Thuế bất động sản: Lộ trình dài và phức tạp

Thuế bất động sản (BĐS) là vấn đề đã được đề cập trong 3 Nghị quyết của Trung ương từ 2003 tới nay: Nghị quyết 26-NQ/TW năm 2003; Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012; và Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022.

Mỗi Nghị quyết đều có định hướng đổi mới chính sách đất đai, đảm bảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sao cho hiệu quả; và đề ra việc cải cách sắc thuế BĐS gắn với đổi mới các chính sách đất đai.

Theo quan sát của tôi, sau mỗi Nghị quyết của Trung ương nêu trên, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai được triển khai theo đúng tiến độ đề ra; còn việc cải cách thuế BĐS thường chậm hơn.

Đi vào cụ thể, Nghị quyết 26 đề ra cải cách thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng cách chuyển sang thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS. Về lý luận cách tiếp cận này là hoàn toàn chính xác. Luật thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS đã được ghép vào Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Nhưng, hạ tầng quản lý ở ta không cho phép tính được thu nhập từ chuyển quyền BĐS đối với cá nhân, cũng như không tính được chính xác thu nhập từ chuyển quyền BĐS đối với doanh nghiệp. Vì vậy các cơ quan thuế chỉ thu được thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS tại các dự án đầu tư BĐS; còn lại với các giao dịch khác vẫn thu thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS bằng công thức của thuế chuyển quyền. Nói kỹ điều này để nhấn mạnh rằng tính khả thi của các luật thuế liên quan đến BĐS là rất quan trọng, cần nghiên cứu kỹ lộ trình để đảm bảo điều kiện triển khai trên thực tế.

Nghị quyết 19 đề ra cải cách thuế sử dụng đất, đánh thuế ở mức cao đối với những trường hợp bỏ đất hoang hóa, có nhà đất nhưng không đưa vào sử dụng, đánh thuế cao đối với nhà đất mua để đầu cơ. Nghị quyết có nội dung là vậy, nhưng chưa được triển khai trên thực tế. Cứ động đến đề xuất về cải cách thuế sử dụng đất, BĐS là công luận rộn ràng lên từ mọi phía, rồi lại im lặng…

Nghị quyết 18 vừa qua đã nêu nguyên tắc cải cách thuế BĐS rất chi tiết. Sắc thuế nhà đất phải đảm bảo hướng tới khắc phục tình trạng đầu cơ nhà đất, nhà đất phải được sử dụng hiệu quả, không lãng phí, và giảm hoặc miễn thuế đối với những trường hợp sử dụng đất mang lại thu nhập thấp nhưng đảm bảo các chính sách quan trọng như an ninh lương thực, bảo vệ rừng,...

Nay trên công luân đang có rất nhiều ý kiến về cải cách thuế BĐS. Đại diện Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cho hay sẽ đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Tuy nhiên vấn đề này đang gặp nhiều ý kiến khác nhau.

Các tổ chức quốc tế đã có nhiều nghiên cứu giúp Việt Nam cải cách thuế BĐS, như Liên minh Châu Âu có nghiên cứu trình bày vào năm 2008 và Ngân hàng Thế giới trình bày vào năm 2011. 

Trước hết, có thể khái quát tình hình thị trường BĐS hiện nay thiếu thanh khoản mà giá BĐS lại tăng rất mạnh. Theo tôi, có thể mô tả bằng một câu rằng "giá hàng hóa BĐS tăng chóng mặt trong tình cảnh mua bán nhiều nơi tĩnh lặng".

Đây là hệ quả của trạng thái thị trường trước đây, khi mà hàng hóa BĐS chủ yếu là cung cho thương mại, giá vượt túi tiền của đa số cư dân muốn mua nhà để ở. Vậy là giao dịch BĐS chủ yếu mua đi bán lại giữa các thương nhân. Thương mại BĐS mang lại lợi nhuận cao hơn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa tiêu dùng. Thực tế này dẫn đến số vốn đáng kể trong dân, vốn vay đều "ẩn" trong các BĐS giá cao, và đến một lúc nhất định, vốn đầu tư bị "kẹt" lại trong BĐS làm cho thị trường thiếu vốn.

Người ta cứ nghĩ rằng để giải cứu cho tiền đầu tư kẹt trong hàng hóa BĐS thì chỉ còn một cách "thổi" giá BĐS lên cao. Đây là cách tư duy theo logic toán học đơn giản. Tư duy kinh tế phải là một tư duy biện chứng. Thực tế hiện nay cho thấy càng thổi giá BĐS lên cao càng làm cho thị trường khó khăn hơn.

Kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy điều cần làm là cải cách thuế BĐS, vì thuế này giải quyết được yêu cầu giảm tình trạng đầu cơ BĐS, giữ tiền bằng BĐS, và loại bỏ được phần ảo trong giá BĐS.

