Bất động sản Trung Quốc: Từ cỗ máy in tiền thành hố đen khủng hoảng

Ngành bất động sản Trung Quốc, từng được xem là đầu tàu tăng trưởng kinh tế, hiện rơi vào một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng. Giữa lúc giá nhà liên tục sụt giảm, một thực tế đáng báo động đã nảy sinh: sự hỗn loạn của thị trường lại đang bị biến thành "mỏ vàng" cho những kẻ cơ hội thông qua các hoạt động gian lận.

Một trong những chiêu lừa phổ biến nhất được ghi nhận là “lừa đảo vỏ rỗng”. Theo đó, các chủ đầu tư lợi dụng bối cảnh thị trường ảm đạm, nơi họ buộc phải bán tống hàng tồn kho còn người mua thì khao khát sở hữu nhà giá rẻ, để rao bán những căn hộ chưa xây dựng hoặc chưa hoàn thiện.

Kịch bản điển hình của chiêu trò này là một dự án được chào bán với mức chiết khấu hấp dẫn, đi kèm lời hứa hẹn sẽ bàn giao nhà trong tương lai hoặc nâng cấp sau này. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án như vậy đã bị bỏ hoang và xuống cấp nghiêm trọng. Hậu quả cuối cùng là người mua phải gánh chịu những thiệt hại nặng nề về tài chính, trong khi căn nhà mà họ mong đợi chỉ tồn tại trên giấy tờ.

Đây chính là cách một cuộc khủng hoảng kinh tế bị biến thành "cỗ máy in tiền" cho những hành vi gian lận.

Cuộc suy thoái không điểm dừng

Zhaopeng Xing, chiến lược gia cao cấp về Trung Quốc tại Ngân hàng ANZ, nhận định với Newsweek rằng thị trường bất động sản nước này đã chuyển từ trạng thái “rơi tự do” sau vụ vỡ nợ của Evergrande năm 2021 sang giai đoạn “suy giảm từ từ” như hiện nay.

Tuy nhiên, các tín hiệu phục hồi vẫn mờ nhạt. Dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường chưa thể tự đứng vững, trong khi sức mua của người dân tiếp tục ì ạch. Tính từ khi chạm đỉnh vào tháng 8/2021, giá nhà tại Trung Quốc đã giảm hơn 14%, và đà lao dốc ngày càng tăng tốc. Riêng trong tháng 6 vừa qua, doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước đã giảm tới 23% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho nhà chưa bán cũng tiếp tục phình to, lên tới hơn 421 triệu m2 tính đến cuối quý I - một con số kỷ lục.

Thị trường thứ cấp cũng đang chịu áp lực nặng nề. Theo số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia, giá nhà mới trong tháng 5 giảm 0,22% tại 70 thành phố - mức giảm sâu nhất trong vòng 7 tháng. Giá nhà cũ còn giảm mạnh hơn, ở mức 0,5%, ghi nhận mức giảm cao nhất kể từ tháng 9 năm ngoái. Cùng thời điểm, tổng giá trị giao dịch nhà ở giảm 6,1% so với năm trước, trong khi dòng vốn đầu tư vào bất động sản lao dốc tới 12%.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng này không tác động đồng đều. Nó tạo ra một thực tế hai thế giới tách biệt.

Tại các siêu đô thị cấp một như Thượng Hải, Thâm Quyến, thị trường vẫn cho thấy sức chống chịu đáng ngạc nhiên. Nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ đối với phân khúc cao cấp đã giúp giữ giá. Đầu năm 2025, một dự án hạng sang của Greentown China tại Thượng Hải đã bán sạch chỉ trong một ngày với mức giá ngất ngưởng 195.000 NDT/m2.

Ngược lại, ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, câu chuyện hoàn toàn khác. Đó là một thế giới của những thành phố "ma", nơi tồn kho khổng lồ và dân số sụt giảm đang đẩy giá nhà vào vòng xoáy đi xuống không lối thoát. Sự chênh lệch được thể hiện rõ nét: trong khi giá nhà mới ở Thượng Hải vẫn tăng 10,1% so với cùng kỳ, thì giá nhà cũ ở Bắc Kinh và Quảng Châu đã lần lượt giảm 6,47% và 5,84%.

