Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng

Loạt chính sách được ban hành

Thị trường bất động sản từ cuối năm 2022 rơi vào khó khăn ở nhiều hướng, từ pháp lý dự án tới nguồn vốn trái phiếu, vốn vay ngân hàng... Để tháo gỡ các vướng mắc này, trong năm 2023, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, quyết sách kịp thời nhằm vực dậy thị trường.

Trong tháng 3, Nghị định 08 của Chính phủ được ban hành, bổ sung quy định: Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố thì có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Quy định này là cơ sở để doanh nghiệp có thể giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác như bất động sản.

Nghị định 33 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cũng được ban hành vào tháng 3. Trong đó, đáng chú ý nhất là Ngân hàng Nhà nước được giao chủ trì triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chủ lực của chương trình này là 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với lãi suất ưu đãi.

Trong lúc thị trường được phản ánh có sự lệch pha về nguồn cung, nhà ở cao cấp áp đảo trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp bị "tuyệt chủng" thì Chính phủ cũng kịp ban hành Quyết định 338 phê duyệt đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Theo đó, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1 triệu căn, bao gồm giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Một điểm sáng khác là vào cuối tháng 11 vừa qua, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực thi hành từ năm 2025. Giới chuyên gia đánh giá lần đầu tiên trong lịch sử, 2 luật liên quan thị trường bất động sản cùng lúc được ban hành. Nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào năm 2024 thì thị trường bất động sản sẽ còn nhiều điểm tích cực hơn nữa.

Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ cũng nhiều bộ ngành cũng liên tục có các cuộc họp trực tuyến với doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án; họp với ngành ngân hàng để đưa ra các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp về nguồn vốn, hạ lãi suất cho vay, bình ổn hoạt động kinh doanh.

Thị trường phản ứng tích cực

Mặc dù các chuyên gia đánh giá ngành bất động sản có thể phục hồi từ giữa năm 2024, khi chính sách đủ thời gian "ngấm" nhưng trên thực tế, nhiều tín hiệu tốt từ thị trường đã le lói. Nhờ chính sách gỡ vướng về trái phiếu bất động sản của Chính phủ mà nhiều doanh nghiệp đã có thể giãn, hoãn kỳ đáo hạn trái phiếu, dùng tài sản để thanh toán như Novaland, Hưng Thịnh...

Chia sẻ tại tọa đàm đầu tháng 12, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và các tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), cho biết khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đến nay đã có phương án đàm phán. Tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% từ tháng 2 lên 63% vào tháng 10. Ngoài ra, những doanh nghiệp bố trí được nguồn lực tài chính đã chủ động mua lại trái phiếu trước khi đến hạn.

Cũng theo số liệu từ Bộ Tài chính, nếu như quý I năm nay không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì đến hết tháng 11, lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đã đạt 220.000 tỷ đồng.

Dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản cũng gia tăng nhờ chính sách tín dụng được thông thoáng hơn. Theo số liệu cập nhật mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.

Lãi suất cho vay dần hạ nhiệt theo yêu cầu, chỉ đạo từ Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước. Nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại dao động 5,5-7,5%/năm cho 12-18 tháng đầu tiên, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi vào khoảng 9,5-11%/năm. Khảo sát cho thấy lãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã giảm khoảng 1-3%/năm so với đầu năm.

Liên quan đến chính sách nhà ở xã hội, theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, các địa phương trên cả nước đã khởi công được 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp với tổng số khoảng trên 19.800 căn. Trong số đó, TP Hải Phòng là địa phương có 4 dự án nhà ở xã hội được khởi công với tổng số trên 6.700 căn. TP Hà Nội, tỉnh Thừa Thiên - Huế và Lâm Đồng mỗi địa phương có 1 dự án nhà ở xã hội được khởi công.

Tuy nhiên, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp không đạt được kỳ vọng. Bộ Xây dựng cho biết khoảng 23 địa phương đã công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng. Tính đến hiện tại, số tiền giải ngân mới chỉ hơn 143 tỷ đồng.

Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng áp dụng lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi đến hết ngày 30/6là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà.

Kể từ ngày 1/7, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay do ngân hàng và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất.

HoREA cho rằng lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% vay thương mại thông thường vẫn cao hơn mức vay nhà ở xã hội trước đó. Thời hạn ưu đãi cũng ngắn (5 năm) và lãi suất được điều chỉnh 6 tháng một lần, gây bất an cho người vay.