Giải pháp "điều hòa" nóng, lạnh thị trường bất động sản

Tuần trước, Thủ tướng có cuộc họp với nhiều cơ quan, tổ chức ở trung ương và địa phương để thống nhất phương hướng tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Lãnh đạo Chính phủ đã có kết luận một số vấn đề nổi lên của thị trường BĐS và quan điểm, tư duy, phương pháp luận giải quyết vấn đề, trong đó nêu rõ "Không ai giải cứu ai, BĐS phải giải quyết khó khăn do chính mình gây ra".

Kết luận này hoàn toàn đúng và là một thực tế. Thị trường tín dụng vẫn được kiểm soát tốt, chưa có biểu hiện rơi vào rối loạn. Tức là thị trường BĐS chưa làm cho thị trường vốn mất kiểm soát mà có thể gây khủng hoảng.

Ở Việt Nam, cứ vài năm, dài nhất là mười năm lại có một lần giá cả sốt cao, giữa 2 đỉnh sốt cao là giai đoạn trầm lắng, tính thanh khoản giảm sâu. Người ta hay nói rằng thị trường BĐS Việt Nam có chu kì, thậm chí còn khẳng định chu kì là 10 năm, như một lời khuyên nên mua BĐS vào lúc trầm lắng để bán đi vào lúc sốt cao. Nói sơ qua như vậy, có vẻ như buôn bán BĐS quá dễ dàng. Biết đỉnh giá vào lúc này thì chờ 5 năm sau mua BĐS, rồi 5 năm nữa lại bán, chẳng mấy mà giàu to…

Thực tế lại không như điều đúc kết nói trên. Trước 2003, thị trường BĐS có 2 lần sốt giá cao, lần một vào 1990 - 1992 và lần hai vào 2000 - 2002. Giữa 2 lần giá đạt đỉnh tăng đến 10 lần lại không có giai đoạn nào đóng băng. Đây là 2 lần tăng giá do nền kinh tế nước ta hội nhập sâu với kinh tế khu vực và thế giới, giá BĐS ở Việt Nam cũng từng bước tăng lên ngang với các nước trong khu vực.

Sau 2003, giá BĐS lại bị sốt cao vào 2007 - 2008, rồi rơi vào trầm lắng suốt giai đoạn 2009 - 2013. Lý do vừa sốt giá rồi rơi vào trầm lắng là do khủng hoảng tài chính toàn thế giới bắt đầu từ 2008 gây nên lạm phát rất cao. Ở Việt Nam, lạm phát vào 2009, và tiếp tục vào 2010. Để kiềm chế lạm phát, các ngân hàng có nhiệm vụ ngăn dòng tiền đi ra thị trường. Vì thế thị trường BĐS không còn có vốn để phát triển.

Mãi tới 2013, Chính phủ mới ban hành Nghị quyết 02 với nhiều biện pháp trợ giúp thị trường phát triển, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để phát triển phân khúc nhà ở giá bình dân bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá cao vẫn bị rơi vào nợ xấu, phải dăm năm sau mới tạm ổn.

Từ 2014, thị trường BĐS phục hồi và có xu hướng tăng trưởng mạnh. Nhưng đến 2018, thị trường gặp nhiều vướng mắc pháp luật, các dự án đầu tư không phê duyệt được, nguồn cung có biểu hiện cạn dần. Sau đó là Covid, làm cho thị trường BĐS rơi vào "im lặng chờ đợi".

Khi Covid đã qua, cũng là lúc bước vào năm 2022. Sau Covid, thu nhập giảm sút, mọi người có chút tiền hoặc vay tiền để kinh doanh BĐS nhằm tăng thu nhập. Cung BĐS bị cạn, kinh doanh BĐS phải chuyển sang kinh doanh tài chính BĐS như mua trái phiếu, cổ phiếu để kiếm lời. Thị trường trái phiếu, cổ phiếu vì thế mà tăng nóng, nhiều vi phạm pháp luật xảy ra, cũng vì thế mà xẹp đi nhanh và làm cho thị trường BĐS rơi vào băng giá.

