Mỗi người chỉ được bán, cho thuê 3-5 căn nhà một năm: Dễ lách luật?

Cá nhân đầu tư kinh doanh tương tự như doanh nghiệp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Trong đó, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất của Bộ Xây dựng đang nhận được nhiều sự quan tâm trái chiều.  

Trao đổi với phóng viên Dân trí về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội - cho rằng, việc không có quy định rõ ràng về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp đã dẫn đến hệ quả pháp lý trên thực tế. Nhiều chủ đầu tư là cá nhân đầu tư kinh doanh tương tự như doanh nghiệp nhưng không phải chịu bất cứ thủ tục pháp lý nào.

Ông Tuấn lấy ví dụ, nếu doanh nghiệp mua một thửa đất, đầu tư hạ tầng và phân lô bán nền cho người dân cần đáp ứng rất nhiều yêu cầu về thủ tục pháp lý. Còn một cá nhân chia tách đất, chuyển nhượng cho nhiều người thì không phải làm bất kỳ thủ tục pháp lý nào ngoài việc tách thửa. Trường hợp trên là sự bất hợp lý giữa cá nhân và doanh nghiệp.

Trường hợp hai là doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư cần mất 2-3 năm làm thủ tục pháp lý để có được giấy phép xây dựng. Nhưng đối với cá nhân có đất ở, xây dựng dạng chung cư mini thì không phải đáp ứng nhiều về pháp lý như doanh nghiệp.

Luật sư Tuấn cho rằng, những điều bất hợp lý như ví dụ nêu trên tồn tại do quy định pháp luật không xác định được đối với một cá nhân khi kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp. Mặc dù trong luật có tiêu chí quy mô nhỏ nhưng không định lượng tiêu chí như thế nào là quy mô nhỏ.

Ông bày tỏ quan điểm, việc đưa ra tiêu chí phân loại dựa trên số lượng nhà hay diện tích được nêu trong đề xuất của Bộ Xây dựng là hợp lý dù xem xét chi tiết còn bất cập. Tuy nhiên, phương án đề xuất này đã cụ thể, lượng hóa được thế nào là kinh doanh quy mô nhỏ. Điều này tạo ra sự công bằng trên thị trường.

Về các phương án được đưa ra, chuyên gia đưa ra đề xuất nên theo hướng kết hợp. Theo ông, đối với đất có nguồn gốc không phải do nhận chuyển nhượng mà được thừa kế hoặc tặng cho thì không nên giới hạn số lượng hay diện tích như trong 3 phương án được đưa ra.

"Nếu đất có nguồn gốc không phải từ thừa kế, tặng cho thì nên quy định theo định mức số lượng, diện tích hoặc cả hai. Việc áp dụng cả nguồn gốc đất giúp cho những hộ gia đình khi có nhu cầu chính đáng về chia tách thửa đất cho thành viên thì không bị vướng vào quy định phải thành lập doanh nghiệp", luật sư Tuấn chia sẻ. 

Dễ tạo kẽ hở lách luật

Ở góc nhìn của chuyên gia pháp lý, theo Luật sư Hoàng Trọng Giám - Giám đốc công ty luật Hoàng Sa, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất Bộ Xây dựng nếu áp dụng trên thực tế sẽ khó khăn cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát.

Hơn nữa, việc quy định trên cơ sở thống kê số lượng giao dịch, công trình, hay diện tích để xác định quy mô, xét góc độ nào đó sẽ làm lộ bí mật kinh doanh của cá nhân đó.

Đồng thời, theo luật sư này, việc quy định như 3 phương án trên sẽ tạo kẽ hở để người kinh doanh lách luật, né tránh ngưỡng tối đa bằng cách nhờ cá nhân khác đứng tên.

"Nếu quy định được áp dụng, thì khi cá nhân bị phát hiện vi phạm sẽ chịu chế tài phạt như thế nào? Có yêu cầu họ phải lập doanh nghiệp hay không trong khi nhu cầu của họ không cần lập doanh nghiệp?...", luật sư Giáp đặt vấn đề.

Chuyên gia về thuế TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành đầu năm 2025 đã quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, theo ông Tú, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ của Bộ Xây dựng là không khả thi. Theo ông, đề xuất không nên "gắn khung" cá nhân được kinh doanh 5 nhà hay mấy căn hộ. Quy định như thế rất khó, bởi giá trị các căn nhà khác nhau.

"Quy định số lượng căn nhà được kinh doanh sẽ khiến người ta dễ né tránh. Đồng thời, nếu đưa nhiều tiêu chí nó phát sinh tiêu cực", ông Tú nhấn mạnh.

