Chuyên gia: Không phải đất nào sau sáp nhập cũng hóa "kim cương"
(Dân trí) - Theo chuyên gia, giá bất động sản sau khi sáp nhập có sự thay đổi tương đối lớn. Song, nhà đầu tư cần lưu ý, không phải bất cứ vị trí nào sau khi sáp nhập cũng có mức tăng trưởng đồng đều và nhiều.
Sáp nhập tỉnh, thành phố là cơ hội của thị trường địa ốc
Theo khảo sát mới đây do một tổ chức chuyên nghiên cứu thị trường thực hiện với các môi giới địa ốc, có hơn 68% người được hỏi kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trưởng sau sáp nhập và gần 64% kỳ vọng nguồn cung sẽ cải thiện.
Dữ liệu của đơn vị cho thấy, mức độ quan tâm trên thị trường tăng mạnh tại những tỉnh, thành phố xuất hiện thông tin về việc có khả năng sáp nhập. Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản tại Bắc Giang tăng 83%; Bắc Ninh tăng 43%; Quảng Bình tăng 45%; Bình Dương tăng 49%; Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%; Hưng Yên tăng 36%; Thái Bình tăng 75% so với tháng 2…
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, sáp nhập tỉnh, thành phố là câu chuyện nóng kéo dài suốt từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Mức độ quan tâm và kỳ vọng lớn của thị trường địa ốc với việc sáp nhập tỉnh vừa là cơ hội, song cũng vừa là thách thức trong tương lai.
Cụ thể, khi sáp nhập tỉnh, thành phố, thị trường có cơ hội được đẩy mạnh đầu tư công cho hạ tầng, kinh tế khu vực; có chính sách mới để kết nối, bổ trợ kinh tế, xã hội; chi phí quản lý công được tối ưu.
Tuy nhiên, thị trường phải đối mặt với những thách thức về công tác quản lý, tránh sốt đất theo hướng không bền vững. Bên cạnh đó, còn có sự khác biệt về xã hội, văn hóa tại các địa phương. Sự chênh lệch về phát triển kinh tế giữa các khu vực có thể tạo động lực tăng trưởng chung.
Một khu đất tại vùng ven Hà Nội (Ảnh: Tuấn Minh).
Lấy ví dụ về việc tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, vị chuyên gia cho biết, khu vực này đã ghi nhận biến động tích cực về giá nhà đất, song cũng tồn tại bất cập. Trong vòng 10 năm qua (từ 2016-2025), giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 2,4 lần, còn giá tại Hà Tây (cũ) tăng khoảng 2,6-15 lần.
"Như vậy, câu chuyện về giá bất động sản sau khi sáp nhập đã có sự thay đổi tương đối lớn. Tuy nhiên, khá nhiều dự án bất động sản đang bị bỏ hoang, chậm tiến độ ở khu vực Hà Tây (cũ). Ngoài ra, việc giá bất động sản tăng nhanh như vậy cũng khiến thanh khoản thị trường gặp vấn đề. Cần lưu ý không phải bất cứ vị trí nào sau khi sáp nhập cũng có mức tăng trưởng đồng đều và nhiều", vị này nói.
Tại sự kiện gần đây, PGS. TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - nhấn mạnh Việt Nam đang bước sang giai đoạn hoàn toàn mới. Giai đoạn này có nhiều điều khác thường, như lần đầu tiên 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản được cùng lúc thông qua vào năm ngoái. Chưa bao giờ, trong tiền lệ, 3 luật cùng một lĩnh vực lại được thông qua như thế.
Nói về việc sáp nhập các tỉnh, thành, PGS. TS Trần Đình Thiên nêu, việc mở rộng không gian không chỉ mang tính chất hành chính mà mở ra không gian cơ hội, không gian ngầm, không gian lấn biển... Trong đó, không gian lấn biển rất quan trọng mà Cần Giờ là tiếng chuông khởi động. Không gian cơ hội sẽ được mở ra vô tận, việc phát triển đô thị cũng sẽ rất khác.
Cùng quan điểm, ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) - cho rằng, việc tái cấu trúc bộ máy sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Các đơn vị sẽ giảm sự chồng chéo, trùng lặp về chức năng; đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp xử lý hồ sơ và cấp phép nhanh hơn. Việc tái cơ cấu giúp mở rộng quy hoạch vùng, cải thiện hạ tầng, nâng cao chất lượng dịch vụ và thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các địa phương.
Đồng thời, biên chế được cắt giảm nhằm tối ưu chi phí vận hành, tận dụng hạ tầng và nguồn lực tại các địa phương sau khi sáp nhập. Thị trường bất động sản sẽ có sự điều chỉnh về giá tại một số khu vực, hướng dòng vốn đầu tư vào các mô hình quản lý mới; rút ngắn quy trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản; ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong giai đoạn tới.
Giá bất động sản sẽ tăng sau khi sáp nhập tỉnh, thành phố?