Ngoài ra, thuế BĐS còn tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương. BĐS cũng phải đủ cung cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh hàng hóa và đủ cung cho nhu cầu an sinh xã hội của dân. Khi ta tạo được bối cảnh lợi nhuận từ đầu tư vào thị trường BĐS cũng chỉ ngang với lợi nhuận từ đầu tư vào thị trường hàng hóa tiêu dùng, thì khi đó cả kinh tế lẫn xã hội đều bền vững.

Như vậy, việc đầu tiên là phải tư duy về chính sách thuế BĐS trong lộ trình phát triển kinh tế, xã hội. Sắc thuế BĐS cũng được xác định lộ trình phù hợp. Tôi muốn nhấn mạnh thuật ngữ "lộ trình" ở đây vì mọi chính sách tài chính đều không được gây sốc cho vận hành nền kinh tế. Lộ trình đánh thuế vào những loại BĐS nào, thời gian ra sao cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, thậm chí phải thử nghiệm trước ở một số đô thị có cấp hạng khác nhau.

Hiện nay, nhiều nước có sắc thuế BĐS ở các dạng: Một là thuế đánh vào giá trị BĐS (cả nhà lẫn đất) theo hàng năm với ý nghĩa là một tài sản có sử dụng tài nguyên đất đai thì phải trả tiền; hai là thuế đánh vào thu nhập từ mỗi lần chuyển nhượng BĐS; và ba là thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không phải do chủ BĐS tạo ra (do đầu tư của nhà nước hoặc doanh nghiệp vào nâng cấp hạ tầng, mở rộng dịch vụ công cộng, tạo môi trường sống trong lành...).

Nước ta đã quen với thuế đánh trên giá trị đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS. Chỉ có thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do chủ đất tạo ra là một yếu tố mới. Thuế này cũng có tên là VAT, và để đánh thuế này, cần tới quá trình định giá BĐS và phân tích giá BĐS tăng lên bao gồm những thành phần nào.

Đến đây, có thể thấy để đánh các loại thuế về BĐS, chúng ta cần nâng cấp rất nhiều về hạ tầng quản lý, bao gồm vấn đề quản lý hành chính về đất đai và tài sản gắn với tên người có BĐS, quản lý giá BĐS thông qua định giá BĐS. Nói sâu hơn, tối thiểu chúng ta phải có Cơ sở dữ liệu về BĐS đầy đủ, được cập nhật thường xuyên, kết nối được với Cơ sở dữ liệu dân cư có dữ liệu thu nhập của người dân. Để tránh thuế BĐS, chủ của nhiều BĐS vẫn hay chuyển nhượng BĐS đó sang tên người khác không có BĐS, nên các Cơ sở dữ liệu vừa nêu phải bao trùm toàn quốc.

Để tránh bất khả thi trong thu thuế BĐS, cơ quan quản lý BĐS phải tạo được danh sách cư dân mà mỗi người có bao nhiêu BĐS, giá trị mỗi BĐS là bao nhiêu tiền. Chủ của một BĐS phải giải trình về nguồn tiền mua BĐS đó. Muốn làm được việc này có cơ sở pháp lý thì ta phải đưa ra quy định chi tiết tại Bộ luật Dân sự về quyền riêng tư tài sản. Tất nhiên, xưa nay ở ta vẫn có lý luận về bảo mật quyền riêng tư về tài sản. Các nước công nghiệp trên thế giới đều quy định về minh bạch tài sản đến mọi người dân. Như vậy mới tính được thuế BĐS đúng người chịu thuế.

Việc sử dụng thuế BĐS để điều chỉnh thị trường BĐS là nhu cầu cấp thiết, nhưng phải nghiên cứu kỹ lưỡng về một lộ trình phù hợp với thu nhập của người lao động và hoàn cảnh kinh tế - xã hội nước ta. Chắc chắn bước thứ nhất là đánh thuế cao vào những BĐS đầu cơ, vào người có nhiều BĐS mà không đưa vào sử dụng, vào BĐS để hoang hóa. Bước tiếp theo là nâng cao tỷ suất thuế đối với những BĐS đang sử dụng có giá trị cao, và bước nữa là sắc thuế đánh vào giá trị BĐS không do chủ BĐS đó tạo ra.

Tóm lại, để sắc thuế BĐS khả thi, ta cần nghiên cứu kỹ và đưa ra lộ trình phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam. Gắn với lộ trình này là việc bổ sung khung pháp luật quy định minh bạch quyền riêng tư tài sản BĐS và trách nhiệm giải trình về nguồn tiền mua BĐS. Cùng với đó, ta phải nâng cấp từng bước hạ tầng quản lý để có sự minh bạch về BĐS, xác định người chủ thật của các BĐS và việc định giá BĐS.

Lộ trình đánh thuế BĐS là không dễ dàng, nhưng phải thật cương quyết bước tới đích bằng sự thông minh nhất. Có bước được tới đích mới có cơ hội phát triển được một nền kinh tế lành mạnh và hiệu quả.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!