Đấu giá đất ở hay đấu giá "đất đầu cơ"?

Các cuộc đấu giá đất "khủng" ở vùng ven Hà Nội với giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm, lên tới cả trăm triệu đồng mỗi m2 đã gây xôn xao suốt những ngày qua. Cá nhân tôi cũng nhận được hàng chục lời đề nghị phỏng vấn từ các cơ quan thông tấn, báo chí về sự kiện này. Đa số mọi người có cái nhìn nghi ngại về kết quả đấu giá hơn là lạc quan, vui mừng về việc ngân sách nhà nước sẽ được bổ sung những nguồn thu lớn.

Vậy phải chăng cách thức các địa phương tổ chức đấu giá đất đang đi chệch hướng so với mục tiêu mà công cụ này cần hướng tới?

Các cuộc đấu giá đất vừa qua đi theo một khuôn mẫu chung: Nhà nước chi ngân sách để thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người dân, trong đó đa số là đất trồng lúa, đất nông nghiệp khác, vốn có giá bồi thường rất rẻ. Sau đó, Nhà nước giao cho một đơn vị sự nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phân chia thành các lô đất vuông vắn và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ người trúng đấu giá sau khi trừ đi chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí làm hạ tầng và chi phí tổ chức đấu giá sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước.

Đây là công cụ thu ngân sách "chủ đạo" của một số địa phương vốn không có lợi thế về sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Và với áp lực về tăng thu ngân sách (cán bộ nhiệm kỳ sau nỗ lực thu nhiều hơn nhiệm kỳ trước), các cuộc đấu giá đã được tổ chức ở nhiều địa phương trong cả nước.

Câu hỏi được đặt ra là "số phận" của các thửa đất sau khi được bán đấu giá thế nào? Thời gian sẽ đưa ra câu trả lời. Nhưng thực tế đã diễn ra trước đây có thể gợi cho chúng ta bài học tham khảo.

Nhìn lại những năm qua, trong lĩnh vực bất động sản chúng ta đã chứng kiến những "khu đô thị ma", những khu dân cư bỏ hoang… Như báo chí đã phản ánh, đa số các "dự án" dạng này thường có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà được xây dựng, có dân về ở. Còn lại đa số là các thửa đất bỏ hoang, không có người sử dụng. Thi thoảng người dân địa phương lại thấy một vài chiếc ô tô với những người lạ đến ngó nghiêng xem đất. Đất trở thành công cụ đầu tư thay vì giải quyết nhu cầu ở thực.

Chứng kiến cảnh tượng đó, người dân không khỏi xót xa vì nơi đây trước kia vẫn là một cánh đồng. Nếu để đất nông nghiệp cho người dân canh tác, ít nhất đất vẫn cho lúa gạo để ăn, thay vì trở thành nơi để tập kết phế liệu, đổ trộm rác thải, thậm chí ẩn chứa nguy cơ tệ nạn xã hội…

Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất đã thẳng thắn nhìn nhận: "Tình trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều", từ đó đề ra nhiệm vụ, giải pháp: "Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hóa, ô nhiễm, suy thoái", "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang".

Trở lại vấn đề nêu ở đầu bài viết này, đâu là bản chất, ý nghĩa thật sự của công cụ đấu giá đất nền? Đâu là xuất phát điểm của nó?

Dĩ nhiên việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả góp phần bổ sung nguồn thu cho ngân sách địa phương. Nhưng với quá trình nghiên cứu việc xây dựng, hoàn thiện chính sách đất đai, tôi nhận thấy công cụ đấu giá đất nền không chỉ để bổ sung nguồn thu, mà còn tạo chỗ ở cho người dân do gia tăng dân số tự nhiên và là mục tiêu chính.

Quy luật tự nhiên là cha mẹ sinh con, khi con lớn lên dựng vợ, gả chồng thì có nhu cầu tách hộ, ra ở riêng. Trường hợp này, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được tách thửa (từ một thửa đất lớn tách thành các thửa nhỏ để dựng nhà), hoặc chuyển mục đích từ các loại đất khác sang đất ở. Tuy nhiên nhiều trường hợp vì diện tích đất quá nhỏ hoặc gia đình đông con, cha mẹ có nhu cầu mua cho con miếng đất để xây nhà.

