Sau đấu giá "đất kim cương" ở Thủ Thiêm: Ai rủi ro, ai được lợi?

(Dân trí) - Bốn lô đất đắc địa phía Bắc Thủ Thiêm mang về hơn 37.300 tỷ đồng, gấp 7 lần khởi điểm, trong phiên đấu giá đầu tháng này. Dù cả bốn doanh nghiệp trúng đấu giá đều đã ký hợp đồng mua bán, giới phân tích cho rằng kết quả thực sự vẫn còn là một... "bí ẩn".

Thương vụ đấu giá kỷ lục

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm . Cả 4 lô đất đều có thời gian sử dụng đất 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá.

Những lô "đất kim cương" này đã thu hút hàng chục đại gia trong lĩnh vực bất động sản và các doanh nghiệp lớn khác tham gia, tạo ra một màn ganh đua căng thẳng, một trong những phiên đấu giá đi vào lịch sử. Cuối ngày, tất cả 4 lô đất đều được đấu giá thành công với số tiền khiến giới đầu tư phải "giật mình", khi đạt tổng cộng 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Sau 130 lượt trả giá của 21 khách hàng, lô đất 3-5 được Công ty cổ phần Dream Republic đấu giá thành công với mức 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.

Lô đất này có diện tích 6.446 m2, giá khởi điểm hơn 578 tỷ đồng. Theo quy hoạch, lô đất có hệ số sử dụng đất là 2,31 và được phép xây dựng cao 4-6 tầng nổi và một tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 75% và khối tháp hơn 69% diện tích đất.

Lô đất 3-8 rộng hơn 8.500 m2 cũng được đấu giá thành công bởi Công ty cổ phần Sheen Mega với mức 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với giá khởi điểm. Khu đất có thể xây dựng cao từ 4-10 tầng nổi và một tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 72% và khối tháp có mật độ xây dựng hơn 54% diện tích đất. Mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư không có chức năng thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, phiên đấu giá chiều 10/12 mới là điều mà giới đầu tư quan tâm. Lô đất mang số hiệu 3-12, với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng, đã thu hút 15 doanh nghiệp với 70 lượt trả giá. Cuối cùng, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tân Hoàng Minh Group - đã trở thành doanh nghiệp trúng giá, với số tiền lên tới 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần mức khởi điểm.

Lô đất này có diện tích hơn 10.000 m2, mục đích sử dụng là khu nhà ở chung cư hỗn hợp (đất dân cư đa chức năng) có bố trí kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ. Khu đất được xây dựng cao 4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất.

Trong khi đó, lô đất 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 đã thu hút 14 doanh nghiệp tham gia, giá khởi điểm hơn 728 tỷ đồng. Sau 140 lượt trả giá, kéo dài cả tiếng đồng hồ, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh là doanh nghiệp trúng đấu giá với 5.026 tỷ đồng, gấp gần 7 lần so với giá gốc.

Ngày 17/12, cả 4 doanh nghiệp này đã hoàn tất hợp đồng mua bán. Việc ký hợp đồng được diễn ra với 3 bên, doanh nghiệp trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TPHCM.

Tuy nhiên, kết quả thực sự của phiên đấu giá này vẫn là điều khó nói. Việc ký hợp đồng mua bán, theo nhiều chuyên gia, mới là bước thủ tục ban đầu, mang tính hình thức.

Bước tiếp theo là trong 30 ngày kể từ khi ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước. 60 ngày kế tiếp, bên trúng đấu giá phải thanh toán đủ số tiền còn lại.

Trường hợp quá 180 ngày kể từ thời điểm ký thông báo thuế, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá sẽ được xem là vi phạm hợp đồng. Các cơ quan chức năng sẽ báo cáo và trình UBND TPHCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Theo các chuyên gia, kết quả thực sự của phiên đấu giá lịch sử này phải chờ đến khi ngân sách TP HCM nhận được tiền mua bán tài sản đấu giá.

4 doanh nghiệp trúng đấu giá là ai?

Ngoại trừ Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã tham gia trên thị trường bất động sản, những doanh nghiệp còn lại chưa từng xuất hiện. Dù vậy, phía sau những doanh nghiệp này, ít nhiều đều có sự liên hệ đến những tập đoàn bất động sản đình đàm, điều không nằm ngoài dự đoán của giới phân tích.

Đơn cử như Công ty cổ phần Dream Republic. Doanh nghiệp này được thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng, do ba cổ đông cá nhân góp vốn là Trần Thị Mộng Linh, Đặng Minh Thắng, Trương Ích Quốc với tỷ lệ 40%, 30% và 30%.

Cá nhân mang tính "kết nối" trong trường hợp này là ông Đặng Minh Thắng. Ngoài Dream Republic, ông Thắng là người đại diện theo pháp luật của 5 doanh nghiệp, gồm Công ty Dịch vụ Supreme Performance, Công ty Công nghệ Innoware. Công ty TNHH Đầu tư City Link, CTCP Đầu tư City Field và Công ty TNHH Kết nối Sáng tạo Weedoo.

