"Di chúc" của Evergrande: Cuộc phá sản tỷ USD và vết sẹo 5 năm chưa lành

Năm 2009, khi China Evergrande lần đầu niêm yết tại Hong Kong (Trung Quốc), thị trường bất động sản Trung Quốc là một thỏi nam châm hút mọi dòng vốn. Cơn sốt với công ty này lớn đến mức cứ mỗi nhà đầu tư may mắn mua được một cổ phiếu lại có 46 người khác phải ngậm ngùi ra về tay trắng. Đó là thời hoàng kim, là biểu tượng cho sức mạnh và tham vọng không giới hạn của một nền kinh tế đang trỗi dậy.

Ngày 25/8/2025, 16 năm sau, khoảnh khắc cuối cùng của Evergrande trên Sàn Giao dịch Chứng khoán Hong Kong lại trôi qua trong tĩnh lặng đến lạ thường. Không còn những đám đông tranh giành, không còn những tiếng reo hò. Chỉ có sự thật lạnh lùng: một đế chế từng hùng mạnh nhất đã chính thức bị "khai tử".

Sự sụp đổ của Evergrande, với khoản nợ khổng lồ vượt 300 tỷ USD, không chỉ là câu chuyện của một công ty. Nó là tấm gương phản chiếu quá trình "giải tỏa" chậm rãi và đau đớn của toàn bộ ngành bất động sản Trung Quốc, một vết sẹo đã kéo dài 5 năm và vẫn chưa có dấu hiệu lành lại.

Kỷ nguyên vàng son và 3 lằn ranh đỏ

Để hiểu được cú ngã của Evergrande, phải nhìn lại thời kỳ bùng nổ chưa từng có đã tạo ra nó. Trong suốt 2 thập kỷ, bất động sản là động cơ phản lực của kinh tế Trung Quốc.

Quá trình đô thị hóa chóng mặt đã đưa hàng trăm triệu người từ nông thôn lên thành thị, tạo ra nhu cầu nhà ở khổng lồ. Đối với các hộ gia đình, trong bối cảnh thị trường chứng khoán biến động và các kênh đầu tư khác hạn chế, bất động sản được xem là "két sắt" an toàn và sinh lời nhất. Giá nhà chỉ có một chiều đi lên.

Các chính quyền địa phương, bị hạn chế trong việc thu thuế, đã coi việc bán đất cho các nhà phát triển là nguồn thu chính. Vòng xoáy cứ thế tiếp diễn: chính quyền bán đất giá cao, các nhà phát triển vay nợ khổng lồ để xây dựng, và người dân vay tiền để mua nhà với niềm tin rằng giá sẽ còn tăng nữa. Mô hình "vay nợ để tăng trưởng" của Evergrande đã được nhân rộng khắp cả nước, tạo ra một quả bong bóng ngày càng phình to.

Nhưng đến năm 2020, Bắc Kinh nhận ra rủi ro hệ thống đã trở nên quá lớn. Họ quyết định siết lại dây cương bằng chính sách "Ba lằn ranh đỏ" nổi tiếng, đặt ra các giới hạn nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ trên tài sản, nợ trên vốn chủ sở hữu và dự trữ tiền mặt của các công ty bất động sản. Đối với những công ty như Evergrande, vốn sống dựa vào đòn bẩy tài chính, đây chẳng khác nào một bản án tử. Nguồn vốn tín dụng đột ngột bị cắt đứt, và cả mô hình kinh doanh của họ sụp đổ.

Cuộc "phá dỡ" kéo dài 5 năm

Không giống như cú sụp đổ đột ngột của Lehman Brothers gây ra cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008, sự sụp đổ của Evergrande giống một cuộc "phá dỡ được kiểm soát" hơn. Sự khác biệt cơ bản nằm ở vai trò của nhà nước. Với hệ thống ngân hàng phần lớn do nhà nước kiểm soát, Bắc Kinh có khả năng ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tín dụng đột ngột có thể làm tê liệt toàn bộ hệ thống.

Thay vì một gói cứu trợ toàn ngành, chính phủ đã chọn cách tiếp cận thận trọng: nới lỏng hạn chế mua nhà, khuyến khích ngân hàng cho vay nhiều hơn và hỗ trợ có chọn lọc để tránh sụp đổ lan rộng. Ưu tiên hàng đầu của họ không phải là cứu các nhà đầu tư hay chủ nợ nước ngoài, mà là đảm bảo "sự ổn định xã hội", cụ thể là hoàn thành các dự án dở dang để giao nhà cho người dân.

Điển hình là trường hợp của China Vanke, một trong những nhà phát triển lớn nhất và được xem là quản trị tốt hơn. Khi Vanke cũng gặp khó khăn, cổ đông lớn nhất là công ty nhà nước Shenzhen Metro đã liên tục ra tay "giải cứu".

Chỉ trong năm nay, Shenzhen Metro đã cho Vanke vay tổng cộng 3,4 tỷ USD qua 9 khoản vay để giúp công ty trang trải khoản nợ 51 tỷ USD. Dù vậy, Vanke vẫn báo cáo khoản lỗ 1,7 tỷ USD trong sáu tháng đầu năm, cho thấy sự mong manh của ngay cả những ông lớn còn sót lại.

Andrew Collier, học giả cấp cao tại Trường Harvard Kennedy, nhận định một cách thẳng thắn: "Nỗi đau sẽ còn kéo dài trong một thời gian rất lâu. Ý tưởng rằng chính phủ trung ương sẽ ra tay cứu toàn bộ ngành bất động sản là điều không xảy ra".

Bên trong đống tro tàn: Ai đang trả giá?

Khi Evergrande sụp đổ, nó để lại một di sản khổng lồ và hỗn loạn: 1.300 dự án dở dang tại hơn 280 thành phố, cùng hàng trăm nghìn người mua nhà vẫn mòn mỏi chờ đợi căn hộ của mình. Bên cạnh đó là một hàng dài chủ nợ, từ các nhà cung cấp trong nước đến các quỹ đầu tư ở London và New York.

Nhiệm vụ dọn dẹp đống tro tàn được giao cho Alvarez & Marsal - hãng tư vấn phá sản từng xử lý vụ Lehman Brothers. Nhưng sau gần 18 tháng, những gì họ thu hồi được chỉ là muối bỏ bể. Cấu trúc kinh doanh rối rắm với hàng nghìn công ty con của Evergrande khiến việc thu hồi tài sản để trả nợ trở thành một nhiệm vụ gần như bất khả thi.

Những con số nói lên tất cả: các chủ nợ tại Hong Kong yêu cầu bồi thường 45 tỷ USD, nhưng cho đến nay, các nhà thanh lý mới chỉ thu về được khoảng 255 triệu USD. Chính họ cũng phải thừa nhận "sự nghi ngờ nghiêm trọng về số tiền, nếu có, cuối cùng có thể thu hồi được".

Nhưng gánh nặng lớn nhất lại không nằm trên vai các nhà đầu tư phố Wall mà là những người dân Trung Quốc bình thường. Câu chuyện của Victoria Yu, 35 tuổi, ở thành phố Hợp Phì là một minh chứng. 3 năm trước, cô và chồng mua một căn hộ với giá 330.000 USD và chi thêm 80.000 USD để trang hoàng. Giờ đây, khi rao bán, mọi lời đề nghị đều thấp hơn ít nhất 15% giá mua ban đầu.

"Khi khách đưa ra một mức giá thấp, tôi cảm thấy vô cùng bực bội", cô chia sẻ. Không thể chấp nhận khoản lỗ hơn 100.000 USD, cô đã quyết định rút tin rao bán. Người môi giới chỉ lạnh lùng khuyên cô nên chấp nhận một khoản lỗ nhỏ ngay bây giờ vì "sau này sẽ còn khó bán hơn". Niềm tin vào bất động sản như một kênh đầu tư an toàn đã hoàn toàn tan vỡ.

