"Evergrande, trả lại tiền cho chúng tôi" và lời cảnh báo từ 10 năm trước cho "gã khổng lồ" địa ốc Trung Quốc

Khủng hoảng của Evergrande - "gã khổng lồ" bất động sản Trung Quốc đang ôm "bom nợ" hơn 300 tỷ USD này - từng được dự báo cách đây gần 10 năm. Dù thế, khi đang "say" trong thành công, người ta thường không nghĩ gì đến những thứ được cho là nguy cơ hay hậu quả.

Giữa trưa 13/9, một đám đông hỗn loạn gần 100 người, tập trung ở trước trụ sở của Tập đoàn Evergrande tại thành phố Thâm Quyến, tỉnh Quảng Đông, Trung Quốc. Vừa cố vượt qua hàng rào an ninh đang chặn lối vào tòa nhà, những người này vừa hò hét: "Evergrande, trả lại tiền cho chúng tôi". Căng thẳng đến độ một phụ nữ trong đoàn người đã ngã ra, ngất đi. Chị kiệt sức.

Ở góc khác, một phụ nữ nói như "tát nước vào mặt" ông Du Liang, được xác định là Tổng Giám đốc và đại diện pháp luật của bộ phận quản lý tài sản thuộc Tập đoàn Evergrande. Chị hét lên: "Một công ty lớn như các anh lại đi lừa đảo. Các anh đã lừa bao nhiêu tiền của bao nhiêu người dân bình thường như chúng tôi rồi?".

Vài giờ trước đó, ông Du đã đọc bản kế hoạch đề xuất hoàn trả tiền cho những người đang sở hữu các sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande. Tuy nhiên, đề xuất đã bị đám đông bác bỏ. Và vì thế, cảnh tượng hỗn loạn trên xuất hiện.

"Họ nói việc trả nợ sẽ mất hai năm nhưng lại không có gì đảm bảo cho điều đó. Tôi e là công ty sẽ phá sản vào cuối năm nay", một người biểu tình tên Wang cho biết. Wang làm việc cho Evergrande và đã đầu tư 100.000 nhân dân tệ ( gần 15.500 USD) vào công ty, trong khi người thân của anh đầu tư khoảng 1 triệu nhân dân tệ vào "ông lớn" địa ốc này.

Đến "vây" trụ sở Evergrande không chỉ có người mua nhà. Trong dòng người tập trung hò hét này có cả những nhà đầu tư, nhà cung cấp vật liệu cho những dự án lớn của tập đoàn đầy tai tiếng này. Và như thế, rõ ràng, với món nợ 1.970 tỷ nhân dân tệ (305 tỷ USD), Evergrande đang phải đối mặt với những khó khăn chưa từng có.

Evergrande thần tốc thành "gã khổng lồ" nhờ đâu?

Sự phát triển thần tốc của Evergrande được cho là nhờ tập đoàn này đã tận dụng được cơ hội "nghìn năm có một" từ xu hướng đô thị hóa chóng mặt ở Trung Quốc.

Tập đoàn Evergrande được thành lập vào năm 1996 bởi ông Hứa Gia Ấn, một kỹ sư ngành luyện kim, tại thành phố Quảng Châu, miền Nam Trung Quốc. Ban đầu, mục tiêu của ông Hứa Gia Ấn là lĩnh vực xuất nhập khẩu. Mãi sau này, ông mới chuyển sang xây dựng và bán căn hộ, chủ yếu cho những người có thu nhập trung bình và thượng lưu.

Năm 1998, Trung Quốc mở cửa thị trường bất động sản sau nhiều thập kỷ hạn chế nghiêm ngặt hoạt động mua bán nhà đất tư nhân. Từ mức chỉ 1/3 dân số Trung Quốc sống ở các thị trấn và thành phố, tỷ lệ trên khi đó lên tới 2/3, đưa dân số đô thị tăng lên mức 480 triệu người.

Tuy nhiên, diện tích nhà ở bình quân của người dân thành thị ở Trung Quốc vẫn thấp so với các nước đang phát triển với bình quân chỉ chưa tới 40 m2/người. Cơ hội này là "nghìn năm có một" và Evergrande đã chớp lấy để phát triển.

Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009 khiến xuất khẩu của Trung Quốc giảm mạnh, chính phủ đã tung ra gói kích cầu khổng lồ giúp việc vay nợ trở nên rất dễ dàng. Giá đất tăng chóng mặt, ở cả những thành phố lớn ven biển và những vùng nằm sâu trong nội địa và đầu tư bất động sản trở thành một sự đặt cược gần như chắc thắng.

Chìa khóa để thành công nằm ở quy mô và cách để có chìa khóa này là dùng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn. Chủ đầu tư càng lớn thì càng vay được nhiều với lãi suất càng thấp. Vòng tròn này có thể lặp đi lặp lại miễn là giá nhà đất tiếp tục tăng.

Với chìa khóa này, đến năm 2016, Evergrande đã trở thành công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc về doanh số. Hai năm sau đó, tập đoàn này đã trở thành công ty bất động sản có giá trị nhất trên thế giới.

"Bom nợ" hơn 300 tỷ USD hình thành

Với nguồn lực mạnh mẽ là lợi nhuận "khủng" từ các dự án bất động sản, Evergrande dần mở rộng sang các lĩnh vực khác trong nền kinh tế tiêu dùng đang bùng nổ của Trung Quốc. Cũng vì thế, Evergrande dần lún sâu vào nợ nần vì liên tục vay mượn để chi trả và bù đắp cho tham vọng đầu tư đa ngành.

Trên thực tế, vào thời điểm đầu năm 2012, đã có những nhà phân tích cho rằng công ty của ông Hứa sẽ sớm "còng lưng" vì sức nặng của đòn bẩy nợ. Tháng 11/2018, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đưa Evergrande vào danh sách các công ty cần phải theo dõi vì có nguy cơ gây ra rủi ro hệ thống.

Giai đoạn căng thẳng của Evergrande thực sự bắt đầu vào năm 2020, thời điểm lẽ ra là khá thuận lợi với tập đoàn khi Trung Quốc kiểm soát thành công Covid-19, kinh tế chỉ suy giảm đúng một quý duy nhất và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo ra một cú huých cho thị trường bất động sản.

Nguyên nhân là từ cuối năm 2020, các cơ quan quản lý Trung Quốc tăng cường giám sát huy động vốn bất động sản ở trong nước, đưa ra chính sách "3 lằn ranh đỏ", bao gồm tỷ lệ nợ trên tài sản không được vượt 70%, tỷ lệ nợ ròng không được cao hơn 100% và hệ số nợ ngắn hạn bằng tiền mặt không dưới một lần, nếu không sẽ ảnh hưởng đến việc huy động vốn mới.

Evergrande đều vướng phải "3 lằn ranh đỏ" này. Trong đó, tỷ lệ nợ ròng năm 2020 lên đến 153%. Tháng 3 năm ngoái, tập đoàn này đặt mục tiêu giảm nợ 150 tỷ nhân dân tệ mỗi năm trong 3 năm tới.

Tháng 8/2020, tập đoàn được cho là đã gửi thư tới chính quyền tỉnh Quảng Đông để cảnh báo với giới chức rằng các khoản nợ của họ đáo hạn vào tháng 1/2021 có thể gây ra một cuộc khủng hoảng thanh khoản và dẫn tới vỡ nợ chéo trong lĩnh vực tài chính. Tập đoàn kêu gọi chính quyền các địa phương giúp đỡ để tránh rơi vào tình trạng cạn kiệt tiền mặt.

Khi nội dung bức thư được lan truyền trên khắp các thị trường, nhà đầu tư mất niềm tin vào Evergrande, còn ngân hàng mà tập đoàn này vay nợ nhiều nhất cũng bắt đầu giảm cấp vốn. Mọi việc trở nên tồi tệ hơn khi các dự án kinh doanh mới của Evergrande, bao gồm xe điện, lại "đốt" quá nhiều tiền.

