Điều gì phía sau "thương vụ" đấu giá của Tân Hoàng Minh

(Dân trí) - Ngôi Sao Việt - Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá hơn 10.000 m2 đất với giá 2,43 tỷ đồng/m2. Mức giá này gấp 8 lần so với thời điểm giá ban đầu. Phía sau "thương vụ" đấu giá này tham vọng của Tân Hoàng Minh ra sao?

Ngày 10/12 vừa qua, Trung tâm đấu giá tài sản TPHCM (Sở Tư pháp TPHCM) đã đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, do đích thân Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tham gia đấu giá đã trúng lô đất có diện tích lớn nhất đến 10.059,7 m2 với view hồ trung tâm, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Điều đáng chú ý là giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần với giá khởi điểm là 2.942,2 tỷ đồng. Như vậy, Tân Hoàng Minh đã chi đến 2,43 tỷ đồng để mua một m2 đất tại lô đất có ký hiệu 3-12.

Theo giới bất động sản, với mức giá 2,43 tỷ đồng/m2 của Tân Hoàng Minh đã bỏ xa mức giá kỷ lục từ trước đến nay trên thị trường bất động sản ở những khu đất vàng như TPHCM hay Hà Nội.

Bởi thực tế cho thấy, khu vực trung tâm TPHCM gồm các quận như: quận 1; quận 3; quận 5 và quận 10, giá đất trung bình dao động từ 300 - 500 triệu đồng/m2. Hay các khu vực lân cận như quận 4, 11, 6, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình giá đất dao động từ 100 - 350 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại Hà Nội, những khu đất ở tuyến phố được mệnh danh là đất kim cương như phố Mã Mây, Bảo Khánh hay Lê Thái Tổ giá đắt nhất dao động từ 1 - 1,1 tỷ đồng/m2. Những con phố có tiếng đắt đỏ như Hàng Ngang, Hàng Đào hiện rơi vào khoảng 800 - 900 triệu đồng/m2.

Như vậy, với số tiền trên, Tân Hoàng Minh hoàn toàn có thể mua được những dự án tầm cỡ hơn.

Tiềm lực của Tân Hoàng Minh thế nào?

So với ba doanh nghiệp còn lại tham gia thương vụ đấu giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Viet Star) có "tiếng" hơn, đồng thời quy mô tài sản cũng cao nhất. Tuy nhiên, nếu so với mức giá đấu mà doanh nghiệp này chi ra để trở thành chủ đầu tư của lô 3-12 tại Thủ Thiêm, con số tổng tài sản của Viet Star vẫn còn quá "khiêm tốn".

Công ty chi ra 24.500 tỷ đồng trong phiên đầu giá đầu tháng 12 được giới thiệu là thành viên thuộc Tân Hoàng Minh Group, chủ đầu tư của dự án D'. Capitale Trần Duy Hưng, Hà Nội. Đại diện cho công ty này tham gia phiên đấu giá cũng là ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch của Tân Hoàng Minh.

Mặc dù phát giá hơn 1 tỷ USD, tổng tài sản của Viet Star đến cuối năm 2020 mới dừng ở mức hơn 7.600 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt hơn 800 tỷ. Ở thời điểm cao nhất là năm 2018, tổng tài sản của Viet Star cũng chỉ hơn 17.300 tỷ đồng, tức là vẫn thấp hơn 30% so với số tiền mà công ty này vừa phát giá.

Nếu xét về kết quả kinh doanh, những con số cũng không ủng hộ Viet Star. Doanh nghiệp này báo lỗ hơn 1.000 tỷ đồng trong năm 2020, với doanh thu hơn 780 tỷ đồng.

Tân Hoàng Minh bán căn hộ ra sao để có lãi?

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn chọn "nước cờ" đi như vậy. Dư luận đặt ra câu hỏi về kế hoạch phát triển, cũng như tính hiệu quả của mảnh đất. Đặc biệt, doanh nghiệp phải bán dự án với giá bao nhiêu mới có lãi?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên thị trường, giá bán bất động sản gồm tổng chi phí bán hàng, giá thành xây dựng (chi phí đất, chi phí xây dựng) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự.

Quay trở lại lô đất do Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá, diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Lô đất này được quy hoạch xây dựng công trình hai tầng hầm, 4 - 25 tầng cao với khoảng 570 căn hộ.

Như vậy, nếu bán dự án với giá 288 triệu đồng/m2 (giá trúng đấu giá/tổng diện tích sàn xây dựng) thì Tân Hoàng Minh chỉ mới thu được tiền vốn mua đất. 

Còn theo một tính toán khác của giới đầu tư bất động sản, để có lãi, Tân Hoàng Minh phải bán trên 350 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 15.000 USD/m2). Mức giá này vượt qua các dự án hạng sang hiện nay như Empire City (185 triệu đồng/m2), The MarQ (230 triệu đồng/m2)…

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lo ngại, sau cuộc đấu giá này, mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm và khu trung tâm TPHCM chắc chắn sẽ được đẩy lên một mức cao mới.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay: "Hiện nay, giá đất tại khu trung tâm TPHCM đã cao ngang ngửa những khu vực đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong. Việc trúng thầu sẽ gây ra biến động về mặt bằng giá cả bất động sản nói chung tại TPHCM. Trong khi đó, so sánh với thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TPHCM vốn dĩ đã có chênh lệch".

