Gỡ khó bất động sản không phải là "giải cứu người giàu"?

Mua nhà, đó là một sự kiện lớn và quan trọng với vợ chồng tôi trong năm 2022. Chúng tôi quyết định mua khi thị trường hạ nhiệt, dù kế hoạch đặt ra từ rất lâu trước đó. Đã cân nhắc kỹ và hài lòng với sự quyết đoán của bản thân, nhưng nếu xét thời điểm, có lẽ chúng tôi đã xuống tiền sớm và chưa đạt được cơ hội lý tưởng về giá cả.

Một số người cho rằng, nếu đợi đến cuối năm nay thì giá nhà đất tốt hơn. Tôi không dám chắc về điều đó, có thể đúng, có thể không, nhưng cho đến nay giá nhà đất gần như chỉ điều chỉnh nhẹ, cơ bản là vẫn neo ở mức giá cao sau cơn sốt, bất chấp gặp vấn đề về thanh khoản.

Nhiều năm theo dõi thị trường BĐS, tôi thấy một đặc điểm sau mỗi đợt sốt đất là số người tham gia thị trường giảm hẳn, nhưng nền giá vẫn cao. Giá đất có thể giảm nhiệt phần nào nhưng nhiều nơi không thể quay về mức cũ, khác với các loại thị trường khác, ví dụ như cổ phiếu sau một đợt tăng nóng thì giá có thể xuống rất sâu. Chính vì vậy, ở góc độ người mua - bán, đây là lúc diễn ra tình trạng "cân não": Bên mua chờ hạ giá và không sẵn sàng chi trả một mức giá cao khi thị trường "bất động"; còn bên bán thì có nhiều lý do để không chịu và không thể bán rẻ.

Ví dụ, với loại hình đất nền thổ cư, trừ khi người "cầm than nóng" sau cùng dùng vốn vay để "lướt lát" rồi kẹt lại và phải bán cắt lỗ thì những người trường vốn, coi đất như một tài sản để dành, họ vẫn sẽ "gồng" chờ con sóng mới. Bởi, "giàu lên từ đất" vẫn là câu thần chú đổi đời, là tư duy đã hằn nếp qua nhiều thế hệ người Việt.

Còn với các doanh nghiệp BĐS, họ rơi vào thế không dễ hạ giá bán. Một trong những lý do quan trọng nằm ở chỗ tài sản thế chấp trong ngân hàng phần lớn là BĐS. Vậy khi hạ giá sản phẩm, đương nhiên là giá trị tài sản đảm bảo cũng giảm theo và doanh nghiệp sẽ phải bổ sung tài sản đảm bảo để đạt tỷ lệ an toàn. Ngoài ra, khi chủ đầu tư hạ giá sản phẩm thì đương nhiên khách mua giai đoạn đầu của dự án sẽ thiệt.

Nhiều doanh nghiệp có dự án vướng mắc pháp lý, thời kỳ sốt giá chưa hẳn đã bán được, huống hồ lúc thị trường đóng băng, vậy nên giá cả cao hay thấp cũng không còn là vấn đề quan trọng để có thể "đẩy hàng" lúc này.

Tất nhiên, hiện trên thị trường, một số doanh nghiệp đã mạnh tay hạ giá bán khoảng 20-30% từ đỉnh, vậy nhưng đối với đại bộ phận người mua, mức giảm đó vẫn chưa khiến họ cảm thấy mặn mà. Chính bởi nền giá sản phẩm duy trì ở mức cao như vậy nên nhiều người dân vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở. Đó cũng là lý do xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều trước thực trạng các doanh nghiệp BĐS kêu khó khăn, xin "giải cứu".

"Không lý gì phải giải cứu người giàu cả. Lúc làm ăn thuận lợi thì lãi chia cho ai mà nay khó khăn thua lỗ lại đòi giải cứu?" - bà chủ hàng cơm đầu ngõ nói với chúng tôi sáng nay khi "buôn chuyện" về giá nhà đất.

Câu nói nôm na trên có thể là suy nghĩ của nhiều người lúc này. Quả đúng là mới một năm trước, khi các ngành sản xuất khác "hứng đòn" vì Covid-19 thì hàng loạt doanh nghiệp BĐS rầm rộ báo lãi kỷ lục. Vậy sao lúc này phải giải cứu? Tư duy giải cứu sẽ không đảm bảo công bằng và dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó có vấn đề giá đất tăng mãi, việc sở hữu nhà ở với người dân thu nhập thấp, thu nhập trung bình trở nên xa vời hơn?

Ứng xử ra sao với tình hình thị trường BĐS lúc này đang là bài toán gây tranh luận, nhận nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia. Trong thực tế "giải cứu" chỉ là cách nói không chính thức. Quan điểm của cơ quan quản lý là thúc đẩy thị trường BĐS phát triển "lành mạnh, bền vững".

