Quả bom hẹn giờ hàng nghìn tỷ USD của thế giới
(Dân trí) - Sự lao dốc đang len lỏi bên trong bất động sản thương mại như một vệt đen xuyên qua nền kinh tế toàn cầu.
Ở New York (Mỹ) và London (Anh), chủ sở hữu của những tòa tháp văn phòng cao cấp đang tìm mọi cách để tránh xa nợ nần. Một số ông chủ của trung tâm mua sắm lớn nhất ở trung tâm thành phố San Francisco (Mỹ) đang muốn rời đi trong khi một tòa nhà chọc trời mới ở Hồng Kông (Trung Quốc) chỉ có tỷ lệ thuê là 25%.
Vệt đen của nền kinh tế toàn cầu
Sự lao dốc đang len lỏi bên trong bất động sản thương mại như một vệt đen xuyên qua nền kinh tế toàn cầu. Ngay cả khi thị trường chứng khoán phục hồi và các nhà đầu tư kỳ vọng rằng tốc độ tăng lãi suất sẽ giảm xuống thì rắc rối liên quan đến bất động sản vẫn có thể tiếp tục trong nhiều năm.
Sau thời gian dài chi tiêu điên cuồng do lãi suất vay nợ thấp, giờ đây, nhiều ông chủ của các bất động sản cho thuê đang phải vật lộn với những thay đổi về cách và nơi mọi người làm việc, sinh sống, mua sắm sau đại dịch.
Theo Bloomberg, một điểm bùng phát đang đến. Chỉ riêng ở Mỹ, các khoản vay bất động sản thương mại trị giá 1.400 tỷ USD sẽ đến hạn thanh toán trong năm nay và năm sau. Khi đó, những chủ sở hữu bất động sản phải đối mặt với khoản thanh toán lớn có thể sẽ muốn tuyên bố vỡ nợ thay vì trả nợ.
Nhiều chủ sở hữu bất động sản thương mại ở New York đang vật lộn với các khoản nợ đến hạn thanh toán (Ảnh: CoStar).
Một số chủ bất động sản lớn bao gồm Blackstone, Brookfield và Pimco đã chọn ngừng thanh toán cho một số tòa nhà vì họ có cách sử dụng tiền mặt và tài nguyên tốt hơn. Tại Mỹ, nơi tỷ lệ nhân viên quay lại văn phòng thấp hơn ở châu Á và châu Âu, giá trị của các văn phòng chất lượng đã giảm 27% kể từ tháng 3/2022, thời điểm lãi suất bắt đầu tăng, theo công ty phân tích dữ liệu Green Street.
Đồng thời, giá xây dựng căn hộ đã giảm 21% và trung tâm thương mại giảm 18%. Giá văn phòng dự kiến sẽ giảm hơn 25% ở châu Âu và gần 13% ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước khi chạm đáy, PGIM Real Estate, một đơn vị của Prudential Financial, dự báo.
Phải mất 6 năm để giá thuê văn phòng ở Mỹ phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 mặc dù giai đoạn đó tập trung vào bất động sản nhà ở. "Lần này chúng tôi nghĩ sẽ mất 10 năm", Richard Barkham, chuyên gia của công ty đầu tư bất động sản thương mại CBRE Group, nói với Bloomberg.
Những rắc rối của bất động sản thương mại có thể gây thêm căng thẳng cho hệ thống tài chính vốn đã quay cuồng với cuộc khủng hoảng năm nay. Và khi suy thoái trầm trọng hơn, điều đó sẽ gây ra biến đổi đối với một số thành phố khi họ phải đối mặt với tình trạng các tòa nhà bị bỏ trống và các khoản thu thuế bất động sản thấp hơn.
Peter Hayes, giám đốc nghiên cứu đầu tư của PGIM Real Estate ở London, cho biết: "Các thành phố đều có câu chuyện khác nhau khi nói đến bất động sản thương mại nhưng tất cả đều chịu ảnh hưởng bởi những cú sốc cục bộ".