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, chi phí đất đai thường chiếm khoảng 20% đối với một dự án vùng ven và khoảng 30% với dự án ở trong trung tâm. Theo đó, con số 2,43 tỷ đồng/m2 mà Tân Hoàng Minh chi ra để mua đất cho thấy, chi phí đất sẽ gấp nhiều lần chi phí xây dựng của dự án.

"Trong trường hợp của Tân Hoàng Minh, theo tôi doanh nghiệp này chỉ có thể đầu tư phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp, để đáp ứng cho khách ngoại là chính thì mới mong có thể sinh lời. Nhưng ngay cả như vậy cũng khó có thể sinh lời tốt nhất, bởi Việt Nam chỉ cho phép bán 30% lượng căn hộ tại dự án cho người nước ngoài, số còn lại phải bán trong nước. Vì vậy, để kinh doanh trên khu đất này với lãi cao thực sự là không khả thi", ông Đính nêu quan điểm.

"Sai sót" đấu giá có lặp lại?

Từ vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh mới đây cho thấy, đây không phải lần đâu tiên doanh nghiệp này tham gia đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đưa ra. 

Trước đó, khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TPHCM trước đây là trụ sở của Công ty Xổ số Kiến thiết TPHCM cũng được thành phố đem ra đấu giá. Tổng cộng đã có 14 doanh nghiệp có tiềm lực mạnh đã tham gia đấu giá khu đất với giá khởi điểm 558 tỷ đồng. Đáng chú ý, Tân Hoàng Minh đã chiến thắng với mức giá 1.430 tỷ đồng - cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Ngày 7/8/2015, UBND TPHCM đã ra quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại số 23 Lê Duẩn. Số tiền "đặt cọc" đấu giá hơn 83 tỷ đồng của Tân Hoàng Minh cũng đã được chuyển vào kho bạc Nhà nước.

Tuy nhiên, ngay sau khi UBND TPHCM phê duyệt kết quả đấu giá thì Tân Hoàng Minh lại có văn bản đề nghị hủy kết quả. Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng đơn vị tổ chức đấu giá đã có sai phạm về bước giá và cũng không nộp số tiền đã trúng đấu giá. Do vậy, thành phố đề nghị các đơn vị liên quan tham mưu để giải quyết, cụ thể là xem xét hủy kết quả để tổ chức đấu giá lại.

Ngoài ra, lô đất vàng tại ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cũng được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng để thâu tóm. Dự kiến, các căn hộ ở đây sở hữu sổ đỏ vĩnh viễn, giá bán dao động từ 7 - 35 tỷ đồng. Khu đất dự án này còn có giá đền bù thuộc hàng cao nhất Hà Nội, một số vị trí lên tới 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, đến cuối cùng, Tân Hoàng Minh sang tay cho Masterise Homes để triển khai dự án bất động sản "hàng hiệu".

Còn khá nhiều ẩn số sau cuộc đất giá này, nhưng chắc chắn rằng số phận của lô đất Tân Hoàng Minh có trong tay sẽ còn được bàn đến nhiều.

Tân Hoàng Minh cũng không phải là doanh nghiệp duy nhất "bùng" tiền đấu giá đất. Thực tế, trên cả nước, ngoài Hà Nội, TPHCM có những địa phương khác gặp phải tình trạng đơn vị trúng đấu giá đất nhưng cố "chây ỳ" không nộp tiền sử dụng đất, hoặc chậm nộp tiền.

Đơn cử như tại Thanh Hóa, báo cáo của UBND cho hay, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa là đơn vị đã trúng thầu dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương, TP Thanh Hóa với số tiền hơn 1.215 tỉ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa nộp đủ.

Tương tự, tại huyện Yên Dũng (Bắc Giang), đợt tháng 11/2021, đã có 77 lô đất khách hàng bỏ cọc với tổng số tiền trả giá gần 147 tỷ đồng. Trong số này, khu dân cư thôn Xuân Đông, xã Xuân Phú có 38/66 lô; khu dân cư thôn Huyện, xã Tiến Dũng có 21/42 lô; khu đất ở và kinh danh dịch vụ xã Nội Hoàng có 18/88 lô bỏ cọc. Dự báo số lượng người trúng bỏ cọc sẽ tiếp tục tăng trong tháng 12/2021, bởi 4 trong số 10 cuộc đấu giá (diễn ra ở nửa cuối tháng 10) chưa hết hạn nộp tiền.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM cho hay: "Công tác định giá đất của các dự án nhà nước sẽ phải được xem xét lại sau vụ đấu giá đất vừa qua. Liệu có phải các dự án đã được định giá thấp hơn nhiều so với thị trường? Đồng thời để hạn chế việc các doanh nghiệp tham gia đấu giá nhưng sau đó không hoàn thành việc nộp tiền, ngoài quy định về tiền cọc, xử phạt, nên bổ sung thêm chế tài. Bởi nếu doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá các dự án tương tự trong thời hạn 5 năm, kể cả những công ty có liên quan để tránh việc thành lập pháp nhân mới nhưng vẫn cùng một chủ đầu tư"