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ ban hành ngày 3/2 vừa qua nhận định "Thị trường BĐS tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là về thanh khoản, dòng tiền, trái phiếu doanh nghiệp BĐS..."; đồng thời giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng BĐS đối với các doanh nghiệp BĐS và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng tại Chỉ thị số 03/CT-TTg. 

Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương rà soát, đề xuất các biện pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Một hội nghị trực tuyến toàn quốc về thị trường BĐS dự kiến được tổ chức vào hôm nay 17/2.

Dù nhìn trên góc độ nào thì cũng không thể phủ nhận vai trò của ngành BĐS đối với nền kinh tế; không riêng Việt Nam mà bất cứ quốc gia nào trên thế giới cũng vậy. Đây là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS với khoảng 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Đồng thời, BĐS cũng đóng góp GDP vào nền kinh tế, thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai trong danh sách những ngành thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022, với số vốn hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Hơn nữa, có một lý do khó để mặc hoàn toàn là không ít doanh BĐS đang ở thế kẹt dòng tiền vì áp lực đáo hạn nợ trái phiếu ngày một căng thẳng, trong khi khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng trở nên hạn chế, nhiều vấn đề pháp lý chưa được giải quyết. Năm 2023, lĩnh vực BĐS có khoảng 282.160 tỷ đồng nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và 362.900 tỷ đồng đáo hạn trong năm 2024.

Theo số liệu được cung cấp tại hội nghị về tín dụng BĐS vừa được tổ chức ngày 8/2 mới đây, tăng trưởng tín dụng BĐS năm 2022 cao hơn tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế (14,7%). Trong nhiều năm, tỷ trọng cho vay BĐS luôn cao nhất trong nền kinh tế, chiếm 19-21%. Dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021, là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Qua đó thấy rằng, không có chuyện siết tín dụng với BĐS. Mặt khác cũng nhìn ra thực trạng, rằng mối liên hệ giữa doanh nghiệp và ngân hàng là cộng sinh. Có câu nói, đại ý "Khi bạn nợ ngân hàng 1 tỷ thì bạn sợ ngân hàng nhưng khi bạn nợ ngân hàng 10 tỷ thì ngân hàng sợ bạn", theo đó, doanh nghiệp BĐS càng có dư nợ lớn ở ngân hàng hoặc nắm giữ tài sản đảm bảo là BĐS lớn thì sự tồn vong của doanh nghiệp BĐS có ảnh hưởng liên đới với "sức khỏe" các ngân hàng, mở rộng ra là với cả nền kinh tế.

Theo nhận định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng tại cuộc họp hôm 8/2, 70% khó khăn của doanh nghiệp đến từ pháp lý; có nghĩa là vấn đề về vốn chỉ đóng một phần.

Đây là lúc cơ quan quản lý sẽ cần lắng nghe ý kiến chuyên gia, ý kiến tham mưu của các bộ ngành, địa phương để quyết định những phương án "đúng và trúng"; việc tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước để tìm giải pháp cho ngành BĐS Việt Nam là hết sức cần thiết lúc này, vì thị trường ở đâu cũng có những quy luật chung.

Ngay từ đầu năm, ngành ngân hàng đã đưa ra định hướng đúng, đó là nỗ lực hạ lãi suất, cho phép các ngân hàng thương mại toàn quyền quyết định việc cung ứng tín dụng cho những khách hàng có dự án/phương án kinh doanh khả thi, có khả năng tài chính để trả nợ, khách hàng có nhu cầu thật về nhà ở đáp ứng điều kiện vay vốn.

Thiết nghĩ, việc giải quyết khó khăn cho thị trường cần trên cơ sở đưa giá BĐS về mức hợp lý, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân; tạo điều kiện về mặt bằng cho các đơn vị sản xuất kinh doanh hoạt động và tránh được những cú đổ vỡ dây chuyền vì nợ của các chủ doanh nghiệp BĐS gây ra.

Ở đây, cơ quan quản lý đóng vai trò tạo sân chơi công bằng, minh bạch với điều kiện pháp lý rõ ràng, chặt chẽ để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Còn với những đơn vị kinh doanh theo lối đánh quả, "lùa gà" nhà đầu tư, hoặc không có kế hoạch tài chính nhưng chạy đua dự án (như Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề cập, có doanh nghiệp làm cùng lúc 50 dự án) thì… đành chịu! Kinh doanh có lúc lãi lớn thì phải chấp nhận lúc thua lỗ, có lúc thắng cũng có lúc thua và thất bại của doanh nghiệp này cũng là bài học cho các doanh nghiệp khác.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!