Dưới đây là những rắc rối đang diễn ra tại một số trung tâm tài chính và kinh doanh lớn trên thế giới.
San Francisco (Mỹ)
Không nơi nào ở Mỹ khủng hoảng rõ rệt hơn ở San Francisco, nơi hết chủ tòa nhà này đến tòa nhà khác rơi vào tình trạng vỡ nợ. San Francisco từng bùng nổ với những start up đình đám như Airbnb, Twitter, Uber cùng một số gã khổng lồ lâu đời như Salesforce. Còn giờ đây, phần lớn họ đều đã cắt giảm nhân sự và không gian văn phòng.
Thành phố đang vật lộn để thu hút lại các nhà tuyển dụng cũng như nhân viên đang làm việc từ xa. Do có nhiều tòa nhà văn phòng nên khu vực này đang đem lại cảm giác đặc biệt trống trải khi lượng người thuê ít đi.
Tại quận Union Square sôi động một thời, chủ sở hữu của San Francisco Mall, trung tâm mua sắm lớn nhất thành phố, tháng này đã trao chìa khóa cho một bên khác trong thương vụ trị giá 558 triệu USD.
Với việc ngành du lịch phục hồi chậm sau đại dịch, Park Hotels & Resorts đã ngừng thanh toán khoản nợ 725 triệu USD gắn liền với hai trong số những khách sạn lớn nhất của thành phố là Hilton San Francisco Union Square và Parc 55 San Francisco. Trong khi đó, công ty cho thuê bất động sản Veritas Investments đã vỡ nợ với khoản nợ 675 triệu USD.
Theo Bloomberg, tỷ lệ văn phòng trống và sẵn có tại đây đã tăng gấp 3 lần so với giai đoạn trước đại dịch. Mặt khác, việc giá bất động sản thương mại thấp hơn đang thúc đẩy một số nhà đầu tư ở nơi khác xem xét các cơ hội mua lại tiềm năng dù điều đó không mấy dễ chịu với những chủ sở hữu ở San Francisco.
Khung cảnh bên trong San Francisco Mall (Ảnh: San Francisco Chronicle).
Thị trưởng London Breed dự kiến thâm hụt ngân sách thành phố sẽ đạt mức 780 triệu USD trong 2 năm. Để khắc phục, bà đề xuất đa dạng hóa trung tâm thành phố, bao gồm cả việc chuyển đổi nhiều tòa văn phòng thành nhà ở và đề xuất sử dụng trung tâm thương mại Westfield theo những cách khác bởi đang có rất nhiều khoảng trống cần được lấp đầy.
New York (Mỹ)
Mặc dù các con đường của New York vẫn nhộn nhịp với khách du lịch và cư dân nhưng chỉ có khoảng một nửa số nhân viên văn phòng của thành phố trở lại văn phòng làm việc.
Chính vì thế, rất nhiều tòa nhà đang gặp khó bởi tình trạng nhu cầu thuê thấp. Trong bối cảnh các đơn vị thuê có xu hướng chọn những tòa văn phòng mới được xây dựng, chủ sở hữu các tòa nhà cũ đối mặt với thách thức phải nâng cấp cơ sở vật chất để cạnh tranh.
Tình hình trên dẫn tới việc nhiều tòa nhà mang tính biểu tượng ở thủ đô tài chính của thế giới rơi vào rắc rối. Tại tòa nhà chọc trời Seagram nổi tiếng, chủ sở hữu RFR Holding đã phải đàm phán gia hạn thêm một năm đối với khoản nợ 1 tỷ USD sắp đáo hạn trong năm nay sau khi không đảm bảo được nguồn tài chính.
Trước đó, RFR đã chi 25 triệu USD để nâng cấp cơ sở vật chất. Nhờ đó, tỷ lệ thuê của tòa Seagram đạt 95% vào đầu năm nay. Tuy nhiên, họ đã mất không ít khách thuê vào tay một đơn vị phát triển bất động sản thương mại khác.