Trong đó, tại Công ty Công nghệ Innoware, ông Thắng là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc, trong khi hai thành viên còn lại là Trương Huệ Vân và Lâm Khắc Vinh. Bà Trương Huệ Vân là thế hệ thứ tư của gia tộc họ Trương, đứng sau Vạn Thịnh Phát.

CTCP Sheen Mega cũng có cùng mối liên hệ. Doanh nghiệp này mới được thành lập tháng 11/2019, đặt trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM, với vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Ba cổ đông của doanh nghiệp này là bà Nguyễn Thị Huyền (1985), bà Đặng Thị Hồng Hạnh (1996) và ông Nguyễn Ngọc Hiếu (1989). Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật hiện là bà Nguyễn Thị Huyền.

Nữ doanh nhân sinh năm 1985 còn là cổ đông sáng lập tại Công ty Đắc Vạn Hưng. Đắc Vạn Hưng gián tiếp sở hữu số cổ phần CTCP Tập đoàn Peninsula được Ngân hàng SCB định giá 2.285 tỷ đồng vào đầu năm 2021.

Nếu xét về cấu trúc tài chính, hai doanh nghiệp này cũng có nhiều điểm chung. Dream Republic và Sheen Mega đều đăng ký số vốn vài trăm tỷ đồng nhưng cho tới cuối năm 2020, cả hai vẫn chưa ghi nhận phần vốn được góp. Tổng tài sản chỉ dừng ở mức vài chục triệu đồng và không phát sinh hoạt động kinh doanh.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Viet Star), được giới thiệu là thành viên thuộc Tân Hoàng Minh Group, có phần nổi tiếng hơn. Công ty này là chủ đầu tư của dự án D'. Capitale Trần Duy Hưng, Hà Nội - một trong những dự án thành công nhất của tập đoàn này. Đại diện cho công ty này tham gia phiên đấu giá cũng là ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch của Tân Hoàng Minh.

So về tiềm lực, Viet Star có phần nổi trội nhất trong số bốn doanh nghiệp vừa trúng đấu giá. Tổng tài sản của Viet Star đến cuối năm 2020 ở mức hơn 7.600 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt hơn 800 tỷ. Dù vậy, con số này vẫn cách xa số tiền mà doanh nghiệp này vừa phát giá để trở thành chủ đầu tư của lô đất 3-12.

So với ba cái tên kể trên, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh , doanh nghiệp chi hơn 5.000 tỷ đồng để đấu giá lô đất 3-9, có phần kín tiếng hơn cả.

Doanh nghiệp này vừa được thành lập ngày 24/09/2021, đặt trụ sở tại tòa nhà 151 Yên Phụ, Tây Hồ, Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật là bà Thân Thị Liên (sinh năm 1992). Công ty ban đầu có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, đến ngày 3/12/2021 tăng vốn lên 200 tỷ đồng. Tòa nhà 151 Yên Phụ trùng với địa điểm nhiều công ty có liên quan đến một tập đoàn bất động sản lớn phía Bắc.

Hệ lụy với thị trường bất động sản?

Mức giá trúng của các doanh nghiệp trong phiên đấu giá lịch sử vừa qua, nếu quy đổi ra đơn vị m2, sẽ ra con số khiến nhiều người phải giật mình. Trong đó, nếu quy đổi giá trị lô đất 3-12 do thành viên của Tân Hoàng Minh Group đấu giá thành công, mỗi m2 đất sẽ có giá 2,4 tỷ đồng, con số khiến thị trường bất động sản Việt Nam đứng trong top những thị trường có giá nhà đất cao nhất thế giới.

Vì con số này, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng, đây là mức "bất hợp lý" và có thể gây hệ lụy cho thị trường.

Ví dụ, với lô 3-12, dựa trên đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất có tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn. Dự kiến giá bán căn hộ đảm bảo kinh doanh có lãi phải vọt lên mức 400-500 triệu đồng một m2. Đây là mức giá gây bất ngờ lớn bởi nó không đại diện cho giá nhà của thời điểm đấu giá.

Điều bất hợp lý tiếp theo là mức này cũng bất hợp lý vì không tương xứng với khu đô thị non trẻ và mật độ thưa thớt, ít tiện nghi như Thủ Thiêm hiện nay. Theo các chuyên gia, nếu có thể thực hiện, ít nhất thị trường cần khoảng 10 năm nữa mới có thể đạt được mức vừa đấu giá thành công.

Lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản nhận định, vì con số này, hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể tạo ra nhiều nguy cơ thổi giá ảo, có thể gây hiệu ứng ngược cho thị trường địa ốc.

Giá đất quá cao sẽ dẫn đến nguy cơ tắc thanh khoản, Nhà nước, người dân và đại đa số nhà phát triển bất động sản bền vững đều gặp rủi ro rất cao trong khi chỉ một nhóm ít trục lợi từ việc sốt đất.

Trong khi thị trường chưa có phản ứng ngay lập tức, trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu một loạt doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp có dự án tại Thủ Thiêm, đều tăng chóng mặt.