Có tiền tích cóp, khách vẫn ngại vay ngân hàng để mua nhà Hà Nội, TPHCM

Giá nhà cao, "đỏ mắt" tìm nhà giá dưới 2 tỷ đồng ở thành phố lớn

Có ý định mua chung cư 2 năm gần đây nhưng đến nay, gia đình anh Quang Anh (Hà Nam) vẫn chưa dám xuống tiền. Năm 2022, gia đình anh tiết kiệm được khoảng 1 tỷ đồng, dự tính sẽ mua căn chung cư khoảng hơn 2,5 tỷ đồng, số tiền thiếu sẽ được vay ngân hàng. Tuy nhiên, khi đó lãi suất ngân hàng ở mức cao, từ 10% đến 12%/năm. Do đó, anh tạm gác dự tính mua nhà chờ lãi suất giảm.

Đến nay, lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng giảm xuống còn 6-8%/năm trong thời gian ưu đãi, song anh Quang Anh vẫn không dám mua nhà vì giá đã tăng quá cao.

"Tôi theo dõi hiện giá một căn chung cư 2 phòng ngủ tại Hà Nội khoảng 4 tỷ đồng. Số tiền tiết kiệm của gia đình tôi hiện khoảng 1,2 tỷ đồng, chỉ đủ 30% tiền cọc. 70% còn lại tôi sẽ phải vay ngân hàng. Tổng thu nhập của gia đình tôi khoảng 35 triệu đồng/tháng sẽ chỉ đủ trả tiền lãi gốc hàng tháng cho ngân hàng mà không còn tiền sinh hoạt", anh nói.

Kế hoạch mua nhà của anh Quang Anh vẫn tạm gác, theo lời anh, là do giá nhà cao. Anh dự tính sẽ về các khu vực ven tìm nhà để có mức giá mềm hơn, để đỡ áp lực tài chính.

Tương tự, anh Hưng, nhân viên của một công ty truyền thông (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, từ đầu năm nay, gia đình anh có ý định mua nhà, với 2 tỷ đồng tiết kiệm trong tay, số tiền còn lại dự tính sẽ vay ngân hàng.

Sau một thời gian khảo giá, anh Hưng nhận thấy giá nhà đã tăng quá cao. Nếu mua, anh sẽ phải chi 4 tỷ đồng, trong đó 2 tỷ đồng là vay ngân hàng. Lãi suất ưu đãi trong năm đầu là khoảng 7-8%/năm. "Như vậy, mỗi tháng gia đình tôi sẽ phải trả gốc lãi khoảng 30 triệu đồng. Sau thời gian ưu đãi lãi suất, số tiền hàng tháng phải trả của gia đình sẽ tăng hơn nhiều", anh nói.

"Mức thu nhập của gia đình tôi là gần 40 triệu đồng/tháng, nếu như phải vay ngân hàng một nửa giá trị căn nhà sẽ rất áp lực phải trả nợ hàng tháng. Nên gia đình tôi cũng tạm gác kế hoạch mua nhà thời điểm hiện tại và chờ giá điều chỉnh", anh nói thêm.

Chị Ngọc (quận 1, TPHCM) cho biết ngân sách dành mua nhà tầm 4 tỷ đồng, trong đó tiền tiết kiệm khoảng 2 tỷ và vay thêm ngân hàng 2 tỷ đồng. Chị muốn mua căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực quanh quận 7. Chị cùng chồng đã tìm một số chung cư đáp ứng được tiêu chí đề ra nhưng lại lăn tăn vì cho rằng giá vẫn cao so với giá trị thực của căn hộ.

Chị băn khoăn: "Có thể lúc này giá nhà đang bị đẩy lên cao. Tôi và chồng sẽ chờ thị trường thay đổi, nguồn cung đa dạng hơn để có thêm lựa chọn". Theo chị, có quá ít dự án mở bán mới trên thị trường.

Giá nhà thời gian qua liên tục tăng, nhất là phân khúc chung cư, theo khảo sát của nhiều đơn vị. Theo số liệu của Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội trong quý III đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm đến 70% tổng lượng căn hộ bán ra, tăng mạnh so với mức chỉ 2% của năm 2020. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường, chỉ chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung.

Còn theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý III, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3% so với TPHCM.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng giá bán thứ cấp chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TPHCM khoảng 2 triệu/m2.

Báo cáo Bộ Xây dựng nhận định giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Theo đó, người mua nhà có tâm lý chờ đợi giá giảm.

Lãi suất rẻ vẫn ngại vay

Vay mua nhà, từ đầu năm nay vẫn là một trong những chính sách được các ngân hàng đẩy mạnh để tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh khó khăn chung. Nhiều ngân hàng đã đồng loạt tung gói vay mới cho cá nhân vay mua nhà trung dài hạn, với lãi suất 5-6%/năm, ngang hoặc chỉ cao hơn 1-2%/năm so với gửi tiết kiệm 12 tháng.