Kết quả, các nhà đầu tư chiến lược của Evergrande, trong đó có một số nhà cung cấp của công ty, nhất trí đổi số nợ 13 tỷ USD lấy cổ phần trong công ty và tập đoàn kết thúc năm 2020 với lợi nhuận giảm một nửa so với năm trước.

Tình hình càng diễn biến tồi tệ khi tháng 3 năm nay Bắc Kinh siết quy định trên thị trường bất động sản. Chính phủ trung ương và chính quyền địa phương đưa ra khoảng 400 quy định về việc mua nhà, bao gồm các quy định ngăn chặn việc ly hôn giả để lách giới hạn "mỗi gia đình chỉ được sở hữu một căn nhà", đồng thời chỉ đạo các ngân hàng cắt giảm cho vay bất động sản, tăng cường cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất. Kết quả là doanh số trên thị trường bất động sản của Evergrande sụt giảm.

Evergrande khi đó ở trong thế là vừa thua lỗ lại vừa không thể vay mới. Để có tiền mặt, Evergrande phải bán bớt cổ phần tại 3 nơi, gồm công ty xe điện HengTen, một công ty bất động sản ở Hàng Châu và một ngân hàng. Tính đến tháng 8 năm nay, công ty này đã huy động được khoảng 8 tỷ USD. Ngoài ra, tập đoàn được cho là đang tìm cách niêm yết mảng du lịch và nước đóng chai để huy động thêm tiền. Tuy nhiên, nếu có thì các thương vụ này có thể phải đợi đến năm sau mới được hoàn thành.

Trong khi đó, xếp hạng tín nhiệm nợ của công ty đã nhiều lần bị hạ bậc. Moody's, Fitch Ratings và S&P Global Ratings đều dự đoán khả năng vỡ nợ với Evergrande, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường nhà ở của Trung Quốc cũng đang chậm lại rõ rệt.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh giữa kỳ của Evergrande, tính đến ngày 30/6, tổng nợ của Evergrande là 1.970 tỷ nhân dân tệ (305,3 tỷ USD), trong đó bao gồm các khoản vay 571,8 tỷ nhân dân tệ. Còn theo báo cáo thường niên của Evergrande, tập đoàn này vay 716,5 tỷ nhân dân tệ riêng trong năm 2020, và các khoản trong nửa đầu năm 2021 đã tương đương với 80% của năm 2020.

Những tòa nhà hoang phế

Evergrande sở hữu hơn 1.300 dự án bất động sản ở khắp 280 thành phố tại Trung Quốc. Mảng quản lý dịch vụ bất động sản của tập đoàn tham gia vào gần 2.800 dự án ở hơn 310 thành phố tại quốc gia này. Tuy nhiên, hàng loạt dự án của "con nợ" lớn nhất Trung Quốc này lại đang bị đình trị do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng nợ hơn 300 tỷ USD.

Trong số những dự án bất động sản của Evergrande có Sunny Peninsula, một dự án ven biển ở Quảng Châu, bao gồm hàng chục tòa chung cư nằm trên diện tích tương đương 30 sân bóng đá. Ban đầu, đây dự kiến là nơi sinh sống của khoảng 5.000 hộ gia đình. 

Sunny Peninsula được cho là một sản phẩm nhằm thay đổi hình ảnh của Evergrande, khi xây dựng những căn hộ có giá tương đối "mềm" dành cho người lao động thay vì các căn hộ hạng sang dành cho nhà đầu tư.

Nhưng trái với kỳ vọng, Sunny Peninsula giờ đây khiến người ta nhớ tới cảnh trong những bộ phim về thảm họa thiên nhiên. Những tòa chung cư dang dở đứng trơ trọi và không một bóng người. Công việc thi công bị dừng suốt mấy tháng trong mùa hè nóng ẩm khiến sắt thép của công trình bắt đầu han gỉ.

