Cải cách thu từ đất: Nhìn từ chuyện nhà trong ngõ ra mặt phố

Các khu dân cư ở cả đô thị và nông thôn đều có giá trị đất đai tăng cao khi hạ tầng được đầu tư nâng cấp hoàn chỉnh hơn. Nhiều nhà kinh tế học đã nghiên cứu và thấy rằng tổng giá trị đất đai tăng lên còn cao hơn số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng. Vì vậy, các quốc gia đều tính tới giải pháp để thu giá trị đất đai tăng lên không do chủ đất đầu tư trên đất của mình mang lại.

Luật Đất đai 2003 đã quy định "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại" tại Điểm c Khoản 3 Điều 5. Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng hơn "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi" tại Khoản 2 Điều 19.

Như vậy pháp luật đất đai từ 20 năm trước đã đặt ra chính sách nhà nước thu lại một phần giá trị đất đai tăng thêm này.

Tại các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, Chính phủ chỉ tập trung vào một giải pháp là "thu hồi đất rộng hơn phần đất mở rộng các con đường để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu lại toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm này". Trong thời gian thi hành Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã quy định cụ thể vấn đề này, nhưng trên toàn quốc chỉ Đà Nẵng quyết tâm thực hiện và đã tạo được nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm để xây dựng thành phố.

Đến giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013, cơ chế thu hồi đất rộng hơn phần đất mở rộng hạ tầng được hướng dẫn ngay trong quy trình lập quy hoạch sử dụng đất để có căn cứ pháp lý rõ ràng trong thực hiện. Có địa phương đã thực hiện được như Cần Thơ, và cũng nhiều địa phương chưa thực hiện.

Đặc biệt, Hà Nội đã tốn tới 80% kinh phí mở rộng đường vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhưng thành phố không thu lại được đồng nào, mà giá trị đất đai tăng thêm thuộc về những người ngẫu nhiên được ra mặt đường lớn, và nhiều người bị thu hồi hết đất phải vào khu tái định cư eo hẹp hơn. Thành phố tốn ngân sách để mở rộng đường, gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo nên những "con đường đắt nhất hành tinh" với những thửa đất, căn nhà "siêu mỏng, siêu méo" kề bên mặt đường đã mở rộng.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã hình thành một chương về các "dự án phát triển đất", trên nguyên tắc ở đâu giá trị đất đai có khả năng tăng cao do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại, thì Nhà nước thu hồi đất để đấu giá nhằm thu lại toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm đó.

Như đã nêu ở trên, câu chuyện phải điều tiết giá trị đất đai tăng thêm được đề cập từ 20 năm trước, tuy nhiên, cách làm đến nay dường như chỉ dựa vào mỗi cơ chế "sử dụng quyền lực thu hồi đất của Nhà nước để thu lại 100% giá trị đất đai tăng lên do đầu tư hạ tầng của Nhà nước mang lại".

Đây là "điều tiết giá trị bằng cách thu lại 100% giá trị", điều tiết kiểu "mạnh mẽ" như vậy chắc chắn sẽ dẫn đến những hệ lụy xã hội khó lường! Vậy chúng ta có thể sử dụng cách điều tiết nào khác để người dân tại chỗ cũng được hưởng lợi, và Nhà nước cũng thu lại được ngân sách đã chi ra để hoàn thiện hạ tầng. Biện pháp điều tiết nào vừa "êm ái", vừa hiệu quả hơn như người ta vẫn gọi là phát triển khu dân cư gắn với niềm vui.         

Tại hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4 để cho ý kiến về dự án Luật Đất đai sửa đổi vào cuối tháng 8 vừa qua, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đã nêu ý kiến về thu phí cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đại biểu này cho rằng các chủ sử dụng đất phải trả phí hạ tầng công cộng, vì họ được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng không do họ đầu tư tạo ra, nôm na là "với những khu đất trong ngõ bỗng trở thành nhà mặt đường lớn sau khi Nhà nước đầu tư mở đường thì nên thu phí chủ sử dụng".

Ý kiến này hoàn toàn đúng và phù hợp với thông lệ quốc tế. Hầu hết các nước đều thu giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư hoặc đầu tư đối tác công - tư tạo ra bằng công cụ thuế (tax) hoặc phí (fee) hoặc tiền chi trả (charge). Thu theo hình thức nào phụ thuộc cấu trúc pháp luật, thói quen, sự hiểu biết của dân và khả năng chi trả của cư dân.

