Kinh doanh nhà đất và chuyện "đẽo" luật giữa đường

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong đó một vấn đề nổi cộm, được dư luận hết sức quan tâm là đề xuất phương án "cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm". 

Sau khi một số ý kiến cho rằng dự thảo Nghị định "cấm", hạn chế quyền kinh doanh bất động sản của người dân thì cơ quan soạn thảo đã rút lại đề xuất nêu trên.

Vì sao lại có diễn biến nêu trên? Chúng ta cần bắt đầu từ Luật Kinh doanh bất động sản để hiểu cặn kẽ vấn đề. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định chủ thể kinh doanh bất động sản buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp bán, chuyển nhượng… bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Điều đáng tiếc là tại các Nghị định quy định chi tiết (gồm Nghị định 76 năm 2015 và Nghị định 02 năm 2022) đã không đưa ra tiêu chí định lượng để xác định phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên để xác định rõ trường hợp nào cá nhân được mua bán bất động sản mà không phải thành lập tổ chức kinh tế. 

Suốt 9 năm qua, các văn bản dưới luật đã không làm rõ được nội hàm của việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định nêu trên cơ bản được bảo toàn tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cụ thể, Luật vẫn yêu cầu chủ thể kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp bán, chuyển nhượng… quy mô nhỏ, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Như vậy, việc dự thảo Nghị định mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra các phương án để xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là thực hiện đúng thẩm quyền được Quốc hội giao. 

Khoa học pháp lý gọi đây là việc "ủy quyền lập pháp", một kỹ thuật xây dựng pháp luật được áp dụng phổ biến: luật chỉ đưa ra những quy định khung và giao Chính phủ quy định chi tiết để linh hoạt cho từng thời kỳ, tránh việc phải sửa luật (do quy trình xây dựng luật phức tạp hơn so với nghị định).

Về mặt thực tiễn, quy định việc kinh doanh bất động sản phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết bởi suy cho cùng, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhiều rủi ro, đòi hỏi sự am hiểu pháp luật của chủ thể tham gia và cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. 

Tuy nhiên, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình… không hướng đến mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các chủ thể.

Bài học từ "vụ án Alibaba" với số bị hại nhiều kỷ lục đã đặt ra những bài học về xây dựng chính sách. Vụ án này đã cho thấy "kẽ hở" của hệ thống pháp luật (gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư…): Khi các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản thì với quy mô nào phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh)? Và với quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân?

Trong "vụ án Alibaba" thì các bị can, bị cáo đều thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, mua bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân, dẫn đến cơ quan quản lý đã không kiểm soát được để có biện pháp can thiệp kịp thời. 

Do đó, tôi ủng hộ quan điểm pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản "quy mô nhỏ" mà nếu vượt quá thì buộc phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể.

Một số ý kiến cho rằng việc đặt ra "mức trần" về số lượng bất động sản mà cá nhân chỉ được mua bán trong một năm (nếu vượt quá thì phải thành lập tổ chức kinh tế) là hạn chế quyền kinh doanh của người dân. Nhóm ý kiến khác lại cho rằng việc thực thi quyền tự do kinh doanh cần phải được kiểm soát, quản lý. Tự do kinh doanh không đồng nghĩa với việc ai thích thì bán, ai có nhu cầu thì mua. 

Do vậy, đòi hỏi đặt ra đối với Ban soạn thảo Nghị định là làm sao lượng hóa, minh định việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, đồng thời không hạn chế quyền kinh doanh của người dân. Đây là đòi hỏi rất khó xử lý.

Cần nhấn mạnh rằng dự thảo Nghị định không "cấm" cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập tổ chức kinh tế để kinh doanh và tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (gồm trách nhiệm báo cáo, cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý, thực hiện thanh toán qua ngân hàng… để kiểm soát rủi ro, kịp thời ngăn chặn các hành vi trốn thuế, rửa tiền).

Vấn đề cần bàn chỉ là tính khoa học, hợp lý, logic trong cách thiết kế quy định tại dự thảo Nghị định để lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Dự thảo ban đầu đề xuất 3 phương án mà mỗi phương án đều bộc lộ nhược điểm nhất định (có phương án thiết kế theo tiêu chí "định tính", khó áp dụng; có phương án theo tiêu chí "định lượng" nhưng còn bất cập, chưa hợp lý).

Trước những ý kiến trái chiều, thiết nghĩ cơ quan quản lý cần tăng cường truyền thông chính sách, giải thích cho người dân hiểu căn cứ ban hành, mục đích của quy định…; đồng thời tiếp thu ý kiến của giới chuyên gia, nhà khoa học… để lựa chọn phương án tốt nhất trước khi ban hành, đảm bảo hiệu quả, khả thi trong triển khai thực hiện.

Tuy nhiên trên thực tế, trước các ý kiến không đồng thuận thì cơ quan soạn thảo đã vội vã rút lại đề xuất. Trao đổi với báo chí ngày 4/3, một lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận có ý kiến cho rằng quy định mỗi cá nhân chỉ được bán từ 3-5 căn nhà trong 1 năm là vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân nên đã đưa quy định này ra khỏi dự thảo. 

Ngay sau đó, dự thảo Nghị định đăng trên website của Bộ Xây dựng đã chỉnh sửa, rút từ 3 phương án còn một phương án, nhưng phương án duy nhất này chỉ nhắc lại quy định trong luật mà không quy định chi tiết để làm rõ.

Nếu quy định theo phương án mới của dự thảo Nghị định thì sẽ trở thành "quy định mà như không quy định", tiếp tục nối dài vướng mắc suốt 9 năm qua, khi pháp luật không lượng hóa được tiêu chí kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tiếp tục tiềm ẩn những vướng mắc, rủi ro trong thực tiễn kinh doanh, tương tự "vụ án Alibaba".

Một cách tổng quát, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã đặt ra quy trình nghiêm ngặt trong xây dựng văn bản pháp luật, trong đó yêu cầu phải lấy ý kiến, tiến hành đánh giá tác động của chính sách tới đối tượng chịu sự tác động… 

Các quy định này nhằm đảm bảo pháp luật ban hành phù hợp với thực tiễn, giúp chính sách thực thi có hiệu quả, khả thi. Tuy nhiên bên cạnh việc tổ chức lấy ý kiến, cơ quan soạn thảo cũng cần đảm bảo tính độc lập và bảo lưu các quan điểm, triết lý nhất quán trong lập pháp, tránh "đẽo cày giữa đường".

Với những chính sách đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn, cần thiết, cơ quan soạn thảo cần bảo lưu quan điểm và nghiên cứu các ý kiến phản biện để có giải trình thỏa đáng, đồng thời tăng cường truyền thông chính sách, giải thích cho người dân hiểu mục đích của quy định nhằm đạt được sự ủng hộ, đồng thuận, giúp pháp luật thực sự đi vào đời sống, được các chủ thể đón nhận với thái độ tích cực.

Trong tình huống nêu trên, cơ quan soạn thảo đưa một vấn đề ra lấy ý kiến nhưng trước luồng dư luận phản đối đã vội vã rút lại đề xuất và sửa dự thảo khi chưa hết thời hạn lấy ý kiến. Cách làm này giống như "đẽo" luật giữa đường.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!