Ngay tại Bắc Kinh, thị trường cũng ảm đạm. Lily Zhang, nhân viên công nghệ, ví việc mua nhà của mình như “tàu lượn”. Cô mua năm 2016 lúc giá tăng vọt, rồi chứng kiến thị trường lao dốc. Sau 9 năm, bán căn hộ chỉ hòa vốn, “như chưa từng có gì xảy ra”. Cô nói: “Không ai chịu trả giá, điều đó thật đáng sợ. Khi chẳng ai ra giá, tôi thấy hoảng loạn”.

Truy tìm dòng tiền tỷ USD mất tích

Trong khi các chủ nợ và người mua nhà tuyệt vọng, một câu hỏi lớn được đặt ra: tiền đã đi đâu? Các nhà thanh lý đang theo đuổi một hướng pháp lý mới: nhắm vào khối tài sản cá nhân của cựu chủ tịch Hứa Gia Ấn, vợ ông và cựu tổng giám đốc Hạ Hải Quân.

Tại một vụ kiện ở Hong Kong, người ta đang cố gắng truy tìm 6 tỷ USD mà ông Hứa và các lãnh đạo khác được cho là đã chuyển cho chính mình trong những năm sau khi Evergrande niêm yết. Những hồ sơ tòa án gần đây đã hé lộ những chi tiết gây sốc về sự xa hoa của các cựu lãnh đạo, ngay cả khi công ty đang chìm trong khủng hoảng.

Ông Hạ Hải Quân, người đã bị cấm tham gia thị trường tài chính vì gian lận, bị cáo buộc đang che giấu khối tài sản 24 triệu USD ở California, bao gồm nhiều bất động sản và xe sang.

Đáng chú ý, một căn nhà trị giá 6,3 triệu USD ở Irvine được mua vào tháng 4/2022 - chỉ một tháng sau khi Evergrande tiết lộ 2 tỷ USD tiền vay đã bị ngân hàng thu giữ. Vài tháng trước khi bị phạt vào tháng 3/2024, vợ ông Hạ còn chi 14,5 triệu USD mua một biệt thự sang trọng tại Newport Beach. Trớ trêu thay, trước tòa, ông Hạ khai rằng mình "không sở hữu tài sản nào có giá trị trên 6.400 USD".

Những tình tiết này không chỉ cho thấy sự phóng túng của một thời kỳ đã qua mà còn làm dấy lên sự phẫn nộ trong công chúng, những người cảm thấy bị lừa dối khi tiền tiết kiệm cả đời của họ bị mắc kẹt trong những dự án dang dở.

Sự sụp đổ của Evergrande không phải là một trường hợp đơn lẻ mà phản ánh những thách thức rộng lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Ở giai đoạn phát triển mạnh, bất động sản đóng góp khoảng 30% GDP và là nguồn thu quan trọng cho chính quyền địa phương, đồng thời được nhiều hộ gia đình coi là kênh tích lũy tài sản an toàn.

Hiện nay, ngành này đang đối mặt với nhiều áp lực: giá nhà mới trong tháng 7 giảm nhanh nhất trong 9 tháng qua, số lượng nhà mới xây dựng trong 7 tháng đầu năm giảm gần 20%, trong khi lượng nhà trống chờ bán đã cao gấp đôi mức trung bình lịch sử.

Trước tình hình này, chính quyền các thành phố lớn đang phải đảo ngược chính sách. Bắc Kinh gần đây đã gỡ bỏ hạn chế lâu năm về số lượng nhà mà người dân có thể mua ở vùng ngoại ô - một động thái từng không thể tưởng tượng được. Các nhà phân tích cho rằng Thượng Hải và Thâm Quyến có thể sẽ sớm làm theo, trong một nỗ lực tuyệt vọng để kích cầu.

Nhưng câu hỏi lớn hơn là: điều gì sẽ thay thế bất động sản để trở thành động lực tăng trưởng mới? Bắc Kinh đang dồn lực đầu tư vào các ngành công nghệ cao như chất bán dẫn, xe điện và trí tuệ nhân tạo. Tuy nhiên, những ngành này đòi hỏi thời gian để phát triển và khó có thể lấp đầy khoảng trống khổng lồ mà bất động sản để lại trong một sớm một chiều.