Từ vụ Vạn Thịnh Phát nghĩ về thị trường bất động sản

Những thông tin trên báo chí đến nay về vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Ngân hàng SCB và các đơn vị, tổ chức có liên quan đã thu hút sự quan tâm lớn của dư luận, đồng thời cũng có nhiều bàn luận về con số lừa đảo, chiếm đoạt tài sản thông qua hoạt động ngân hàng và hối lộ, nhận hối lộ để che giấu các hoạt động tín dụng trái pháp luật.

Bị can Trương Mỹ Lan đã bị cáo buộc chiếm đoạt hơn 300 nghìn tỷ đồng của Ngân hàng SCB, cùng với số tiền lãi thì thiệt hại tổng cộng trên 415 nghìn tỷ đồng. Liên quan đến bị can này, cơ quan chức năng đã tạm giữ 1.266 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kê biên 1.237 bất động sản (BĐS) tại nhiều tỉnh, thành…

Từ đây, dư luận đồ rằng nhiều đồng tiền bất chính đã để trong BĐS, phần nào làm cho giá nhà đất tăng cao.

Ở góc độ nghiên cứu khoa học kinh tế, không liên quan đến những con số nêu trên, thì lâu nay các chuyên gia cũng đã đặt ra những câu hỏi như tại sao "nền kinh tế Việt Nam mới ở mức thu nhập trung bình, nhưng giá nhà đất lại cao ngất ngưởng như vậy?"; và liệu có phải do các doanh nghiệp "rót quá nhiều vốn vào thị trường BĐS" hay không?

Trước khi chia sẻ suy nghĩ về hai câu hỏi trên, tôi muốn nói về 2 vấn đề mang tính cơ bản.

Thứ nhất là vai trò của kinh tế vĩ mô trong phát triển kinh tế của một quốc gia, bao gồm các công cụ quản lý thị trường tài chính và thị trường lao động, để từ đó tạo cân đối và ổn định cho thị trường hàng hóa phát triển. Một khái niệm đã quen thuộc với chúng ta, đó là nền kinh tế "vỗ bằng 2 tay": Bàn tay vô hình của thị trường và bàn tay quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước.

Thứ hai là xác định vị trí của thị trường BĐS nằm ở đâu trong nền kinh tế quốc gia. Chắc chắn, thị trường BĐS không thuộc khu vực kinh tế vĩ mô, nhưng do thị trường này luôn cần một lượng vốn tài chính rất lớn nên có tác động rất mạnh vào kinh tế vĩ mô.

Nhìn lại, những cuộc khủng hoảng tài chính hiện đại đều xuất phát hoặc liên quan đến thị trường BĐS, ngay tại các nền kinh tế lớn trên thế giới. Có thể lấy ví dụ như thị trường BĐS gây ra giảm phát kinh tế tại Nhật Bản vào giai đoạn 1970 - 1980; gây ra khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu từ Mỹ vào năm 2008…

Một số nhà kinh tế của Úc đã có nhận xét rằng tổng vốn đầu tư vào thị trường BĐS không nên vượt quá 30% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, nghĩa là cần để 70% tổng vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Trong thực tế thị trường BĐS ở Úc phát triển khá cân đối, phục vụ trực tiếp người có nhu cầu nhà ở.

Ở Việt Nam, chúng ta thấy rằng BĐS là một trong những lĩnh vực thu hút lượng vốn đầu tư rất lớn từ người dân, doanh nghiệp, rồi vốn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu... Rất nhiều người đi làm cả đời hoặc hơn nửa đời chắt góp cũng chỉ đủ mua căn nhà nhỏ để an cư.

Hiện không có số liệu chính thức về vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, chúng ta có thể nhìn vào một vài con số sau để hình dung quy mô. Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản năm 2022 của Bộ Xây dựng, tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là ~800.000 tỷ đồng (chiều hướng tăng).

Còn theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng (chiếm 33,6%)…

Các số liệu trên là chưa kể tới vốn chủ sở hữu doanh nghiệp và vốn từ người mua nhà trong hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường chiếm khoảng 70% vốn đầu tư cho các dự án nhà ở).

Ở các nước công nghiệp phát triển, người ta đã rút ra kinh nghiệm rất lớn thuế BĐS là công cụ hữu hiệu nhất để ngăn chặn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền vào BĐS. Ví dụ như ở Mỹ, giá trung bình để mua một BĐS không quá cao, nhưng muốn giữ được BĐS đó thì chủ sở hữu phải có việc làm mới đủ tiền để trả thuế. Người dân với thu nhập bình thường chỉ có thể mua BĐS vừa với nhu cầu sử dụng.

Ở Việt Nam, mặc dù chúng ta đã có chủ trương nhiều năm nay, nhưng các luật thuế về BĐS được đổi mới quá chậm, không đạt mục tiêu đặt ra.

Quay trở lại câu chuyện Vạn Thịnh Phát và ngân hàng SCB, số tiền bị can đổ vào BĐS như thể hiện trong con số nêu ở đầu bài viết (số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số lượng BĐS) là rất lớn, về ảnh hưởng thì cơ quan chức năng đã nêu và quá trình tố tụng tới đây sẽ tiếp tục làm rõ.

Trong quá trình xử lý vụ án, có thể thấy một công việc rất quan trọng là xử lý tài sản, vật chứng… theo quy định pháp luật. Những công việc này chắc cũng có khó khăn nhưng sớm hay muộn có thể giải quyết được. Các biện pháp kịp thời để giảm tác động xấu của vụ này cũng đã được áp dụng.

Theo tôi, từ thực tiễn cho thấy hai giải pháp cần thiết được triển khai mạnh mẽ hơn. Một là kiểm soát chặt chẽ để phát hiện và xử lý kịp thời các hoạt động trái pháp luật của doanh nghiệp có thể tác động tiêu cực lên kinh tế vĩ mô, sao cho vốn tài chính không bị ứ đọng quá lớn trong thị trường BĐS làm ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính để đầu tư sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Hai là cải cách sớm nhất các luật thuế liên quan đến BĐS để không còn đầu cơ và tích trữ vốn tài chính vào BĐS.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!