Dự báo gì cho thị trường bất động sản 2025?

Những quyết sách "xương sống" có hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch, là bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản.

Cùng với bộ 3 luật nêu trên, nhiều địa phương cũng ban hành bảng giá đất mới, quy định điều kiện tách thửa đất mới. Nổi bật là TP Hà Nội và TPHCM đã có những điều chỉnh mạnh mẽ cả về 2 nội dung này.

Bảng giá đất mới được TPHCM ban hành, áp dụng từ ngày 31/10 đến 31/12/2025. Giá đất cao nhất được ghi nhận là 687 triệu đồng/m2, khu vực đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Mức giá này cao hơn gấp 4 lần khung giá đất cũ.

Bảng giá đất mới cũng được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2-6 lần bảng giá cũ.

Đáng chú ý, giá đất ở tại nhiều tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm gồm Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn) có mức cao nhất là hơn 695,3 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp 3,7 lần so với trước điều chỉnh.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng ban hành quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất.

Tại TPHCM, diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo tối thiểu 36m2 tại các quận thuộc khu vực 1, 50m2 đối với khu vực 2 và 80m2 đối với khu vực 3.

Tại TP Hà Nội, ngày 7/10, quy định mới về diện tích tách thửa chính thức có hiệu lực. Cụ thể, đối với đất ở tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2.

Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2. Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.

Quy định cấm phân lô bán nền cũng "nóng" ở một số tỉnh, thành phố trong năm qua. Cụ thể, TPHCM cấm phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ. 

Trong năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội được chú ý khi giá bán ngày càng được đẩy lên cao, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Theo dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu, giá chung cư Hà Nội từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Việc chung cư Hà Nội liên tục tăng giá mạnh khiến khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời. 

Trên mạng xã hội cũng xuất hiện những nhóm cộng đồng kêu gọi dừng mua nhà Hà Nội để tránh "ngáo giá". Số lượng thành viên của các nhóm ngày càng tăng lên nhanh chóng tới 100.000-200.000 thành viên, chỉ trong thời gian ngắn.

Lúc này, tranh cãi về việc "ai là người thổi giá chung cư?" đã xảy ra. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - đánh giá, gần một năm trở lại đây, giá bán của thị trường bất động sản Hà Nội đang bị ảo. Đặc biệt, loại hình chung cư có những nơi tăng hơn 50%, đất thổ cư, đất nền tại các huyện sắp lên quận tăng đến hơn 90%. 

Ông cho rằng, giá bất động sản tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp. Một số chủ đầu tư, nhóm đầu cơ lợi dụng việc khan hiếm nguồn cung phù hợp đã đẩy giá bán chung cư lên cao.

Đấu giá đất cũng là từ khóa gây "sốt" tại thị trường bất động sản Hà Nội năm 2024. Mức giá trúng cao nhất cũng liên tiếp thiết lập kỷ lục như ở Hoài Đức hơn 133 triệu đồng/m2, Thanh Oai hơn 100 triệu đồng/m2. Trong đó, phiên đấu giá tại Thanh Oai ghi nhận khoảng 80% khách hàng trúng đấu giá không nộp tiền.

Diễn biến nóng của đất đấu giá tiếp diễn tại các quận/huyện khác như Hà Đông, Thạch Thất, Sóc Sơn. Cá biệt, phiên đấu giá 58 lô đất tại huyện Sóc Sơn gây ồn ào nhất khi được trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m2, gấp 12.000 lần khởi điểm. 

Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá tại Sóc Sơn, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 5 đối tượng để điều tra liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2.

Thị trường bất động sản TPHCM trong năm 2024 tiếp tục ghi nhận khan hiếm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Trong 11 tháng, chỉ 4 dự án, tương đương hơn 1.600 căn đủ điều kiện huy động vốn để đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, các sản phẩm này đều ở phân khúc cao cấp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, đây là lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường và không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án thương mại.

Thị trường bất động sản 2025: Tiếp đà tiến vào chu kỳ mới

Chủ tịch HoREA dự báo, thị trường năm 2025 tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án bất động sản (mới), thiếu nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà vẫn neo cao.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15- 20% trong giai đoạn 2015-2023 và còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 thị trường sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn "sót" lại. Nhiệt của thị trường sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung dự báo tăng trưởng, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Ước tính nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TPHCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản nhà ở giảm bớt sự phân hóa theo khu vực.

Cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành tâm điểm thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng neo ở tầm cao.

Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn. Các dự án chú trọng nhiều hơn vào thiết kế thông minh, tích hợp công nghệ và đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững.

Đối với đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng "xuống tiền". Các lô đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, có giá trị dưới 2 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Phân khúc bất động sản công nghiệp vốn đã sáng lại càng sáng hơn trước các tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều "đại bàng" trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là "bến đậu".

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. Phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định.

Hoạt động M&A, hợp tác, liên kết phát triển dự án tiếp tục giữ nhiệt với các kết quả ngày càng ấn tượng hơn. Thanh khoản vẫn tập trung tại các khu vực có nguồn cung mới nhiều và đa dạng, các tỉnh/thành phố có tốc độ đô thị hóa cao. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh/thành quanh 2 đô thị đặc biệt tăng mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh - chuyên gia bất động sản - nêu, từ quý IV/2024 đến quý II/2025 là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư lúc này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.