Cùng cảnh ngộ, nhà phát triển bất động sản GFP đã được gia hạn thêm 2 năm đối với khoản nợ liên quan đến tòa nhà DuMont sau khi họ không thể trả khoản thế chấp trị giá 103 triệu USD.
Thị trưởng thành phố Eric Adams đã kêu gọi người lao động quay lại văn phòng thường xuyên hơn và kêu gọi các nhà lãnh đạo ở Phố Wall triển khai nhiều công việc trực tiếp hơn.
Các văn phòng ở New York dự kiến sẽ đạt tỷ lệ trống kỷ lục là 22,7% trong năm nay. Một nghiên cứu của Đại học New York và Đại học Columbia cho thấy các văn phòng trong thành phố sẽ mất 44% giá trị vào năm 2029 do tác động của việc hình thức làm việc từ xa nở rộ trong đại dịch.
London (Anh)
Hình thức làm việc linh động đang tác động không đồng đều đến London. Tỷ lệ văn phòng trống ở khu West End của London gần như ở mức thấp kỷ lục khi các công ty tìm cách thuê địa điểm tốt để thu hút người lao động quay trở lại.
Khu West End của London (Ảnh: Colliers).
Trong khi đó, quận Canary Wharf lại đang gặp rắc rối lớn. Vì được coi là chỉ dành cho các ngân hàng thuê, khu vực này đang gặp khó khăn trong việc tìm người thuê đa dạng và phù hợp. Một số chủ sở hữu của các tòa nhà thương mại cũng đã rơi vào tình trạng không thanh toán được khoản vay. Một số khác phải chi thêm tiền để tân trang cơ sở vật chất.
Một vấn đề khác của thị trường bất động sản thương mại của London là viễn cảnh hàng trăm tòa nhà sẽ không đáp ứng được các quy định về môi trường của Anh. Cụ thể, các bất động sản được phân loại dựa trên hiệu suất năng lượng, từ A đến G.
Đến năm 2030, việc thuê những tòa nhà thương mại được xếp hạng dưới B sẽ là bất hợp pháp. Điều đó khiến chủ sở hữu buộc phải nâng cấp hoặc đối mặt với nguy cơ tòa nhà bị bỏ trống.
Hong Kong (Trung Quốc)
Một tòa nhà 26 tầng với tầm nhìn bao quát ra cảng Victoria nổi tiếng của Hong Kong đã gây chú ý vào năm 2015 khi được Tập đoàn Evergrande mua lại với giá 1,6 tỷ USD. Thương vụ này là minh chứng cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản tại đây.
Tuy nhiên, bất ổn chính trị và đại dịch đã khiến các nhà đầu tư suy nghĩ lại. Thêm vào đó là cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc với Evergrande là trung tâm.
Cuối năm 2020, Evergrande thế chấp tòa nhà này tại một ngân hàng để đổi lấy 971 triệu USD. Năm ngoái, một đơn vị khác đã tiếp quản tòa nhà và rao bán nhưng chưa đạt được con số mong muốn. Tòa nhà hiện chỉ có khoảng 25% diện tích thuê được lấp đầy trong khi tỷ lệ này vào thời điểm Evergrande mua lại là 100%.
Tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng hàng đầu ở Hong Kong đã tăng lên 15% trong tháng 4, gấp hơn ba lần so với năm 2019, theo dữ liệu từ Colliers International. Không giống New York và London, Hồng Kông không thể đổ lỗi cho làm việc từ xa là nguyên nhân dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng giảm.
Hệ thống giao thông công cộng hiệu quả cao và các căn hộ diện tích nhỏ đã giúp cư dân có ít lý do hơn để làm việc tại nhà. Theo Bloomberg, thị trường bất động sản thương mại sụt giảm trong bối cảnh lãi suất tăng sẽ khiến các chủ sở hữu tại Hong Kong gặp nhiều thách thức trong thời gian tới.
Nội dung: Hạnh Vũ (tổng hợp)