Trước đây đã có nhiều trường hợp UBND cấp xã giao đất trái thẩm quyền khi tự ý "bán" đất cho người dân, thực hiện không đúng pháp luật đất đai (dẫn đến rất nhiều công chức địa chính, chủ tịch UBND xã vướng vòng lao lý). Bởi đất đai là tài sản công, nó phải được phân bổ thông qua cơ chế cạnh tranh. Do đó Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ trường hợp giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (ở cả đô thị lẫn nông thôn) đều phải thông qua đấu giá. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa từng được giao đất ở, tức là hướng đến các hộ nghèo, đối tượng chính sách.

Như vậy, đây là cơ chế giao đất cho những người dân tại địa phương có nhu cầu về đất ở nhằm bảo đảm ổn định đời sống. Tuy nhiên qua thời gian, khi nói đến đấu giá đất nền, nhiều người thường chỉ đề cập khía cạnh tăng thu cho ngân sách địa phương mà không đề cập đến các khía cạnh khác, càng ít nói đến các công cụ khác liên quan đến nguồn thu ngân sách bền vững như thu thuế, phí, lệ phí… từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ…

Hiện tượng diễn ra tràn lan thời gian gần đây là khi một địa phương nào đó tổ chức đấu giá đất nền thì người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá chủ yếu không phải là người dân địa phương. Điển hình như cuộc đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai (Hà Nội) vừa qua chỉ có 2 người dân địa phương trúng đấu giá, còn lại là các nhà đầu tư từ nơi khác.

Công cụ đấu giá đất nền phần nào trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư - những người không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu tham gia đấu giá để rồi gần như lập tức sang tên, kiếm lời. Nhìn vào đấu giá đất chúng ta không thấy giải quyết nhu cầu đất ở thực sự cho người dân địa phương ở đâu, mà chỉ thấy bài toán đầu tư, thậm chí là đầu cơ, găm giữ đất. Không loại trừ trường hợp người trúng đấu giá là những "đầu nậu", "cò đất" đã sử dụng các chiêu kích giá, là nguồn gốc của các đợt sốt đất.

Hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất với tư duy "không gì giàu bằng buôn đất" chính là nguyên nhân góp phần khiến giá nhà, đất leo thang và giấc mơ an cư của người lao động cứ thế xa dần. Vậy tại sao các nhà đầu tư có thể găm giữ đất trong nhiều năm mà không lo về vốn? Ở đây, phải nhìn nhận vai trò hậu thuẫn của ngân hàng. Đây là tệp khách hàng "VIP" của giới nhà băng do khoản vay thế chấp bằng nhà, đất - vốn được cho là hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro...

Ở góc độ nào đó, nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực quan trọng này.

Bởi vậy, trong các đợt "sốt" đất đấu giá trước đây, một số chuyên gia, hiệp hội đã kiến nghị chỉ cho phép người dân địa phương được quyền đấu giá đất nền, nếu người dân địa phương không tham gia thì mới cho phép người khác tham gia.

Rõ ràng đây chưa phải giải pháp căn cơ, triệt để do có thể các nhà đầu tư sẽ "mượn tên" người dân địa phương để tham gia đấu giá, hoặc chính người dân địa phương lại trở thành những nhà đầu tư tham gia đấu giá để bán kiếm lời.

Nhưng giải pháp này hoàn toàn có thể hoàn thiện bởi các biện pháp bổ trợ khác, chẳng hạn quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá trong một khoảng thời gian (ví dụ: 5 năm), hoặc yêu cầu người trúng đấu giá phải xây nhà thì mới được chuyển nhượng, hoặc xử lý bằng chính sách thuế, nếu người trúng đấu giá chuyển nhượng đất ngay trong một khoảng thời gian ngắn (ví dụ: 12 tháng) thì sẽ phải chịu thuế suất cao.

Đó là giải pháp trong ngắn hạn, áp dụng cho trường hợp đấu giá đất nền. Về lâu dài, một giải pháp phổ quát, toàn diện nhất định phải triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ.

Năm 2023, TPHCM đã đề xuất thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng. Giải pháp này đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia sau khi trải qua các đợt sốt đất và là giải pháp triệt để nhất để kiềm chế giá nhà, đất, giúp điều tiết dòng tiền vào sản xuất kinh doanh và xóa bỏ tâm lý "không gì giàu bằng buôn đất".

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!