Chuyên gia chỉ ra lý do có thể khiến giá chung cư giảm

Nguồn cung chung cư bắt đầu tăng mạnh

Theo dữ liệu từ một số đơn vị nghiên cứu, trong quý vừa qua, nguồn cung chung cư tại đã tăng mạnh, song giá bán vẫn tiếp tục đi lên.

Bộ Xây dựng cho biết, quý vừa qua, dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là có 87 dự án, quy mô 20.893 căn, tăng 19,2% so với quý trước và tăng 45,7% so với cùng kỳ năm 2024. Về giá bán, tại Hà Nội, giá chung cư trung bình đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước. 

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, xấp xỉ 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán ra thị trường. 

Giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh tăng lên. Mặt bằng giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại bất chấp việc thanh khoản không có nhiều cải thiện.

Nguồn cung tăng mạnh sẽ khiến giá chung cư giảm?

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội - nói, mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, nên người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Theo quan sát của Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý rằng kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.

Bà Hằng dự báo, từ nay tới cuối năm Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán. Tuy nhiên, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận 46.600 căn hộ. Điều này có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm.

Đồng quan điểm đó, ông Phạm Đức Toản - chuyên gia bất động sản - nói, vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh chủ yếu là do nguồn cung không có nhiều và tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, mới đây, Hà Nội đã gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại. Thời gian tới, các dự án nhà ở sẽ ồ ạt được khởi công. Bên cạnh đó, Nhà nước đang tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội. Do đó, nguồn cung nhà ở giai đoạn 2026-2027 sẽ tăng mạnh.

“Vấn đề giải quyết việc giá nhà là phải tăng nguồn cung, từ đó người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Việc chi phí phát triển dự án tăng có thể tác động tới giá nhà nhưng vẫn phải phù hợp với cung cầu. Chỉ sang giai đoạn 2026-2027 nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư Hà Nội sẽ phải giảm”, ông nói.

Theo ông, giai đoạn tới, Hà Nội sẽ có thêm nhiều phân khúc nhà ở để người dân có thể lựa chọn. Do đó, những người rất cần nhà mới nên mua vào lúc này. Với trường hợp người mua chưa vội vàng có thể chờ đợi thêm.