 Thị trường BĐS nước ta có nhiều nhược điểm, từ đó làm cho thị trường thiếu bền vững, thiếu ổn định và thiếu hiệu quả. Bốn nhược điểm chính bao gồm:

Các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS không mạnh về tiềm lực tài chính, công nghệ, kinh nghiệm

Các nhà đầu tư dự án BĐS hiện nay có tính chuyên nghiệp cao hơn trước, nhưng nhìn chung vẫn chưa thể vươn lên để trở thành các chủ đầu tư mạnh. Về mặt tài chính, vốn vay để phát triển dự án là chính, vốn chủ sở hữu ít hơn vốn vay. Vì vậy mà hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai là giải pháp vốn chủ yếu. Khi việc phê duyệt các dự án bị ách tắc cũng là nguyên nhân gây thiếu vốn phát triển. Việc sử dụng các công nghệ mới để tạo giá trị gia tăng không đáng kể, "công nghệ xanh" và "công nghệ thông minh" mới chỉ nói đến trên giấy, chưa áp dụng được bao nhiêu.

Nguồn cung cấp vốn cho thị trường BĐS không mạnh về lượng vốn và lãi suất lại khá cao  

Kể từ trước năm 2018 (năm được phát hành trái phiếu doanh nghiệp), vốn cho thị trường BĐS chủ yếu vốn tín dụng và vốn bán BĐS hình thành trong tương lai, trong đó vốn tín dụng chỉ đủ để xây dựng hạn tầng. Mặt khác, đây chỉ là tín dụng thương mại, chứ không có tín dụng đầu tư. Nước ta chưa có những ngân hàng cho vay đầu tư với lãi suất thấp. Vì vậy mà dòng vốn tín dụng thì nhỏ, lãi suất tín dụng tiền vay lại cao, vừa gây khó cho đầu tư phát triển BĐS, và vừa làm giá BĐS theo đó mà tăng cao.

Khung pháp lý cho phát triển thị trường BĐS có nhiều khoảng trống và khoảng xung đột

Thông thường, ta hay gặp phải các quy định pháp luật khá "mơ hồ" do nội dung cần đề cập có ý kiến thiếu thống nhất, thậm chí có khi bỏ luôn nội dung đó. Trong tình trạng tổng thể là như vậy, lĩnh vực kinh doanh BĐS động chạm đến nhiều phạm vi quản lý nên khoảng trống cũng nhiều mà khoảng xung đột càng nhiều hơn.

Trong bối cảnh đó, khi công cuộc phòng chống tham nhũng, tiêu cực được đẩy mạnh thì nhiều cán bộ có thẩm quyền không dám mạnh dạn phê duyệt dự án. Vì vậy, thị trường BĐS thiếu cung, và cũng là thiếu nguồn vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai. Khu vực BĐS cũng chưa có những sắc thuế hợp lý, tạo nên khoảng trống pháp luật rất lớn, không thể điều chỉnh được tình trạng đầu cơ, tích trữ tiền vào đất.

Sự lệch lạc cung - cầu giữa phân khúc giá cao và phân khúc bình dân

Một tật cố hữu của thị trường BĐS nhà ở của ta là phân khúc giá cao (hạng sang) có cung rất lớn (tới 80%) nhưng chỉ cho cầu đầu cơ, tích trữ của khoảng 20% dân số, còn phân khúc giá phù hợp với thu nhập từ đồng lương chỉ chiếm 20% nguồn cung nhưng cho 80% dân số. Khuyết tật này của thị trường BĐS như cố hữu, tìm cách khắc phục mãi mà không qua khỏi.

Nhà nước cũng đã hỗ trợ nhiều thứ để phát triển nhà ở giá phù hợp, gọi là nhà ở xã hội, nhưng cứ vận hành một thời gian rồi giá lại lên cao, không còn chút bóng dáng "xã hội" như lúc đầu. Điều này cho thấy, áp đặt tư duy bao cấp vào quản lý nhà ở xã hội trong cơ chế thị trường là bất cập. Ta cần xem xét lại để đổi mới chính sách nhà ở xã hội.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS

Để tạo lập được một BĐS, người ta cần có 2 thứ thiết yếu nhất: một là tiền, và hai là đất đai. Tiền để đầu tư BĐS, hay dòng vốn đi vào thị trường BĐS, bị rơi vào tình trạng thiếu hụt, tức là không có vốn để đầu tư. Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại không đáp ứng nổi, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư. Nhưng rồi cũng có một số doanh nghiệp lợi dụng cơ hội này mà làm sai pháp luật để hút vốn từ người mua trái phiếu, họ đã phải rơi vào vòng lao lý. Thị trường trái phiếu riêng lẻ trong lĩnh vực BĐS gần như tê liệt.