Phương thức một số quốc gia, vùng lãnh thổ (như Mỹ, Anh, Đài Loan...) sử dụng là thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm được tính dựa trên giá đất do nhà nước quy định hàng năm (phù hợp giá trị thị trường). Từ giá đất năm sau cao hơn năm trước, người ta tính được giá trị của một thửa đất năm sau cao hơn năm trước là bao nhiêu. Vậy nên có phần thu theo luật thuế bất động sản với tỷ suất thuế do luật này quy định, và có phần thu thêm với một tỷ suất thuế khác nhân với giá trị đất đai tăng thêm. Phương thức này có một khó khăn là giá đất do nhà nước quy định hàng năm phải được tính khá chính xác.

Ở Ấn Độ, Tây Âu... thu theo khoản chi trả cho điều kiện sống tốt hơn (betterment charges), hoặc thu theo kiểu huy động nguồn thuế hình thành trong tương lai (tax increment financing), hoặc chi trả để phát triển (development charges).

Tại một số quốc gia công nghiệp mới (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore,...) lại thu thông qua dự án cải tạo các khu dân cư gắn với tính toán giá trị đất đai tăng thêm sau khi cải tạo và các cư dân đóng góp bằng đất, bằng tiền để thực hiện dự án. Phương thức "góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai" đã được đề cập tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương Đảng.

Từ kinh nghiệm quốc tế, tôi cho rằng chúng ta không nên tư duy theo kiểu muốn làm gì về đất đều áp dụng quyền lực thu hồi đất của Nhà nước làm giải pháp chủ yếu, vì như vậy là rời rất xa nguyên tắc thị trường. Ở các quốc gia đang thực hiện công nghiệp hóa, họ thu từ đất chủ yếu bằng thuế, phí, chi trả cho phát triển, ngược với Việt Nam. Sự khác biệt là quá lớn!

Chúng tôi đã tính trên số liệu cụ thể năm 2022 về thu từ đất trên GDP ở Việt Nam so với một số nước điển hình khác trên thế giới. Kết quả cho thấy: Thu từ đất ở Việt Nam chiếm 2,9% GDP (trong đó 2,4% từ thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất và 0,5% từ thuế, phí đối với đất đai); trong khi đó thu từ đất ở Hàn Quốc là 2,6% GDP, ở Nhật Bản là 2,5% GDP, ở Mỹ là 3,1% GDP, ở Anh là 3,8% GDP (nước thu từ đất cao nhất thế giới) và các nước này thu hoàn toàn từ thuế, phí, tiền chi trả cho phát triển.

Như vậy, thu từ đất ở Việt Nam trên GDP còn cao hơn ở Hàn Quốc và Nhật Bản, ngang ngửa với Mỹ, và chỉ kém Anh một chút. Điều khác biệt là thu ở ta có đến 80% từ thu hồi đất, chỉ có 17% thu từ thuế, phí; còn các nước kia lại thu hoàn toàn từ đóng góp của dân để phát triển.

Các nước công nghiệp phát triển cũng có cơ chế Nhà nước chiếm giữ đất (land acquisition), nhưng hãn hữu họ mới sử dụng vì khi sử dụng, họ phải bỏ thêm tiền để bồi thường. Ở Việt Nam, thu từ đất chủ yếu lại từ Nhà nước thu hồi đất. Tính toán kỹ lưỡng sẽ thấy nguồn thu này có giá trị chủ yếu từ giá trị đất đai của người bị thu hồi đất. Đây cũng chính là lý do để giải thích vì sao người bị thu hồi đất lại khiếu nại nhiều đến thế, gây ra tác động xã hội rất lớn. 

Tóm lại, khuyến nghị của đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn là rất đích đáng. Việt Nam cần phải thay đổi hoàn toàn tư duy về thu giá trị đất đai dựa vào kinh nghiệm quốc tế. Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của phát triển bền vững và đảm bảo công bằng xã hội.

Thế nhưng, thay đổi tư duy pháp luật như nói trên lại cần phải thiết kế lại dự thảo Luật Đất đai. Mặc dù vậy, đây là việc nhất thiết phải làm để giá trị đất đai vốn hóa đóng góp vai trò động lực trong luật hóa Nghị quyết 18-NQ/TW và thực hiện bằng được Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng "đưa Việt Nam trở thành quốc gia công nghiệp phát triển có thu nhập cao vào năm 2045".

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!