Nền kinh tế Trung Quốc ngày nay mang những nét tương đồng đáng báo động với Nhật Bản trong thập niên 1990. Tuy nhiên, theo ông Yi Fuxian, nhà khoa học cấp cao tại Đại học Wisconsin-Madison, cuộc khủng hoảng của Trung Quốc có thể còn nghiêm trọng hơn.

Ông chỉ ra rằng bong bóng bất động sản của Trung Quốc lớn hơn nhiều: tỷ trọng đầu tư nhà ở trong GDP Trung Quốc năm 2020 cao gấp 1,5 lần so với Nhật Bản năm 1990, và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hiện cao gấp đôi so với Nhật ở thời kỳ đỉnh điểm bong bóng. Quan trọng hơn, Trung Quốc không có được “làn sóng người mua nhà lần đầu thứ hai” như Nhật Bản đã trải qua, do cuộc khủng hoảng nhân khẩu học của nước này sâu sắc hơn nhiều.

Giải cứu bất thành: Bắc Kinh tung “hỏa lực chính sách” nhưng bất lực trước 3 gọng kìm siết chặt

Trước nguy cơ hệ thống tài chính bất ổn vì thị trường bất động sản rơi tự do, chính phủ Trung Quốc đã tung ra hàng loạt biện pháp chưa từng có để cứu vãn tình hình. Bắc Kinh nới lỏng mạnh tay chính sách tiền tệ, hạ lãi suất vay thế chấp xuống mức thấp kỷ lục 3,60%.

Một danh sách ưu tiên các chủ đầu tư “có tiềm năng sống sót” được mở lối tiếp cận khoản vay khổng lồ trị giá 4.000 tỷ nhân dân tệ nhằm giảm gánh nặng nợ. Đồng thời, để kích cầu mua nhà, chính phủ hạ tỷ lệ trả trước, đưa ra ưu đãi thuế và tung ra gói 300 tỷ nhân dân tệ để các chính quyền địa phương mua lại nhà tồn kho chuyển thành nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, loạt “hỏa lực” này dường như chỉ đủ để làm chậm đà rơi, chứ chưa thể đảo chiều thị trường. Việc giải ngân các gói hỗ trợ diễn ra chậm chạp và hiệu quả thấp. Tính đến cuối năm 2024, chỉ khoảng 4% lượng nhà tồn kho được mua lại - con số quá nhỏ bé so với nguồn cung khổng lồ còn đang “ngâm” trên thị trường. Những chính sách này có thể tạm thời ổn định giá ở một số thành phố lớn, nhưng vẫn hoàn toàn bất lực trước ba gọng kìm mang tính cấu trúc đã siết chặt nền kinh tế suốt nhiều năm qua.

Thứ nhất là tình trạng dư thừa nguồn cung kéo dài. Trung Quốc hiện có tới 600 triệu căn nhà, tương đương gần nửa tỷ căn dư thừa nếu tính theo quy mô hộ gia đình. Nguồn cung vượt xa nhu cầu thực tế, đặc biệt ở các thành phố nhỏ, nơi dân số đang thu hẹp dần.

Thứ hai là cú sốc nhân khẩu học. Tốc độ đô thị hóa vốn từng là động lực chính của thị trường bất động sản đang chững lại rõ rệt. Tỷ lệ sinh giảm xuống mức thấp nhất thế giới, dân số bắt đầu thu hẹp. Goldman Sachs dự báo nhu cầu nhà ở mới mỗi năm sẽ giảm một nửa trong thập kỷ tới, chỉ còn khoảng 4-5 triệu căn vào năm 2030, so với đỉnh 9 triệu căn hồi thập niên 2010.

Thứ ba là quả bom nợ hộ gia đình. Tỷ lệ nợ tiêu dùng so với GDP đã tăng gấp đôi – từ 30% năm 2010 lên hơn 60% hiện nay. Trong khi đó, thu nhập tăng trưởng chậm lại, khiến ngày càng nhiều người mất khả năng tiếp cận nhà ở mới.