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - nhận định, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành, sáp nhập Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương vào TPHCM, đã tác động nhiều đến thị trường bất động sản, nhất là về mặt tâm lý. Nhà đầu tư kỳ vọng đi trước đón đầu, tập trung vào nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền vì cho rằng có khả năng tăng giá.
Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng, đó chỉ là kỳ vọng của nhà đầu tư. Bởi sau sáp nhập, các đơn vị hành chính sẽ cần tập trung vào quản lý, vận hành là chính. Còn câu chuyện bất động sản, liên quan quy hoạch, phát triển hạ tầng... cần thời gian để "thấm" và đó mới là những yếu tố chính ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
Giá trị bất động sản sẽ liên quan tới quy hoạch, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất... Những yếu tố này sẽ mang lại giá trị và tạo sự thay đổi chính thức cho thị trường sau sáp nhập.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam - cho rằng trong ngắn hạn, việc sáp nhập không ảnh hưởng trực tiếp đến việc cân bằng cung - cầu trên thị trường.
Tâm lý nhà đầu tư, người dân bị tác động là chủ yếu, bởi họ mang kỳ vọng một số đơn vị hành chính được sáp nhập vào khu vực kinh tế trọng điểm. Từ đó, sự quan tâm gia tăng, có thể gây "nóng sốt" cục bộ vài nơi nhưng sẽ dần về điểm cân bằng khi kỳ vọng không đúng thực tế.
Một điểm tư vấn mua bán bất động sản tại Hà Nội (Ảnh: Tuấn Minh).
Về dài hạn, bà Giang nhận thấy, nếu một khu vực sáp nhập rộng hơn, các vấn đề về quy hoạch, thủ tục hành chính, chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng sẽ được tích hợp. Một khi kế hoạch sáp nhập được triển khai đồng bộ và hiệu quả thì các vấn đề thủ tục hành chính, quy hoạch đất đai được tối đa, từ đó giúp khơi thông dự án mới, tạo nguồn cung mới, cho thị trường nhiều lựa chọn phát triển hơn.
TPHCM đang thiếu nguồn cung nhà ở và việc sáp nhập được đại diện Savills kỳ vọng là lời giải cho bài toán này, nhất là với nhà ở vừa túi tiền. Cơ sở hạ tầng sẽ được triển khai đồng bộ, quy hoạch bài bản hơn, quỹ đất được mở rộng hơn, việc giãn dân tốt hơn, mở ra bức tranh chung tổng thể tốt hơn, trong tầm nhìn trung và dài hạn.
Đánh giá về các cơn sốt đất nền trên thị trường bất động sản, bà Nguyễn Hoài An - giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội - cho biết, hiện tượng này đã diễn ra trong vòng 10-15 năm qua.
Đặc điểm chung của các đợt sốt đất này là rất nhạy cảm với các thông tin thay đổi hạ tầng, quy hoạch dự án lớn khu vực lân cận và đặc biệt là các thông tin liên quan quy hoạch. Ví dụ như khu vực ngoại thành lên nội thành, huyện lên quận hay sáp nhập tỉnh, thành.
Tuy nhiên, nhà đầu tư trước khi tham gia đầu tư cần phải phân tích bản chất những thông tin về thay đổi quy hoạch, hạ tầng mới, dự án mới, việc sáp nhập các tỉnh thành có khả năng thay đổi cục diện cho bất động sản của khu vực đó là gì, sau thời gian bao nhiêu lâu có khả năng để thành hiện thực. Đa phần những hiện tượng này để thành hiện thực thành khu đô thị, khu ở thì cần thời gian.
"Những cơn sốt thường mang tính cục bộ và theo đánh giá của tôi là có ngưỡng rủi ro cao", chuyên gia này đánh giá về sốt đất nền sau thông tin sáp nhập tỉnh thành. Nguyên nhân bởi khả năng hiện thực hóa của những công trình hạ tầng mất nhiều thời gian hơn dự kiến hay việc trì hoãn sẽ khiến mức độ tăng giá có thể bị điều chỉnh nhanh chóng. Vì vậy, việc đầu tư đầu cơ phụ thuộc rất nhiều vào sự hiểu biết của từng cá nhân với địa phương, khu vực.
Bà An lấy ví dụ, nếu nhà đầu tư cảm thấy yên tâm để mua đất ở một khu vực gần khu vực quê hương, hiểu rõ khu vực này và sẵn sàng giữ đất trong thời gian dài thì có thể là phương án hợp lý cho dù có thể tăng giá hay không tăng giá trong ngắn hạn.
Tuy nhiên nếu nhà đầu tư có kỳ vọng cụ thể hoặc sử dụng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng quá lớn so với khả năng chi trả trong một thời gian ngắn thì đầu tư đất nền theo thông tin sáp nhập tỉnh thành không phải là phương án đầu tư hợp lý.