Theo chuyên gia về thuế này, việc xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ cần căn cứ, quản lý về giá trị doanh số. Quy định doanh số kinh doanh ở của cá nhân mức bao nhiêu thì phải thành lập doanh nghiệp.

"Trong 2-3 năm liên tiếp, nếu doanh số trên 100 tỷ đồng/năm thì cá nhân đó phải thành lập doanh nghiệp", ông Tú đề xuất.

Do đó, vấn đề cốt lõi của quy định này nằm ở việc quản lý kinh doanh là quản lý dữ liệu cơ sở nhà đất. Mua bán bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng.

"Không chỉ doanh nghiệp, cá nhân đã kinh doanh thì phải xin giấy phép kinh doanh và đăng ký thuế, trừ khi cá nhân đó bán nhà của mình. Ràng buộc cá nhân về kinh doanh chứ không cấm kinh doanh 3 hay 5 nhà", ông Tú nhấn mạnh thêm.

Có thể làm thị trường chậm quá trình phục hồi

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, đề xuất trên của Bộ Xây dựng không có tính khả thi, không phù hợp với thực tế.

"Mua bán bất động sản không nhất thiết phải có sổ đỏ. Mua bán đất dự án còn có hợp đồng. Để kiểm soát được việc này cần có sự liên kết của nhiều bên từ thuế, công chứng… và không đơn giản. Tiếp nữa, chế tài để áp dụng sẽ như thế nào. Trong trường hợp đã mua bán, cho thuê đến căn thứ 6 sẽ như nào?", ông Toản đặt vấn đề.

Ngoài ra, theo ông Toản, tính ràng buộc pháp lý thực hiện cần cả một hệ thống vào cuộc kèm theo sẽ phức tạp. Vấn đề thị trường hay để cho thị trường vận hành. Khi mua bán giao dịch thì sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật trong đó có việc nộp thuế, đúng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

"Nhu cầu mua bán là theo cung cầu, thị trường vận hành và cá nhân mua bán theo đúng quy định thực hiện những điều luật không cấm. Việc hạn chế như vậy thì quản lý chặt từ việc nộp thuế. Cá nhân giao dịch trên thị trường không có ảnh hưởng xấu đến thị trường, việc mua bán là nhu cầu bình thường thực hiện theo pháp luật quy định", ông Toản nhấn mạnh.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án tại Bình Dương đặt câu hỏi, việc giới hạn số lượng bán, cho thuê với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dựa trên cơ sở nào, có phù hợp với quyền tự do kinh doanh hay không?

Trường hợp người dân gặp khó khăn trong đầu tư, kinh doanh hoặc có những kế hoạch cá nhân cần bán số bất động sản vượt định mức (3-5 căn nhà/năm) thì làm thế nào, không lẽ phải lập doanh nghiệp khi họ không có nhu cầu? Giới hạn việc mua bán, chuyển nhượng hợp pháp sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và cơ quan Nhà nước có công cụ nào để kiểm soát?

Theo vị này, cá nhân sở hữu nhiều bất động sản hợp pháp là chuyện bình thường, pháp luật không ngăn cấm. Đề xuất trên có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng ở một số trường hợp.

Tuy nhiên, đề xuất cũng sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường khi những nhà đầu tư có nhiều vốn, đang sở hữu nhiều bất động sản nhưng có thể sẽ bị giới hạn mua bán và hạn chế khả năng giao dịch. Họ có thể "lách luật" bằng hình thức nhờ người khác đứng tên hộ rồi phát sinh nhiều hệ lụy, tranh chấp không đáng có. Về dài hạn, đề xuất này có thể làm thị trường chậm quá trình phục hồi.

Ông Trần Văn Long - một môi giới bất động sản khu vực TPHCM, Bình Dương - cho rằng đề xuất này không hợp lý. Bởi lẽ, bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh và chịu thuế. Khi mua đi bán lại, người dân phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo giá trị giao dịch của tài sản, từ đó đóng góp vào ngân sách Nhà nước. Thị trường sẽ không thể phát triển nếu bị hạn chế giao dịch.

Do đó theo ông Long, các cá nhân có quyền được tự do mua bán, miễn là nộp thuế đầy đủ. Nếu Nhà nước muốn tránh việc đầu cơ, "lướt sóng", giao dịch qua lại nhiều lần khiến giá bất động sản tăng thì có thể nghiên cứu phương thức đánh thuế hợp lý với việc giao dịch, sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở lên.

Ví dụ như một lần giao dịch bất động sản, thuế phải nộp là 2% giá trị tài sản nhưng nếu từ tài sản thứ 2 trở đi, mức thuế phải là 3%, 5% hoặc cao hơn, tịnh tiến theo số lượng sản phẩm sở hữu.