Tại thành phố Lạc Dương, tỉnh Hà Nam, một dự án khác cũng đang bị ngừng thi công của Evergrande là khu phức hợp Evergrande Oasis. Reuters dẫn lời của một nhân viên của tập đoàn cho hay, việc xây dựng khu phức hợp gồm 5 tòa tháp chung cư và 16 khối căn hộ tại thành phố Lạc Dương này đã bị tạm dừng từ hồi tháng 7 và tháng 8.

Công trường giờ còn trơ trọi lại nhiều khối nhà đang xây dựng dở dang, các cần cẩu im lìm và không hề thấy công nhân làm việc. Những tấm nhựa bật khỏi một số ban công, còn những thanh thép hoen gỉ nhô lên trên những công trình. Những căn hộ ở dự án này đã được bán vào cuối năm ngoái với giá 9.800 nhân dân tệ (tức 1.518,81 USD) mỗi m2.

Giải cứu hay để "sống chết mặc bay"?

Một câu hỏi mà nhiều người đặt ra là liệu Evergrande có "too big to fail" (quá lớn để sụp đổ)? Evergrande từ một công ty chuyên về bất động sản nay trải dài hoạt động ở 6 ngành khác như sản xuất xe điện, hàng tiêu dùng, internet và phần mềm, truyền hình, công viên giải trí và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.

Với hơn 200 chi nhánh ở nước ngoài và gần 2.000 chi nhánh ở trong nước, Evergrande có tổng tài sản đạt 2.300 tỷ nhân dân tệ, tương đương 2% GDP Trung Quốc, theo tính toán của Goldman Sachs. Theo đó, Evergrande đứng thứ 122 trong danh sách Fortune Global 500 trước khi vướng vào bom nợ.

Đến nay, những phản ứng của chính phủ Trung Quốc chưa có gì rõ ràng để khẳng định họ đang cứu Evergrande khỏi vỡ nợ.

Đúng vào thời điểm thị trường lo ngại nhất về Evergrande thì PBOC liên tiếp bơm tiền vào hệ thống tài chính chỉ trong một tuần, từ ngày 17/9 đến ngày 24/9. Theo Bloomberg, cơ quan này đã thực hiện nghiệp vụ trên 5 lần thông qua các thỏa thuận mua lại đảo ngược với tổng mức bơm ròng đạt 460 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 71 tỷ USD). Đây là đợt bơm tiền lớn nhất của PBOC kể từ tháng 2.

Chưa rõ đây có phải là động thái để giải cứu Evergrande hay không song đã phần nào xoa dịu được những lo ngại của các thị trường tài chính.

Trong khi đó, tờ Wall Street Journal dẫn nguồn cận tin cho biết, các nhà chức trách Trung Quốc đang yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho trường hợp Evergrande sụp đổ. Họ mô tả hành động chuẩn bị này giống như là sẵn sàng cho cơn bão tiềm ẩn và các chính quyền địa phương cũng như doanh nghiệp nhà nước chỉ tiến hành can thiệp vào phút chót để ngăn chặn tác động.

Trên thực tế, chính phủ Trung Quốc có thể sẵn sàng để Evergrande đổ vỡ nếu họ có khả năng đảm bảo một cuộc "hạ cánh mềm" đối với ngành bất động sản. Với hệ thống tài chính quy mô 56.000 tỷ USD được thống trị bởi các ngân hàng quốc doanh, Bắc Kinh có đủ sức kiểm soát cho vay và quản lý ảnh hưởng của các vụ vỡ nợ.

Tuy nhiên, theo Bloomberg Businessweek, sức ảnh hưởng của Evergrande là rất lớn. Đối với Trung Quốc, nếu tính cả lĩnh vực xây dựng và dịch vụ bất động sản, ngành địa ốc chiếm ít nhất 15% GDP và hơn 70% tài sản của người dân đô thị nước này nằm ở nhà đất.

Còn với nước ngoài, những quốc gia như Australia, Brazil và Zambia có sự phụ thuộc lớn vào hoạt động nhập khẩu của Trung Quốc với thép, đồng và các vật liệu xây dựng khác. Doanh nghiệp Mỹ và châu Âu cũng đang tìm cách thâm nhập và khai thác thị trường tiêu dùng Trung Quốc.