luật Đất đai 2013 chưa được thực thi. Mong rằng điều 231 của Luật Đất đai 2024 sẽ được hướng dẫn và thực thi nghiêm túc.

Chúng ta rất cần có văn bản dưới Luật hướng dẫn chi tiết thi hành các điều luật về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai. Nghị định, thông tư hướng dẫn nội dung này sẽ là hành lang pháp lý để người dân không rơi vào thụ động trước các quyết định hành chính, hành vi hành chính sai trái của cá nhân, tổ chức quản lý.

Các cơ quan chức năng tổ chức thực thi nghiêm pháp luật, đồng thời thường xuyên kiểm tra, thanh tra việc thực thi pháp luật, và tổ chức thực hiện cơ chế người dân tham gia quản lý, giám sát lĩnh vực này. Chúng ta cần đổi mới mạnh mẽ quy trình xây dựng, tổ chức thực hiện pháp luật theo tinh thần phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!