1 triệu căn nhà ở xã hội: Gỡ điểm nghẽn nào để cán đích 2030?
(Dân trí) - Để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, loạt điểm nghẽn về quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn, trục lợi và xác định nhu cầu thực phải được xử lý dứt điểm.
“Đầu tư cho nhà ở xã hội là đầu tư cho sự phát triển của xã hội, của đất nước”, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại phiên thảo luận về phát triển đột phá nhà ở xã hội ngày 11/11.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, đối với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 60%.
Chặng đường còn dài, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập. Tuy nhiên, Thủ tướng khẳng định Đảng, Nhà nước, nhất là Quốc hội, Chính phủ đã và đang từng bước tháo gỡ khó khăn về thể chế, pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất, thủ tục hành chính cho các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội.
Thủ tướng Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Ảnh: VGP).
Bố trí quỹ đất sao cho đúng, cho trúng?
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội hiện nay là quỹ đất. Nhiều địa phương bố trí quỹ đất chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế; nhiều khu được quy hoạch ở vị trí hạ tầng yếu, thiếu trường học, bệnh viện, giao thông kém, khiến việc triển khai mất hiệu quả và không đạt mục tiêu an sinh.
VARS IRE đề nghị xem xét trách nhiệm và xử lý đối với địa phương chưa thực hiện đúng quy định; đồng thời rà soát toàn bộ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I để làm rõ việc bố trí quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội. Các trường hợp nộp tiền thay thế hoặc hoán đổi quỹ đất phải được kiểm tra chặt chẽ.
Cùng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) cho rằng bài toán quỹ đất và quy hoạch vẫn là thách thức lớn nhất. Chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành, nên thiếu quỹ đất khiến nguồn cung bị bó hẹp. Theo ông, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải gắn với hạ tầng kỹ thuật, xã hội và điều kiện sinh kế của cư dân.
Ông Khương nhấn mạnh quỹ đất chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm giao thông thuận tiện, đầy đủ dịch vụ công và không tách rời nơi làm việc - học tập, tránh tình trạng khu dân cư bị cô lập, nhà xây xong nhưng bỏ trống. Việc mở rộng địa giới hành chính tại các đô thị lớn cũng là cơ hội để rà soát lại toàn bộ quỹ đất, xác định rõ phần dành cho nhà ở xã hội và thu nhập thấp, đồng thời điều chỉnh quy hoạch phù hợp với định hướng hạ tầng.
Để đảm bảo đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đi đúng tiến độ, quỹ đất cần được rà soát, mở rộng, tính toán cẩn trọng (Ảnh: Tâm Nguyên).
Về phía địa phương, Thủ tướng ghi nhận sự chủ động trong bố trí quỹ đất nhưng nhấn mạnh hiện chưa có nhiều doanh nghiệp lớn đề xuất sử dụng quỹ đất sạch của mình để làm nhà ở xã hội. Thủ tướng đặt vấn đề cần có cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn, đồng thời doanh nghiệp cũng phải thể hiện tinh thần trách nhiệm với đất nước và nhân dân.
Bài toán đi tìm nhu cầu ở thực
Bên cạnh quỹ đất, việc đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội hiện chưa sát thực tế, dẫn đến nghịch lý “vừa thiếu, vừa ế”. Dù nguồn cung luôn thấp hơn nhu cầu, nhiều dự án vẫn khó bán do vị trí xa trung tâm, thủ tục phức tạp hoặc điều kiện xét duyệt không phù hợp với nhóm thụ hưởng.
VARS IRE kiến nghị hoàn thiện cơ chế để phát triển nhà ở xã hội gắn với nhu cầu thực, đồng thời thuê hoặc giao các đơn vị độc lập khảo sát chuyên nghiệp, làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định kế hoạch trong giai đoạn tới.
Có những dự án nhà ở xã hội xây xong, mở bán nhưng vắng người mua do không đáp ứng được nhu cầu thực tế (Ảnh: Tâm Nguyên).
Ở dự thảo Nghị quyết mới, Bộ Xây dựng yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát nhu cầu thực tại khu vực và khả năng đáp ứng hạ tầng khi nhà đầu tư đề xuất dự án ở vị trí chưa phù hợp, từ đó trình UBND tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch. Bộ cũng đề xuất ưu tiên các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm, tự ứng kinh phí bồi thường và cam kết giá hợp lý, chất lượng bảo hành tốt.
Một vấn đề khác được VARS IRE chỉ ra là người dân khó tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội. Chi phí marketing - bán hàng bị khống chế ở mức 2% khiến chủ đầu tư không đủ nguồn lực truyền thông hiệu quả. VARS IRE cho rằng quy định này cần được điều chỉnh linh hoạt để doanh nghiệp chủ động tiếp cận đúng đối tượng thụ hưởng nhưng vẫn bảo đảm tính minh bạch trong xét duyệt hồ sơ.
“Chặn hết đường” đầu cơ nhà ở xã hội
Thực tế hiện nay, tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội vẫn diễn ra tại một số nơi, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người có nhu cầu thực.
“Bộ Xây dựng đã trực tiếp đi kiểm tra và ghi nhận có tình trạng xếp chỗ mua nhà ở xã hội rồi bán chỗ, chênh lệch từ 200 đến 500 triệu đồng”, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh nói ngày 8/11, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10.
Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương nắm bắt hiện tượng này để chấn chỉnh, minh bạch trong việc xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng thừa nhận có tình trạng trục lợi nhà ở xã hội (Ảnh: Hồng Phong).
Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh một số địa phương còn chưa thực sự quan tâm việc xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, còn có tình trạng tiêu cực, gây bức xúc dư luận.
Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành liên quan, địa phương phải kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là Bộ Công an phải chỉ đạo các lực lượng nắm thêm tình hình, vào cuộc xử lý ngay các đối tượng vi phạm pháp luật, phòng chống tiêu cực, không để làm méo mó một chính sách rất nhân văn của Đảng, Nhà nước.
Trong khi đó, VARS IRE đề xuất tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án, xử phạt nghiêm chủ đầu tư bán sai đối tượng cũng như người dân chuyển nhượng trái quy định.
Sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định, việc chuyển nhượng nên được ưu tiên cho người đủ điều kiện mua và đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Nếu chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng.