Không dừng lại ở yếu tố vật chất, thị trường còn bị kìm hãm bởi yếu tố tâm lý. Một khảo sát gần đây của UBS cho thấy phần lớn người dân Trung Quốc vẫn tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm, khiến họ do dự hoặc trì hoãn việc mua nhà. Tâm lý này tạo thành vòng lặp tiêu cực, kéo dài quá trình phục hồi và khiến thị trường bị “kẹt số”.

Kent Deng, giáo sư lịch sử kinh tế tại Trường Kinh tế London (LSE), nói với Newsweek rằng đến nay “chưa có dấu hiệu phục hồi thực chất nào” của thị trường Trung Quốc. “Quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm vì người dân không có thêm sức mua để mua nhà mới”, ông nhận định.

Chừng nào 3 gánh nặng cấu trúc này chưa được xử lý tận gốc, mọi nỗ lực kích cầu cũng chỉ như “muối bỏ bể”. Thị trường bất động sản Trung Quốc đang không chỉ đối mặt với một chu kỳ suy thoái đơn thuần, mà là một cuộc khủng hoảng mang tính bước ngoặt, đặt dấu chấm hết cho mô hình tăng trưởng dựa vào bê tông và thép suốt ba thập kỷ qua.

Bất động sản Trung Quốc vỡ trận, dư chấn lan rộng toàn cầu

Thị trường bất động sản Trung Quốc hiện không chỉ trải qua một chu kỳ suy thoái thông thường, mà đang rơi vào một cuộc khủng hoảng mang tính bước ngoặt, có thể đánh dấu sự kết thúc của mô hình tăng trưởng dựa vào bê tông và thép đã kéo dài suốt hơn ba thập kỷ.

Tác động của cuộc khủng hoảng này không còn giới hạn trong nội bộ Trung Quốc. Theo chuyên gia Philip Carter trên Project Syndicate, những bất ổn của địa ốc Trung Quốc đang lan rộng ra toàn cầu qua 3 “kênh lây nhiễm” chính, gây chấn động thị trường hàng hóa, hệ thống tài chính quốc tế và triển vọng tăng trưởng toàn cầu.

Thứ nhất là cú sốc hàng hóa. Ngành xây dựng Trung Quốc từng là “cỗ máy tiêu thụ” khổng lồ các nguyên vật liệu như quặng sắt, thép, xi măng. Khi lĩnh vực này sụp đổ, nhu cầu nguyên liệu gần như đóng băng, kéo giá quặng sắt rơi xuống đáy thấp nhất trong gần một thập kỷ. Điều này đang bào mòn lợi nhuận của các tập đoàn khai khoáng lớn như BHP (Úc), Rio Tinto (Anh - Australia), cũng như các nhà sản xuất máy móc xây dựng như Caterpillar (Mỹ).

Thứ hai là hệ lụy tài chính xuyên biên giới. Tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc hiện lên tới 3.000 tỷ USD - một phần không nhỏ trong số đó thuộc sở hữu của các ngân hàng và nhà đầu tư toàn cầu. Những vụ vỡ nợ đình đám như Evergrande đã gây hiệu ứng domino trên thị trường trái phiếu quốc tế, đặc biệt là các trái phiếu phát hành bằng USD. Từ nay đến năm 2026, ước tính sẽ có khoảng 80 tỷ USD trái phiếu đến hạn, làm dấy lên lo ngại về một làn sóng vỡ nợ thứ hai.

Thứ ba là tác động gián tiếp nhưng sâu sắc đến tiêu dùng và tăng trưởng toàn cầu. Lĩnh vực bất động sản đóng vai trò xương sống trong nền kinh tế Trung Quốc, chiếm gần một phần ba GDP. Nếu tiếp tục co hẹp, lĩnh vực này có thể kéo theo sự suy yếu của cả nền kinh tế.

