Giá chung cư sẽ giảm khi nguồn cung nhà ở xã hội đổ bộ thị trường?
(Dân trí) - Chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng thì giá chung cư thương mại sẽ giảm chưa hẳn đúng. Bởi mỗi phân khúc bất động sản phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau.
Tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ kéo giảm giá nhà thương mại?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, về việc lập kế hoạch triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, theo tổng hợp sơ bộ, đến nay đã có 30 địa phương ban hành kế hoạch triển khai đề án. Tổng hợp báo cáo của các địa phương, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737ha đất làm nhà ở xã hội.
Theo đó, hầu hết các địa phương đều dành đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Nhiều địa phương đã quan tâm, dành quỹ đất nhà ở xã hội tại các vị trí thuận lợi, gần các trung tâm đô thị, khu công nghiệp, đảm bảo đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như Đồng Nai (1.064ha), Quảng Ninh (666ha), Hải Phòng (336ha), Bình Dương (408ha)...
Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn từ 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn.
Riêng trong năm 2024, cả nước có 28 dự án với quy mô 20.284 căn đã hoàn thành, tăng 46% so với năm trước đó. Bên cạnh đó, 23 dự án với quy mô 25.399 căn đã được cấp phép, khởi công xây dựng, tăng 23% so với năm 2023. Như vậy, với số lượng căn hộ đã khởi công và hoàn thành đến nay đã đạt khoảng 42,38% mục tiêu của đề án đến năm nay.
Theo Quyết định số 444, Thủ tướng Chính phủ giao các địa phương hoàn thành 100.275 căn nhà ở xã hội trong năm nay. Trong đó, Hà Nội được giao hoàn thành 4.670 căn, TPHCM được giao 2.874 căn, TP Hải Phòng được giao 10.158 căn, TP Đà Nẵng được giao 1.500 căn…
Thủ tướng giao chỉ tiêu số căn hộ các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025-2030 là 995.445 căn hộ. Với từng địa phương, từ nay đến năm 2030, Hà Nội phải hoàn thành 56.200 căn hộ; TPHCM phải hoàn thành 69.700 căn hộ; TP Hải Phòng phải hoàn thành 33.500 căn hộ; TP Đà Nẵng phải hoàn thành 12.800 căn hộ...
Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự kiến năm nay, thành phố sẽ có 11 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, cung cấp gần 6.000 căn hộ, đồng thời tiếp tục khởi công 5 dự án với quy mô 10.220 căn hộ.
Việc nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng mở rộng được kỳ vọng sẽ giúp giá nhà tại các thành phố lớn giảm xuống phù hợp với túi tiền của người dân.
Tuy nhiên, trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định, nhu cầu tìm kiếm chung cư từ cuối năm 2024 tiếp tục có xu hướng đi lên, cho thấy thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ông cũng nhấn mạnh, thực tế, người mua vẫn kỳ vọng giá nhà có thể giảm, nhưng với lượng cầu không ngừng tăng, giá khó có thể giảm sâu.
"Việc thị trường có thêm nguồn cung hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội trong tương lai cũng chưa thể ngay lập tức làm thay đổi cục diện. Bởi lẽ, quy trình triển khai, xét duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, cùng các thủ tục pháp lý vẫn là những yếu tố cần thời gian", ông nói.
Ông cho rằng, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng thì giá chung cư thương mại sẽ giảm chưa hẳn đúng. Mỗi phân khúc bất động sản phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau. Giống như thị trường cà phê, dù có thêm quán bình dân, giá cà phê hạng sang vẫn không thay đổi, bởi chúng đáp ứng những nhu cầu khác biệt.
Dữ liệu từ các nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy lượng quan tâm chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng phục hồi, tiệm cận các mức đỉnh trước đó. Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhu cầu tiếp tục duy trì, giá khó có thể giảm sâu như kỳ vọng của một số người mua.
Gỡ khó nhà ở xã hội bằng cách nào?
Cũng nêu về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, dù nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh trong năm nay nhưng vẫn còn đó những lo ngại.
Đơn cử như tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội còn khắt khe, quá trình xét duyệt còn phức tạp và việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập còn "tắc". Một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự.
"Sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống. Khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực", ông nói.
Cũng theo ông, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Những điểm mới trong các bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn mà thị trường phải đối mặt trong thời gian qua, trong đó có những điểm nghẽn về nhà ở xã hội.
Trong đó, Luật Nhà ở mới quy định những doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn. 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.
Theo ông Châu, điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ Chính phủ và địa phương trong việc tăng cường chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Còn đối với người dân, có thể xem xét bổ sung thêm các gói tín dụng ưu đãi, cho vay lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng.
Tại Hội nghị toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội diễn ra vào đầu năm, đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng cho rằng, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án nhà ở xã hội là khá lớn.
Bên cạnh đó, quá trình xét duyệt phương án kinh doanh cũng như xét duyệt hồ sơ đối tượng được hưởng ưu đãi về chính sách nhà ở xã hội còn kéo dài do cơ sở dữ liệu về các đối tượng được hưởng ưu đãi chưa có hoặc chưa đầy đủ.
Vì vậy, HUD kiến nghị Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thông qua việc rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện.
Vị đại diện HUD cũng cho rằng, các bộ ngành, địa phương cần rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng nhà ở xã hội, xem xét nếu chủ đầu tư khu đô thị có quỹ đất đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư nhà ở xã hội thì tổ chức điều chỉnh để giao cho chủ đầu tư đó triển khai đầu tư nhà ở xã hội, nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.