Pháp luật liên quan đến thị trường BĐS lại rơi vào hoàn cảnh có nhiều xung đột, người có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư không dám phê duyệt, "gác bút cho lành" nên khó khăn về đất lại ập tới. Trong thị trường BĐS nhà ở, chi phí vốn ở Việt Nam khá cao, nên các nhà đầu tư dự án đẩy mạnh phương thức bán "BĐS hình thành trong tương lai" để người mua nhà trong tương lai nộp tiền trước từng bước. Nay dự án không được phê duyệt thì cũng không có vốn huy động từ bán nhà hình thành trong tương lai.

Hiện nay, dòng chảy BĐS gần như ngừng trôi, vốn đã vay tạo nên áp lực trả lãi các khoản vay rất lớn khi mọi giao dịch BĐS bị dừng lại. Vậy làm gì để tháo gỡ khó khăn cả về vốn và đất cho thị trường BĐS?

Nói về lâu dài, chúng ta cần các giải pháp để loại bỏ được 4 nhược điểm nói trên của thị trường BĐS Việt Nam. Đây là lộ trình dài theo một hướng thống nhất phù hợp với các quy luật thị trường và các chính sách của Chính phủ để điều tiết thị trường. Bài viết này không bàn tới những bước đi dài hạn, chỉ bàn tới các giải pháp trước mắt.

Vừa qua, Chính phủ đã có chủ trương tạo lập gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, có gì đó giống như giải pháp theo kinh nghiệm của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng 10 năm trước. Cũng từ góc nhìn đó, việc tái khởi động các dự án nhà ở xã hội sẽ làm tăng biểu hiện hoạt động của thị trường BĐS, khôi phục niềm tin của dân. Nhưng sự thực, 110.000 tỷ đồng cũng không phải là số tiền giải quyết được toàn bộ nhà ở xã hội. Tất nhiên, triển khai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho hiệu quả cũng là giải pháp hữu hiệu trước mắt.

Giải pháp quan trọng hơn là tháo gỡ những "rắc rối" pháp luật để phê duyệt được các dự án BĐS đang bị vướng mắc. Luật Đất đai sửa đổi phải tới 1/7/2024 mới có hiệu lực thi hành, cộng với cả quá trình hướng dẫn đầy đủ cũng phải thêm 1 năm nữa. Việc hoàn thiện các luật thuế liên quan tới BĐS mới được Bộ Tư pháp đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, nghĩa là thời gian tới khi trình Quốc hội và xem xét thông qua cũng còn lâu. Còn vấn đề loại bỏ các điều khoản xung đột giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS cũng không phải đơn giản.

Chờ đợi pháp luật thì quá dài. Trước mắt, chúng ta nên rà soát chi tiết các dự án BĐS đang còn vướng mắc để phân loại, từ đó lập danh sách, được đánh giá theo các tiêu chí cụ thể, đặc biệt là tiêu chí vướng mắc gì về pháp luật và tiêu chí về tính khả thi của vốn đầu tư. Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về cho phép phê duyệt danh sách các dự án đính kèm. Nghị quyết này là chỗ dựa vững chắc để các địa phương cấp tỉnh "vững dạ" phê duyệt dự án.

Về vốn đầu tư, thị trường BĐS có đòi mở room tín dụng (giới hạn cho vay của các ngân hàng) hơn nữa, nhưng việc mở đó vẫn phải nằm trong phạm vi an toàn. Không thể chuyển các rủi ro từ thị trường BĐS sang thị trường tín dụng. Việc mua trái phiếu doanh nghiệp cũng là mối quan hệ thương mại có tính dân sự, cũng không thể bắt buộc ai phải mua của ai. Khi các dự án BĐS bị ách tắc mà được phê duyệt thì nguồn vốn bán nhà hình thành trong tương lai chính là nguồn quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS lúc này.   

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!