Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người giàu

Nguồn cung nhà ở mới đều ở mức giá cao

Theo báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.

Toàn thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm một nửa so với cuối năm ngoái. Trong đó, 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven Hà Nội, TPHCM và các tỉnh lân cận.

Bên cạnh đó, tỷ trọng nguồn cung phân khúc bình dân (gồm cả nhà xã hội) dù được cải thiện, chiếm gần 13% với gần 2.000 sản phẩm nhưng vẫn rất ít ỏi so với nhu cầu. Tại Hà Nội, giá bán chung cư sơ cấp đạt trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái, nhưng tăng hơn 77% so với quý I/2019. 

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng.

Tại TPHCM, mặt bằng giá chung cư vào khoảng 71,8 triệu đồng/m2, tăng 35% sau 5 năm. Tương tự, phân khúc này ở Đà Nẵng cũng tăng 58% so với đầu năm 2019, đạt trung bình 62 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2019-2025, VARS đánh giá đà tăng giá chung cư Đà Nẵng cao hơn 1,6 lần so với TPHCM.

"Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường", VARS đánh giá.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024 thì đến quý I năm nay, đà tăng giá chung cư đã có phần chững lại.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ năm ngoái 34%, nhưng so với quý IV/2024 thì mức giá này chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất được ghi nhận kể từ quý II/2023. 

Một số dự án mở bán mới, nhờ lợi thế từ uy tín chủ đầu tư, vị trí trong các khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu với kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội, tiếp tục ghi nhận giá chào bán cao.

Giá nhà vượt khả năng chi trả của người mua thực

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - cho biết, hiện nguồn cung chung cư tăng mạnh, tuy nhiên mức giá cũng đã thiết lập ở mức rất cao 70 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp và 55 triệu đồng/m2 ở thị trường thứ cấp.

"Sự điều chỉnh về giá bán dẫn đến lượng giao dịch cũng bắt đầu sụt giảm và xu hướng này có thể tiếp tục diễn biến đi ngang trong cả năm nay", vị này nhận định.

Lý giải cho tỷ lệ hấp thụ bắt đầu sụt giảm, ông Tuấn cho biết thêm, mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra, phân khúc chung cư chủ yếu hiện nay là cao cấp và hạng sang ít phù hợp với số đông người có nhu cầu dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bắt đầu giảm.

Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này, người mua nhà ở thật thì chưa có sản phẩm phù hợp, nhà đầu tư thì ra hàng và chờ đợi.

Trong bối cảnh chung cư liên tục tăng giá, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - đánh giá, dù thị trường tăng trưởng nhưng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. 

Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà.