Thị trường bất động sản năm 2023 kỳ vọng khởi sắc

Thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Tuy nhiên, sau thời gian bùng nổ vào đầu năm 2022, thị trường lại rơi vào trạng thái kém thanh khoản cục bộ. Trong đó, nguồn vốn vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ.

Hiện tại, thị trường bất động sản đã và đang đối diện với hàng loạt khó khăn. Tình hình kinh tế thế giới có sự điều chỉnh, Việt Nam tiếp tục thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát. Việc quản lý chặt chẽ dòng tiền vào bất động sản trong khi lãi suất huy động tăng cao, cùng các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để đã dẫn đến nghịch lý nguồn cung mới trên thị trường bất động sản khan hiếm nhưng tính thanh khoản vẫn thấp.

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Điều đó làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III vừa qua chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2021. 

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại...

Tuy vậy, theo VARS, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và  nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường có những diễn biến tiêu cực.

Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị..., kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng dịch vụ, văn phòng... Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính..., hoặc thu hút đầu tư.

Năm 2023 - Kỳ vọng vào sự khởi sắc của thị trường

Theo giới chuyên gia, điểm sáng của thị trường năm 2023 chỉ có thể đặt kỳ vọng vào việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn vốn để các dự án được đẩy nhanh tiến độ, đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Lạc quan đánh giá về thị trường bất động sản, chuyên gia tài chính - Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng nhưng không "đóng băng". Vị chuyên gia này đánh giá tín hiệu tích cực từ sự điều chỉnh của Nhà nước. Chính bởi vậy, ông dự báo, chỉ đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn nhưng đến nửa sau, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ông hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

Lý giải cho nhận định này, ông Hà nói, ở quý đầu năm, Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn. Đồng thời, room tín dụng được mở trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ, tạo đà phát triển trở lại.

Cũng theo ông Hà, thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ gây ra nhiều hệ lụy tới các thị trường khác như thị trường tài chính, làm gia tăng nợ xấu. Các lĩnh vực sản xuất khác cũng sẽ bị đình trệ. Đặc biệt, ngành vật liệu xây dựng sẽ gặp khó về tiêu thụ nếu thị trường bất động sản không phát triển được các dự án mới, từ đó ảnh hưởng đến công ăn việc làm cho lực lượng lao động ngành xây dựng.

Chính vì vậy, Chính phủ sẽ cần khơi thông những khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản bằng việc tháo gỡ các vướng mắc, rào cản trong thủ tục đầu tư, phát triển dự án để gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có giải pháp để huy động được nguồn vốn trong dân, vốn từ trái phiếu, các quỹ đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho biết, thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật…, dẫn đến nhiều dự án vướng mắc, khiến nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu…, kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Ông Châu cho rằng, năm tới được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản. Bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…

"Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản…", ông Châu nói.

Ở góc độ chuyên gia, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định mốc thời điểm năm 2023 là giai đoạn phục hồi của bất động sản. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản.

"Thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động trở lại", ông Thịnh chia sẻ.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Trường Thắng - Tổng giám đốc Winhousing cho rằng, sang năm 2023, với những sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý đầy đủ, thị trường sẽ có những bước phát triển trở lại, nhất là khi dòng vốn đầu tư công được giải ngân, tín dụng ngân hàng mở trở lại và các dự án triển khai hoàn thiện ra hàng nhiều hơn.