Thị trường bất động sản lóe lên nhiều kỳ vọng

Doanh nghiệp cải thiện "nội lực", thị trường có tăng trưởng

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) vừa qua công bố đã phát hành thành công hơn 67 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược, thu về gần 672 tỷ đồng. Số tiền thu được từ đợt phát hành này được dùng để trả gốc và lãi trái phiếu đã phát hành trong năm 2021 và năm 2022.

Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán đang mạnh mẽ thực hiện việc mua lại trái phiếu trước hạn và trả nợ trái phiếu. Trong năm, công ty đã thực hiện tất toán nhiều lô trái phiếu và mua lại trước hạn với tổng giá trị hơn 2.526 tỷ đồng. Lần cuối cùng công ty mua lại toàn bộ 2 lô trái phiếu 800 tỷ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0 chỉ vài ngày trước khi kết thúc năm 2023.

Không dừng lại ở đó, để có tiền thực hiện các dự án bất động sản ở Bình Định, Bình Dương, Phát Đạt còn lên phương án phát hành nhằm huy động hơn 1.300 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu. Nếu thành công, công ty có một lượng tiền không nhỏ bổ sung vào nguồn vốn hoạt động.

Ngoài việc trả được nợ, trên thị trường, một số doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Hưng Thịnh Group... đạt được thỏa thuận gia hạn trả nợ trái phiếu. Trong đó, các thành viên của Hưng Thịnh Group gia hạn được 7.300 tỷ đồng nợ trái phiếu thêm 2 năm.

Hay Novaland mới đây đề xuất dùng bất động sản tại dự án The Grand Manhattan (quận 1, TPHCM) và Novaworld Phan Thiet (Bình Thuận) để trả gốc, lãi cho trái chủ của 3 lô trái phiếu đã quá hạn thanh toán gốc, lãi. Trái chủ sẽ được hỗ trợ chọn căn, vị trí trên giỏ hàng còn lại và hưởng các ưu đãi về giá bán, dịch vụ áp dụng tại từng thời điểm.

Sở Xây dựng TPHCM cập nhật số liệu trong 10 tháng, doanh thu kinh doanh bất động sản của thành phố đạt gần 187.000 tỷ đồng, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù giảm nhưng mức giảm này đã rút ngắn hơn so với thời điểm 6 tháng đầu năm (giảm 8,3%) và 4 tháng đầu năm (14,6%).

Về nguồn cung nhà ở, thành phố có 16 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê, mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai trong 11 tháng. Hơn 16.000 căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng được đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp.

Sở Xây dựng cũng thống kê nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường trong 11 tháng đã tăng 16,8% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ quan này nhận định, hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM đến nay còn nhiều khó khăn nhưng đã dần hồi phục cả về tỷ lệ tăng trưởng và doanh thu so với đầu năm, nguồn cung nhà ở thương mại cao hơn cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số hạn chế như vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rót vào hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm.

Chính phủ đưa ra nhiều quyết sách đồng hành

Thị trường trái phiếu bất động sản dù đã được doanh nghiệp cải thiện, tuy nhiên vẫn chưa đạt được kỳ vọng.

Cuối tháng 11, Thủ tướng ký công điện về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong đó, Thủ tướng giao Bộ Tài chính chủ trì khẩn trương rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong cuối năm 2023 và năm 2024;

Cùng với đó, Thủ tướng cũng rất quan tâm tới các vấn đề về gỡ vướng pháp lý cho thị trường bất động sản. Trong tháng 10, Thủ tướng có công điện về giải pháp phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải xem việc tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ quan trọng.

Các địa phương cần thống kê, phân loại các dự án gặp vướng mắc, chủ động tìm nguyên nhân để gỡ khó. Với những vấn đề vượt thẩm quyền, công điện cho biết cần sớm gửi về Tổ công tác của Thủ tướng để giải quyết.

Mới đây, Quốc hội cũng thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi. Các chuyên gia của Công ty chứng khoán Vietcap đánh giá Luật Nhà ở sửa đổi cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) như miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ.

Luật cũng không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH; lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Về tổng thể, 2 luật được thông qua tác động đến doanh số bán hàng sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 dựa trên kỳ vọng: sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới bất động sản; thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư.

Nhiều phân khúc được dự báo phục hồi

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận trong năm 2024, khi các dự án khu vực trung tâm TPHCM và các địa phương vùng ven được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung dự án cao cấp hoặc hạng sang sẽ quay trở lại.

Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) cũng đã rất sôi nổi trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển dự án như Keppel Land hay Gamuda Land. Năm 2024, thị trường sẽ ghi nhận sự phát triển của nhiều chủ đầu tư phát triển dự án thật với dòng tiền thật. Cuộc chơi bắt đầu thiên về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính.

Cũng theo ông, thị trường vào quý III-IV/2024 sẽ có nhiều phân khúc hồi phục trở lại, như đất nền, nhà phố. Các phân khúc này được hưởng lợi từ xu hướng khách nước ngoài trở lại, mô hình kinh doanh thay đổi, chủ nhà điều chỉnh giá nên các đơn vị đi thuê mặt bằng có lợi nhuận.

Với phân khúc căn hộ, dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang sẽ trở lại với giá rất cao, đến từ các sản phẩm của nhiều chủ đầu tư lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cũng cho rằng nửa đầu năm 2024, thị trường nhà ở sẽ phục hồi dựa trên nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng "dễ thở" hơn và thị trường thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh giá để phù hợp với mức chi trả của người mua. Ở góc độ chính sách, các cơ quan Nhà nước đang làm việc rất tích cực để gỡ vướng về pháp lý cho các dự án kéo dài nhiều năm qua, trong đó có thuế sử dụng đất.

Về phía doanh nghiệp, các chủ dự án đang điều tiết và tung ra những chính sách ưu đãi, nới lỏng điều kiện thanh toán thuận lợi, hấp dẫn hơn. Điều này tác động tích cực đến tâm lý người mua, nhất là những người có nhu cầu mua nhà để ở thực.

Khi thị trường có thể được phục hồi vào giữa năm sau, các chính sách ưu đãi này có thể không còn nữa. Nếu mua nhà ở thực, đây là thời điểm tốt nhất để người mua xuống tiền, bà Trang nói.

Ông Trần Du Lịch - Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia -  cho rằng năm 2024, kinh tế chưa hi vọng khởi sắc mạnh mẽ nhưng chắc chắn tốt hơn năm 2023. Thị trường bất động sản không thể đổ vỡ, nhưng để thuận lợi như trước năm 2019 thì chưa. Thị trường có thể chuyển từ âm ít sang dương ít vào quý IV, khởi sắc hơn từ quý II/2024.

Tuy nhiên về dài hạn, ông Lịch nêu thị trường cần được giải quyết vấn đề cung và cầu vì sản phẩm đầu cơ (phục vụ tầng lớp cấp cao) chiếm áp đảo, còn sản phẩm cho người nhu cầu thực thì quá ít.