Quý I đã là "vùng đáy" của thị trường bất động sản?

Thị trường đã qua "vùng đáy"

Báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nhận định, thị trường đã đi qua "vùng đáy", tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - nhận định trên thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TPHCM. Bởi, quý I năm nay tăng trưởng bất động sản âm 16,2%, nhưng vào cuối quý III vừa qua, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I.

Cũng theo ông Châu, trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung nhà ở tại TPHCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%.

Cụ thể, tổng 13 dự án có 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%), trong đó phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước) phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước). Thị trường tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Theo nhận định của ông Châu, thị trường bất động sản cả nước và TPHCM tiếp tục bị "lệch pha cung - cầu", rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

"Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân", ông Châu nhấn mạnh.

Đáng chú ý, theo Chủ tịch HoREA, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

"Căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà", ông Châu phân tích.

Thị trường đang lấy lại đà

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản, theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - những nỗ lực từ Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng và bản thân doanh nghiệp, môi giới… đã góp phần tích cực nhằm "giữ" thị trường bất động sản. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể "vượt dốc" nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh" và đang lấy lại đà.

Nhận diện rõ hơn về thị trường hiện nay, ông Hải cho biết, theo cơ cấu loại hình sản phẩm bất động sản nói chung chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc loại hình khác.

Cơ cấu nguồn cung phần lớn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước).

Phân khúc căn hộ trung cấp (20-50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50-80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ giá vừa phải (dưới 25 triệu đồng/m2) tiếp tục khan hiếm.

Tuy nhiên, theo ông Hải, lượng giao dịch bất động sản được cải thiện qua từng quý trong năm nay. Cụ thể, quý III ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I.

Dù vậy, số lượng giao dịch vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch covid 19. Tính chung 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.