Bất động sản khó ở đâu, có gỡ được ở đó?

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thời gian qua, Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan đã tích cực vào cuộc. Đặc biệt, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp từ tháng 11/2022. 

Tuy nhiên, tới nay, gần như vẫn chưa có giải pháp cụ thể, khả thi nào được đưa ra. Trong khi đó, thị trường tiếp tục đón tin xấu từ doanh nghiệp. Đơn cử như việc công ty con của Novaland bất động sản đã phải ra thông báo khó khăn về thanh khoản, đề nghị khách mua nhà tự thanh toán lãi vay trong thời gian hỗ trợ lãi suất. 

Hay trước đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã cắt giảm nhân sự, cắt giảm lương của người lao động với số lượng lên tới vài trăm, vài nghìn người. Đến ngày 15/2 thậm chí còn xuất hiện thông tin một tập đoàn bất động sản lớn là Hưng Thịnh trả lương cho nhân viên bằng voucher. Phía doanh nghiệp đã bác bỏ thông tin trên, tuy nhiên việc xuất hiện trong bối cảnh thị trường đang khó khăn cũng khiến thông tin trên trở nên đáng chú ý.  

Theo nhìn nhận của giới chuyên gia, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Nếu tiếp tục tồn tại những khó khăn, hậu quả là cả thị trường sẽ đình đốn, kéo theo là cả nền kinh tế.

Hàng loạt động thái rốt ráo gỡ khó cho thị trường xuất hiện. Song đến nay, các giải pháp khả thi vẫn còn đang gây tranh cãi. Thậm chí, về nguyên nhân khó khăn của thị trường bất động sản cũng đang có những quan điểm trái chiều: khó do pháp lý, khó do vốn, khó do cung cầu thị trường, khó do chính doanh nghiệp bất động sản. Vậy giải pháp là gì? Giải cứu thì giải cứu ra sao? 

Doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc để cứu mình

Trao đổi với Dân trí về vấn đề này, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản hiện nay, doanh nghiệp và thị trường bất động sản phải tự tái cấu trúc theo thị trường.

Nhà nước chỉ có thể hỗ trợ được những việc như đơn giản hóa các thủ tục về hành chính, đảm bảo tính pháp lý cho thị trường, giúp doanh nghiệp giải phóng mặt bằng để sớm có đất sạch đầu tư, để có hiệu quả đầu tư cao. Hay Nhà nước có chính sách ưu đãi cho các dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để phục vụ đại đa số người dân.

Theo ông Thịnh, thị trường bất động sản đang có rất nhiều vấn đề mất cân đối.

Thứ nhất, giá bất động sản đang ở mức quá cao. Điều này khiến mặt bằng giá  so với thu nhập của người dân Việt Nam gấp hơn 20 lần, cao hơn hẳn mức 6-7 lần ở các nước phát triển.  

Thứ hai, nguồn cung bất động sản trên thị trường đang mất cân đối. Sản phẩm bất động sản cao cấp không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân lại đang dư thừa, còn sản phẩm bình dân, giá rẻ lại thiếu.

Thứ ba, dòng vốn vào bất động sản cũng đang bị thiếu hụt do thị trường không có thanh khoản. Bên cạnh đó, dòng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, phát hành cổ phiếu bổ sung và giá trị vốn hóa trên thị trường bất động sản cũng đi xuống sau những động thái củng cố, lập lại trật tự.

Do đó, theo ông, giải pháp tối ưu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là giải quyết các vấn đề bất cập trên. Đầu tiên là cần phải tái cấu trúc thị trường, làm cho giá bất động sản rẻ đi. Thứ hai là đưa thị trường bất động sản cân đối về nguồn cung sản phẩm. Cụ thể, phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội được ưu tiên đầu tư, gia tăng số lượng để có thể thu hút được dòng tiền từ người mua.

Tiếp theo là bản thân doanh nghiệp cần phải xử lý sắp xếp lại tài sản, kế hoạch kinh doanh. Đây là vấn đề quan trọng, bởi không ít doanh nghiệp đang có 10-20 dự án, nhưng lại có những doanh nghiệp có đến 50 dự án. Nếu tiếp tục đầu tư dàn trải sẽ khiến doanh nghiệp không có đủ lực triển khai. "Nguồn vốn vào thị trường đang gặp khó khăn dẫn tới nhiều dự án thiếu vốn thi công. Do đó, doanh nghiệp cần tự cân đối, ưu tiên đầu tư dự án có hiệu quả. Nếu tiếp tục không thay đổi, doanh nghiệp rất dễ chết trên đống tài sản", ông Thịnh nhấn mạnh.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần phải tìm cách xử lý các tài sản tồn kho của mình bằng cách giảm giá bán. "Nhiều doanh nghiệp kêu khó, cho biết đã hạ giá 30-35% nhưng vẫn không bán được. Song thực tế, mấy năm nay giá bất động sản đã tăng 30-40%/năm, hiện tại, có hạ giá 30% thì vẫn còn ở mức khá cao. Do đó, việc không bán được là chuyện đương nhiên", ông Thịnh nói.

Bên cạnh đó, ông Thịnh cũng thẳng thắn cho rằng, kiến nghị cho phép tái cơ cấu các khoản vay đến hạn của doanh nghiệp là đang xin cơ chế phi thị trường. Bởi theo ông, người mua nhà không thực hiện đúng hợp đồng thì phải chịu phạt lãi, thậm chí bị thanh lý, hủy hợp đồng… nhưng khi doanh nghiệp gặp khó lại muốn cơ chế riêng là điều không chấp nhận được.

Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản phải nghĩ đến cái chung và vì cái chung của nền kinh tế chứ đừng vì mình quá. Khi đi vay đã có những cam kết và rõ ràng thời điểm giãn, hoãn chuyển nhóm nợ…, từ tháng 7/2022 đã qua rồi. Bây giờ lại đề nghị giãn, hoãn nợ tiếp thì không thể.

"Doanh nghiệp phải tự đảm bảo theo đúng hợp đồng, thực hiện theo đúng luật pháp và giữ uy tín của mình. Nếu doanh nghiệp quá khó khăn phải có phản ánh đến các cơ quan cấp cao, từ đó Chính phủ sẽ có biện pháp tháo gỡ phù hợp chứ không thể yêu cầu, kiến nghị ngân hàng làm đồng loạt khoanh hay giãn nợ", ông Thịnh nêu.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, để tháo gỡ khó khăn chung của thị trường bất động sản, doanh nghiệp cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là trái phiếu với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc và lãi. Còn đối với những dự án bất động sản có sản phẩm cao cấp, không hướng tới đại đa số người dân, thì doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm, giá bán cho phù hợp.

"Người ở thực sẽ quyết định giá thực của thị trường. Doanh nghiệp kỳ vọng lãi, nhưng người mua không chấp nhận chi trả thì kỳ vọng trên là không thực tế. Doanh nghiệp cứ nói làm tốt, nhưng thị trường không chấp nhận thì làm sao có thanh khoản, thu được tiền", ông Thanh nhấn mạnh.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy - nhà sáng lập câu lạc bộ đầu tư bất động sản NAC, chúng ta đang bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế toàn cầu, lạm phát đang cao, việc hạ lãi suất cũng khó. "Tôi nghĩ, trong khoảng 2 năm tới, doanh nghiệp phải tự cứu mình. Với những doanh nghiệp lớn, có lượng sản phẩm, họ phải tự cơ cấu lại giá bán. Thị trường chấp nhận được thì doanh nghiệp còn nguồn tiền, còn không thị trường sẽ tự thanh lọc", ông Duy nêu.

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng - thì nêu hàng loạt câu hỏi: Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.

Thị trường dựa trên chính sách, khi chính sách bị thu hẹp thì bị ảnh hưởng 

Bình luận về những luồng ý kiến trái chiều về việc giải cứu bất động sản tại thời điểm hiện nay, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng điều này thể hiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở trong giai đoạn mới, sơ khai. Nếu tính từ năm 1986 đến nay, thị trường Việt Nam mới khoảng gần 40 năm phát triển trong khi các nước khác đã lên tới hàng trăm năm.

"Sơ khởi nên mới phát sinh câu chuyện như Việt Nam hay Trung Quốc gọi là giải cứu chứ Australia, Mỹ không gọi giải cứu bao giờ cả", ông Quốc Anh đánh giá.

Theo ông, hiện thị trường gặp 2 vấn đề lớn. Thứ nhất, thị trường không tự cân bằng mà dựa trên chính sách rất nhiều. Khi chính sách bị thu hẹp thì ngay lập tức thị trường bị ảnh hưởng.

Thứ hai, vấn đề rất quan trọng với bất động sản là tạo ra giá trị thực, dòng tiền thực. Ví dụ tại Australia, để được cho vay bất động sản, người đi vay phải chứng minh được dòng tiền tạo ra từ mảnh đất thay vì dựa trên giá trị mảnh đất. Họ phải chứng minh được kế hoạch kinh doanh khả thi, phù hợp và tạo ra dòng tiền như làm trang trại, nhà xưởng.

Còn tại Việt Nam, đất đang được tính theo khung giá đất, khi đi vay sẽ lấy 70% giá trị mảnh đất đó chưa cần biết trên thực tế có tạo ra dòng tiền hay không. Ông cho rằng thị trường đang ở mức sơ khởi, chưa vận động đúng theo quy luật, cần thời gian và những đợt thanh lọc như hiện nay để mọi người thấy bất động sản tạo ra giá trị thật quan trọng ra sao.

"Đến khi nào thị trường tự cân bằng cung cầu thì mới đứng vững được, Nhà nước làm sao mà liên tục giải cứu như rau củ quả được. Cần tách biệt ra, bản chất thị trường bất động sản vẫn rất quan trọng", chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông khẳng định thị trường bất động sản vẫn rất quan trọng. Ở giai đoạn sơ khởi hiện nay, Chính phủ vẫn cần hỗ trợ để thị trường có sự sôi động nhất định ở những loại hình có ích cho người mua, thị trường.

Ông đánh giá tín hiệu tích cực hiện nay là Chính phủ lắng nghe thị trường. Nếu như trước đây, ở giai đoạn khủng hoảng năm 2013, phải 2 năm sau Nhà nước mới có các chính sách hỗ trợ thị trường thì năm 2022 các động thái khẩn cấp, hỗ trợ đã rất nhanh chóng.

Ông Quốc Anh hy vọng sau Hội nghị bất động sản diễn ra ngày 17/2 sắp tới, các chính sách đến thị trường sẽ đầy đủ, khách quan, toàn diện. Từ đó người dân, chủ đầu tư, những đối tượng quan tâm sẽ biết những động thái, định hướng cụ thể hơn.