Tính "hai mặt" của giá đất

Những tranh luận về giá đất và việc đình trệ giải quyết hồ sơ về đất đai tại một số địa phương cho thấy tính "hai mặt" của giá đất và những xung đột lợi ích khi công cụ này được lồng ghép quá nhiều mục tiêu quản lý.

So với Luật Đất đai các phiên bản trước đây, Luật Đất đai 2024 đã bỏ đi khái niệm "khung giá đất". Công cụ giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn lại "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể". Trong đó "giá đất cụ thể", theo đúng tên gọi, sẽ chỉ áp dụng cho những trường hợp cá biệt, cụ thể. Điều đó khiến "bảng giá đất" trở thành công cụ chủ lực, sẽ được áp dụng đại trà, rộng rãi hơn, cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159 (so với 7 nhóm trường hợp theo luật cũ).

Về mặt chính thức, Bộ Tài chính đã có hướng dẫn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Trước ngày 1/1/2026, trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 71/2024.

Vừa qua dư luận quan tâm đến dự thảo bảng giá đất mới tại TPHCM. Tuy nhiên theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thì bảng giá đất lần này là "bảng giá điều chỉnh", thành phố chưa xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai.

"Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá điều chỉnh hiện nay là điều chỉnh giá cũ, cập nhật giá đất giao dịch hiện hành, giá bồi thường đã được phê duyệt, giá cụ thể của thị trường để đảm bảo không gây thất thoát trong bối cảnh bảng giá cũ quá thấp", lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho hay.

Tóm lại, hiện nay các địa phương đang trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Việc TPHCM xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và dư luận xung quanh bảng giá đất này là những thông tin và chuyển động có thể tham khảo cho thời gian tới. Tôi xin bàn về giá đất theo tinh thần này.

Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM thì giá đất sẽ tăng từ 5 lần đến 20-30 lần so với bảng giá đất hiện hành, tùy theo khu vực. Trong đó, các quận, huyện vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè... có mức tăng mạnh nhất.

Việc "đẩy" giá đất cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ góp phần đưa đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn, nhưng cũng có thể dẫn đến hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Cụ thể, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành "giá sàn"). Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Giả sử bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu "nhẹ nhàng" do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Rõ ràng xác định giá đất là vấn đề khó, tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội; cần phải được xử lý hài hòa chứ không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi đối tượng liên quan.

Trong cuộc họp mới đây về điều chỉnh bảng giá đất, lãnh đạo TPHCM cũng đã chia sẻ rằng "Bảng giá đất liên quan nhiều đối tượng nên không thể làm hài lòng tất cả mọi người. Dù vậy, Thành phố sẽ cố gắng xây dựng bảng giá đất hài hòa nhất về lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được đề cao".

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì việc Luật Đất đai giao cho Nhà nước thẩm quyền, trách nhiệm ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể là phù hợp (thể hiện quyền của "ông chủ" trong xác định giá trị của tài sản của mình).

Nhưng nếu chúng ta lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất sẽ có thể tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn trong thực thi luật.

Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì người dân lại mong muốn "đất rẻ" để giảm gánh nặng tài chính.

Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức "trung lập", giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó, như trăn trở của vị lãnh đạo TPHCM.

Có lẽ đây cũng là trăn trở chung của lãnh đạo các tỉnh, thành. Gần đây tôi trò chuyện với giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường một tỉnh khu vực trung du phía Bắc. Từng có nhiều năm công tác trong lĩnh vực quản lý đất đai, ông nói đang chỉ đạo xây dựng dự thảo các văn bản để HĐND tỉnh, UBND tỉnh ban hành theo nhiệm vụ được luật giao phó, gồm quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; các hạn mức sử dụng đất và cả phương án điều chỉnh bảng giá đất. "Chính sách mới trong đó có giá đất phải đảm bảo ổn định, kế thừa, không có thay đổi đột biến gây xáo trộn đời sống", ông khẳng định.

Bên cạnh việc ban hành bảng giá đất, tôi cho rằng một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỷ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỷ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể.

Trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất. Nghị định 103 quy định tỷ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỷ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.

Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng đi này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn đưa đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ "thu đúng, thu đủ" từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!