Đánh thuế việc mua, bán căn nhà thứ hai như thế nào?

Thời gian qua hiện tượng đầu cơ, thổi giá, mua đi bán lại nhà đất diễn biến phức tạp ở nhiều địa phương, ít nhiều gây khó khăn cho nhà quản lý. Thị trường bất động sản (BĐS) đã hình thành một mặt bằng giá mới, cao so với thu nhập trung bình của người lao động, ước mơ sở hữu một căn nhà ngày càng trở nên xa vời.

Một trong những công cụ để điều tiết giá nhà đất là thuế, phí. Nghị quyết 18 của Trung ương đã nêu rõ, "… có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nghiên cứu điều tiết chênh lệch địa tô; …… quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ, chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang".

Liên quan đến hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản, hiện chúng ta có các quy định về thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan. Mới đây Bộ Tài chính có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung quy định đối với thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.

Thuế thu nhập cá nhân là sắc thuế quan trọng bao trùm các loại thuế, trong đó có thuế BĐS. Các nước luôn chú trọng đến thu nhập cuối cùng của mỗi cá nhân phải nộp thuế (gọi là đánh vào đầu cuối). Tiền xuất hiện trên tài khoản cá nhân là phải chịu thuế và giải trình. Nhưng đóng như thế nào? Đóng bao nhiêu thì tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Phòng chống đầu cơ, tham nhũng cũng liên quan đến thu nhập cá nhân, còn việc giá BĐS tăng giảm ra sao là do thị trường quyết định.

Khi bàn về thuế BĐS, nhiều ý kiến đề cập đến vấn đề thu thuế với người mua, bán căn nhà thứ hai. Nhưng xét về hành vi thì người mua và người bán khác nhau.

Đối với người mua - thế nào là căn nhà thứ hai, nội dung này nên được làm rõ? Căn nhà thứ hai phải khác với căn nhà thứ nhất - là nơi ở chính (nơi thường trú). Căn nhà thứ hai được mua từ bao lâu? Sử dụng làm kinh doanh, văn phòng hay nhà ở...? Chủ căn nhà là người thất nghiệp hay đi làm? Thu nhập 1 năm của chủ căn nhà là bao nhiêu? Được áp vào mức nào của thuế thu nhập cá nhân? Chủ căn nhà đang độc thân hay có gia đình? Tất cả những điều này đều là yếu tố phải tính khi đánh thuế đối với người sở hữu căn nhà thứ hai.

Ở nhiều nước, khi sở hữu 1 căn nhà, hàng năm người chủ phải đóng 1 khoản thuế gọi là thuế BĐS (property tax). Ở Mỹ mức thuế này khác nhau tại các bang, dao động từ 0,18 đến 2,47% giá trị BĐS; ở Đức từ 0,26 đến 1%; ở Nga là từ 0,5 đến 2,%; ở Úc từ 0,3 đến 1,65%... Với một số nước Đông Nam Á gần ta, Thái Lan quy định thuế đất nông nghiệp 0,15%, đất phi nông nghiệp 0,3%, đất thương mại 1,2%; Indonesia áp thuế đất phi nông nghiệp là 0,5%; Philippines quy định đất ngoài khu vực nội đô 1%, trong khu vực nội đô 2%...

Để so sánh, ở Việt Nam hàng năm chủ sở hữu nhà phải đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% đối với diện tích trong hạn mức sử dụng; 0,07% đối với diện tích trên hạn mức sử dụng, nhưng không vượt quá 3 lần hạn mức; 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức, và chưa đánh thuế vào nhà ở và tài sản khác đầu tư trên đất.

Thực tế, Việt Nam mới đánh thuế tỷ suất 0,03% cho mọi diện tích đất, chưa đánh lũy tiến khi sử dụng đất vượt hạn mức do quản lý đất đai chưa xác định được diện tích sử dụng của một người ở nhiều địa phương khác nhau. Dễ thấy, mức thuế ở Việt Nam quá thấp so với các nước khi chưa tính các yếu tố khác. Như vậy có thể thấy chúng ta chưa có giải pháp phù hợp cho việc nhà đầu tư mua nhà thứ hai để kinh doanh, đầu cơ. Theo tôi, đây là một trong những lý do chủ yếu dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà đất những năm qua.

Đối với người bán, hiện người bán nhà thứ 2 phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (mục 5 của điều 3, Luật Thuế thu nhập cá nhân). Tuy nhiên theo tôi đây cũng là đối tượng thu nhập từ đầu tư và chuyển nhượng vốn (mục 3, 4 của điều 3, Luật Thuế thu nhập cá nhân). Vì vậy cơ quan quản lý nên tính toán áp dụng mức thuế phù hợp.

Khi bán căn nhà thứ 2 để kiếm lời, khoản lợi nhuận đó là thu nhập chịu thuế (ngoài việc phải trả thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS). Thuế thu nhập từ đầu tư vốn nên được tính vào bất kỳ khoản lãi nào kiếm được sau khi tài sản được bán, và gọi là "thuế lãi vốn".

Thuế lãi vốn khi bán căn nhà thứ hai nên được phân loại là ngắn hạn hay dài hạn. Trường hợp một người sở hữu ngôi nhà trong một năm hoặc ít hơn thì có thể được coi là ngắn hạn. Và dĩ nhiên sở hữu dài hạn thì mức thuế sẽ thấp hơn, ngoài ra có thể khấu hao tài sản cho thuê (nếu căn nhà đó được đem cho thuê) để giảm thuế thu nhập.

Người bán căn nhà thứ hai có thể được giảm thuế lãi vốn khi căn nhà này đã được sửa chữa, cải tạo miễn là chủ sở hữu giữ được các hóa đơn chứng từ cần thiết.

Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội quốc gia.

Nước ta đang bước vào kỷ nguyên mới với mục tiêu đến năm 2030 trở thành một nước đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao. Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, tuy nhiên lâu nay việc quản lý BĐS đô thị bao gồm đất đai và nhà ở vẫn còn khiếm khuyết. Sự biến động của thị trường BĐS trong những năm qua có thời điểm tác động xấu tới tăng trưởng kinh tế, ảnh hưởng đến sản xuất, đời sống nhân dân. Chúng ta đã có nhiều nỗ lực song chưa đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động.

Trong bối cảnh nêu trên, nghiên cứu đánh thuế đối với BĐS thứ hai hay thuế BĐS là hoàn toàn cần thiết, là công cụ hữu ích để ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ, thổi giá kiếm lời, nhằm tạo lập một thị trường BĐS bền vững, công khai, minh bạch, giúp người lao động có cơ hội sở hữu một căn nhà.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!