Từ chuyện hai loại "giấy phép con" được rút khỏi Luật Nhà ở
Vào "giờ chót" trước khi được Quốc hội thông qua hôm 27/11, hai loại "giấy phép con" đã được rút khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
"Thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở"
Tại dự thảo trước đây của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đặt ra một thủ tục hoàn toàn mới đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có "thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở" của cơ quan nhà nước.
Cụ thể tại khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật về thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy định: "Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý cấp trung ương hoặc cơ quan quản lý cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ".
Quy định này làm phát sinh thủ tục "thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở" của cơ quan quản lý, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới với luật hiện hành.
Tại hội thảo góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức tại Đà Nẵng hồi tháng 8, tôi đã trình bày ý kiến về việc nên đánh giá sự cần thiết của việc ban hành thủ tục hành chính mới này trong bối cảnh pháp luật về xây dựng đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý loại hình dự án nhà chung cư.
Cụ thể, Nghị định số 15 năm 2021 về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục "công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng", nghĩa là bắt buộc phải có "văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu" của cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng hoặc Cục Giám định chất lượng công trình thuộc Bộ Xây dựng, tùy theo quy mô công trình).
Như vậy, nếu thủ tục "thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở" được đưa vào Luật thì để đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư phải có 2 loại "giấy phép" do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo pháp luật về xây dựng, một thủ tục theo pháp luật về nhà ở), gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Đó là còn chưa kể đến việc sản phẩm nhà ở chung cư còn phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy; phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy kiểm tra, nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, vận hành; phải tuân thủ các thủ tục về môi trường...
Loại hình nhà ở chung cư được nhiều người dân lựa chọn (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Trong bối cảnh hiện nay, loại hình nhà chung cư ngày càng phổ biến và là sản phẩm được khuyến khích phát triển, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại. Điều 5 Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được bấm nút thông qua cũng quy định về nguyên tắc chung: "Tại đô thị loại I, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư". Việc quy định "tầng lớp" các giấy phép con sẽ cản trở nỗ lực tạo thói quen, văn hóa sử dụng nhà chung cư cho người dân.
Ngoài ra, tên thủ tục hành chính là "thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư", nếu chỉ là thông báo đã đầy đủ về mặt hồ sơ, tài liệu thì có lẽ không cần đến sự tham gia kiểm tra của cơ quan nhà nước. Thay vào đó, pháp luật chỉ cần quy định rõ danh mục các hồ sơ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm.
Đây là phương thức quản lý thay đổi từ biện pháp "tiền kiểm" (cấp "giấy phép" bàn giao) sang biện pháp "hậu kiểm" (thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm) để tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tại Báo cáo số 642/BC-CP ngày 16/11 của Chính phủ về kiến nghị chỉnh lý dự thảo luật, cơ quan soạn thảo nhận định: "Chính phủ nhận thấy thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư không cần thiết phải quy định thành thủ tục hành chính như trong dự thảo hiện nay để tránh phát sinh đầu mối giải quyết thủ tục, mà có thể theo hướng Chính phủ quy định các danh mục hồ sơ phải có khi chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở cho người dân; do đó Chính phủ đề nghị bỏ thủ tục thông báo này…".
Báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng tán thành với việc xóa bỏ loại "giấy phép con" nêu trên để giảm bớt chi phí tuân thủ của doanh nghiệp, cải cách thủ tục hành chính.
"Công nhận chủ đầu tư"
Trước khi trình ra Quốc hội tại kỳ họp này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn quy định một loại "giấy phép con" khác là thủ tục "công nhận chủ đầu tư" dự án nhà ở như sau: "Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì các nhà đầu tư này phải thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này để được công nhận làm chủ đầu tư dự án..."
Theo quy định hiện hành (Nghị định số 30 năm 2021), thủ tục công nhận chủ đầu tư chỉ áp dụng cho trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án. Mặt khác, Nghị định số 30 năm 2021 quy định "các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã... để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư...", như vậy đây là một quy phạm cho phép các nhà đầu tư lựa chọn thực hiện hoặc không thực hiện, trong khi dự thảo Luật Nhà ở quy định dưới dạng một quy phạm bắt buộc.
Nhiều chuyên gia đã góp ý về quy định trên và về phần mình tôi cũng cho rằng cần xem xét lại bởi đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, mở rộng hơn so với Luật Nhà ở hiện hành, cần có báo cáo đánh giá tác động theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Cuối cùng, kiến nghị bỏ thủ tục "công nhận chủ đầu tư" dự án nhà ở đã được cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra luật tiếp thu kịp thời và bỏ khỏi dự thảo luật. Đây là động thái cần thiết nhằm đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
Ví dụ, trường hợp các nhà đầu tư đều muốn làm đồng chủ đầu tư, không có nhu cầu ủy quyền cho một thành viên làm chủ đầu tư thì lựa chọn đó cần được tôn trọng.
Việc 2 loại "giấy phép con" đã được rút khỏi Luật Nhà ở (sửa đổi) trước khi thông qua là động thái cần thiết để giảm tải các thủ tục pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối diện với vô vàn khó khăn.
Và thiết nghĩ không riêng Luật Nhà ở (sửa đổi). Nhìn chung các chính sách thay đổi theo hướng tích cực hơn sẽ giúp người dân, doanh nghiệp có niềm tin vào môi trường kinh doanh, quyết tâm tháo gỡ khó khăn để khơi thông nguồn lực, hướng hồi phục và phát triển.
Tác giả: Nguyễn Văn Đỉnh là kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!
