Doanh nghiệp bất động sản giữa khủng hoảng: Tứ bề thọ địch

Từ năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Những khó khăn của thị trường đã bộc lộ qua báo cáo kết quả kinh doanh của hàng loạt doanh nghiệp trong quý IV/2022 vừa qua.

Hoạt động kinh doanh lao dốc

Theo Bộ Xây dựng, trong năm vừa qua, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Sức mua giảm đã thể hiện qua việc sụt giảm doanh thu thuần của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn trong đó có nhiều ông lớn như Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã chứng khoán: DXG).

Điển hình nhất là Phát Đạt. Trong quý IV/2022 doanh thu giảm thê thảm, chỉ đạt 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất, chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh, trong khi trước đó lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Con số này thậm chí còn thấp hơn cả quý IV/2012 - thời điểm khủng khoảng bất động sản cách đây 10 năm.

Doanh thu bán hàng dịch vụ quý IV/2022 vừa qua của Đất Xanh cũng còn chưa bằng một nửa cùng kỳ 2021 (1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó giảm mạnh nhất là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền.

Bộ Xây dựng cho biết lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao.

Số liệu cho thấy chi phí tài chính quý IV/2022 của Phát Đạt lên tới 221 tỷ đồng (gấp 3 cùng kỳ), trong đó chi phí lãi vay tới 140 tỷ đồng, tăng gấp đôi.

Chi phí tài chính của Đất Xanh tăng 25%, chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi từ 80 tỷ đồng lên 157,3 tỷ đồng trong quý vừa qua.

Doanh thu giảm, chi phí tăng khiến lợi nhuận của các đơn vị giảm sút nặng nề. Doanh nghiệp bất động sản lớn có lợi nhuận giảm nhất là Đất Xanh. Quý IV/2021 công ty này lãi trước thuế 361 tỷ đồng thì quý IV/2022 lỗ tới 424 tỷ đồng.

Công ty này giải trình việc lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm trong khi công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu - lợi nhuận từ các dự án do công ty làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.

Ông lớn Phát Đạt cũng lỗ nặng trong quý IV/2022. Cùng kỳ năm 2021 công ty này lãi trước thuế gần 1.000 tỷ đồng nhưng vừa qua lỗ tới 297 tỷ đồng.

Gánh nặng hàng tồn kho

Số liệu thống kê của Dân trí từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của 15 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất thấy tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt 385.473 tỷ đồng, tăng 45% so với cuối năm 2021.

Trong 15 doanh nghiệp này, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất với 134.484,8 tỷ đồng, tăng 23% so với thời điểm 31/12/2021.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác). Khoản mục này ghi nhận ghi nhận 122.558,7 tỷ đồng, tăng 20,6% so với mức 101.656 tỷ đồng cuối năm 2021.

Novaland cho biết tại thời điểm 31/12/2022 tập đoàn này dùng 57.675 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, tăng 65% so với cuối năm 2021.

Đứng ở vị trí thứ hai về lượng tồn kho là Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán: VHM) với mức 98.527,7 tỷ đồng, tăng 94% so với cuối năm 2021.

Tương tự Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vingroup là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 76.016,3 tỷ đồng, gấp đôi so với thời điểm 31/12/2021.

Số vòng quay hàng tồn kho trung bình của nhóm 15 doanh nghiệp bất động sản này tại quý IV/2022 giảm về mức 4,87 lần, con số 6,33 lần cuối năm 2021. Điều này phản ánh việc doanh nghiệp bất động sản bán hàng chậm hơn trước.

Áp lực thanh toán nợ trái phiếu

Trong thời gian qua, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó, 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm.

Bộ xây dựng nhận định thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Áp lực trả nợ trái phiếu bao gồm trả lãi và trả gốc trái phiếu đáo hạn. Trước đây, các doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Tuy nhiên, hiện nay phương án này đã phá sản, hiện nhiều đơn vị đang gặp khó trong việc xoay sở nguồn vốn để trả nợ gốc trái phiếu đến hạn.

Thực tế đã có nhiều doanh nghiệp xin giãn nợ trái phiếu. Ví dụ như mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai (mã chứng khoán: DLG) có văn bản xin lùi thời gian trả nợ trái phiếu hơn 181 tỷ đồng gồm 117 tỷ đồng tiền gốc và hơn 64 tỷ đồng tiền lãi. Lô trái phiếu có mã 30122017-01, phát hành ngày 30/12,2017, đáo hạn 30/12/2022 (kỳ hạn 5 năm). Lô gồm 134 trái phiếu mệnh giá 1 tỷ đồng, tổng huy động 134 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, kỳ hạn thanh toán lãi 6 tháng/lần.

Gặp khó về dòng tiền

Một trong những khó khăn của doanh nghiệp được Bộ xây dựng nhắc đến là thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Mới đây, trên một số diễn đàn mạng xuất hiện văn bản được cho là của Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh thông báo chính sách trả lương bằng voucher của doanh nghiệp này đối với cán bộ nhân viên.

Dù vậy trao đổi với Dân trí, đại diện truyền thông của Hưng Thịnh khẳng định hiện tại tập đoàn không có bất cứ văn bản, công bố chính thức hay gửi bất kỳ thông báo nào tới nhân viên trên toàn tập đoàn với nội dung như văn bản nêu trên. Cho tới nay, phía Hưng Thịnh chưa có một động thái chính thức nào về việc này. Tuy nhiên, những động thái trên cho thấy sự khó khăn của nhóm doanh nghiệp bất động sản và thực tế là tập đoàn này trước đó cũng đã cắt giảm lương của người lao động. 

Con số cắt giảm nhân sự đã xuất hiện trên báo cáo tài chính của một số đơn vị. Cụ thể là tính đến cuối năm 2022, lượng nhân sự tại Đất Xanh là 3.773 người, giảm mạnh so với con số 7.392 người vào cuối quý II cùng năm. Một trường hợp khác là Novaland ghi nhận lượng nhân sự 1.404 người vào cuối năm 2022, giảm 528 người so với hồi giữa năm.