Zhaopeng Xing phân tích: “Thị trường bất động sản Trung Quốc trị giá khoảng 600.000 tỷ nhân dân tệ (tương đương 83.500 tỷ USD). Nếu giá nhà giảm 10%, các hộ gia đình sẽ mất 60.000 tỷ nhân dân tệ tài sản - một cú đánh mạnh vào tâm lý và khả năng tiêu dùng, đầu tư”. Ông cảnh báo, tác động tiêu cực này sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Khi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới chững lại vì bất động sản suy thoái, sức tiêu thụ toàn cầu cũng chững lại theo. Các tập đoàn đa quốc gia như Apple hay Tesla, vốn phụ thuộc cả vào thị trường tiêu dùng và chuỗi cung ứng tại Trung Quốc, đang chịu áp lực kép: doanh thu giảm vì người dân thắt chặt chi tiêu, còn chi phí sản xuất lại gia tăng do bất ổn trong nước.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Dù viễn cảnh trước mắt ảm đạm, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn không hoàn toàn là vùng cấm đối với nhà đầu tư. Trái lại, trong thời kỳ hỗn loạn, những ai đủ kiên nhẫn và sáng suốt vẫn có thể tìm thấy “viên kim cương trong đống đổ nát” nếu biết chọn đúng chiến lược.

Thay vì dàn trải rủi ro, nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, tỷ lệ nợ thấp và danh mục dự án tập trung ở các đô thị hạng nhất nơi vẫn duy trì được sức mua. Chẳng hạn, China Vanke với tỷ lệ nợ ròng chỉ khoảng 40%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành gần 80%, đang được đánh giá là “kẻ sống sót” tiềm năng trong cơn bão.

Ngoài ra, các chương trình tái thiết đô thị do chính phủ hậu thuẫn, đặc biệt tại các siêu đô thị như Thượng Hải hay Thâm Quyến, cũng mở ra cơ hội cho một số doanh nghiệp có vị thế tốt, như Greenland Holdings, với nhiều hợp đồng lớn trong tay. Đây được xem là phân khúc ít rủi ro hơn so với phát triển dự án mới.

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê và các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) do nhà nước bảo trợ cũng nổi lên như một điểm đến an toàn. Trong bối cảnh nhu cầu mua sụt giảm nhưng nhu cầu thuê vẫn ổn định, các REITs tập trung vào nhà ở xã hội hoặc thương mại có thể mang lại nguồn thu cổ tức đều đặn, tránh được biến động lớn.

Cuộc khủng hoảng này còn là một lời nhắc nhở đắt giá về tầm quan trọng của việc đa dạng hóa danh mục đầu tư theo địa lý và ngành nghề. Các thị trường ít bão hòa hơn ở Đông Nam Á hoặc châu Âu có thể là những lựa chọn đáng cân nhắc.

Ngược lại, giới phân tích cảnh báo nên tránh xa các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao hoặc có quá nhiều dự án tại các thành phố cấp ba nơi giá trị bất động sản có thể tiếp tục rơi tự do trong nhiều năm tới. Trong một thị trường đang tái định hình mạnh mẽ như Trung Quốc, phòng thủ khôn ngoan chính là chiến lược đầu tư hiệu quả nhất.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua một cuộc "tái định giá" đầy đau đớn chứ không phải một sự sụp đổ hoàn toàn. Tuy nhiên, con đường phục hồi sẽ còn rất dài và gập ghềnh, có thể kéo dài đến năm 2027 hoặc xa hơn. Kỷ nguyên kiếm lợi nhuận dễ dàng từ việc đầu cơ vào bê tông đã vĩnh viễn kết thúc.

Xing cho rằng: “Trung Quốc sẽ buộc phải chuyển đổi lĩnh vực bất động sản từ mô hình dựa vào xây dựng sang mô hình giống như dịch vụ. Quá trình chuyển đổi này sẽ kéo theo thay đổi lớn trong nhiều chính sách, bao gồm cả chính sách tài chính liên quan đến đất đai”.

Cuộc khủng hoảng này không chỉ là bài kiểm tra sức chịu đựng cho nền kinh tế Trung Quốc mà còn là lời cảnh báo nghiêm khắc cho thị trường toàn cầu về sự nguy hiểm của tăng trưởng dựa trên nợ và đầu cơ. Đối với các nhà đầu tư, thông điệp rất rõ ràng: thận trọng, đa dạng hóa và kỷ luật là chìa khóa sống còn.

Có câu nói rằng: thời điểm lý tưởng nhất để mua bất động sản là khi thị trường lao dốc, miễn là bạn chọn đúng viên gạch để đặt cược". Giờ đây, việc tìm ra "viên gạch" vững chắc đó giữa đống đổ nát của Trung Quốc là thử thách lớn nhất.