Mức lãi suất này được áp dụng trong thời gian ưu đãi 6-36 tháng đầu tiên của khoản vay dài hạn và được nhiều đại diện các nhà băng nhận xét là "thấp chưa từng có".

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, trong nhóm big 4 (4 ngân hàng có vốn Nhà nước), Agribank áp dụng cho kỳ hạn lãi suất 6%/năm cố định 6 tháng đầu, 6,5%/năm cố định 12 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 3 năm), 7%/năm cố định 24 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 5 năm) cho những khoản vay trung và dài hạn phục vụ mục đích mua nhà, nhu cầu đời sống và kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà tại BIDV tối thiểu là 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu tiên (kỳ hạn 36 tháng) hoặc 5,5%/năm trong 12 tháng đầu tiên (kỳ hạn 60 tháng), áp dụng đối với những khách hàng ở Hà Nội và TPHCM. Đối với khách hàng ngoài 2 thành phố này, lãi vay mua nhà tối thiểu là 6%/năm, cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu.

VietinBank cho vay mua xây dựng, sửa chữa nhà ở với các mức lãi suất: 6,2%/năm cố định trong 18 tháng đầu; 6,7%/năm cố định 24 tháng; 8,2% cố định trong 36 tháng. Ngoài thời gian cố định lãi suất, lãi suất sẽ được cộng thêm biên độ tùy thời điểm.

Còn tại Vietcombank, lãi suất từ 5,5%/năm trong 6 tháng đầu tiên với các khoản vay dưới 24 tháng; 5,7%/năm trong 12 tháng đầu tiên với các khoản vay trên 24 tháng; 6,5%/năm cố định trong 2 năm đầu tiên; 8,5%/năm cố định trong 3 năm đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất sẽ bằng mức lãi suất huy động 12 tháng của Vietcombank cộng với 3,5%/năm.

Một số ngân hàng tư nhân cũng có lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi. Tại VPBank, lãi vay mua nhà là 4,6%/năm cố định trong 3 tháng; 5,9%/năm cố định trong 6 tháng; 7,2%/năm cố định trong 12 tháng; 9,8%/năm cố định trong 18 tháng; 10,3%/năm cố định trong 24 tháng. Áp dụng cho các khoản vay tối thiểu 48 tháng. Biên độ lãi suất sau ưu đãi là 3,5%/năm.

Tại Eximbank, lãi suất cố định 3,5%/năm trong 2 tháng đầu; 7,5%/năm trong 22 tháng tiếp theo. Lãi suất cho vay sau ưu đãi tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3%/năm. Hiện lãi suất thả nổi của ngân hàng này là khoảng 10-11%/năm.

Theo báo cáo trước đó của Công ty Chứng khoán VCBS, chỉ tính riêng trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%.

Lý giải sự tăng chậm của tín dụng cho vay mua nhà tiêu dùng, đơn vị này nhận định, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, giá nhà ở tăng mạnh thời gian qua cũng gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở.

Chuyên gia: Cần thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển nhà ở xã hội

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng trước kia, kênh bất động sản ít có rủi ro vì thị trường mới sơ khai và mức giá thấp. Tuy nhiên, hiện nay, tất cả phân khúc từ nhà phố, chung cư hay đất nền vùng ven đều đã tăng rất cao. Do đó, rủi ro khi rót tiền vào bất động sản cao hơn.

Đối với người ở thực, ông Hiển nói, nếu người mua đã quan sát một căn từ lâu và biết chính xác mức giá, giờ chủ nhà bán rẻ hơn so với mặt bằng chung thì có thể mua. Tuy nhiên, với mức tài chính 2 tỷ đồng, nếu mua nhà người dân phải vay ngân hàng thêm tối thiểu 1-2 tỷ đồng.

Trong bối cảnh kinh tế nói chung và thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc, việc vay mua chung cư cũng cần được tính toán kỹ lưỡng về khả năng chi trả. Nếu bị đứt gãy dòng tiền, sẽ làm ảnh hưởng tới quá trình trả nợ và gây rủi ro cho người mua.

Còn với những căn mà chưa hiểu rõ, người mua nên tạm dừng kế hoạch và bỏ thời gian quan sát, đi tìm hiểu. "Tôi cho rằng, bất động sản từ nay tới năm 2028 mỗi năm giá sẽ tăng tối đa khoảng 5%. Nếu như người mua vẫn muốn mua sớm thì cần bỏ sức ra đi tìm. Người mua cần đặt ra tiêu chí như sản phẩm chung cư hay nhà trong ngõ, mức tài chính có thể đảm bảo chi trả trong suốt quá trình vay", ông nói.

Kể cả chưa tìm mua được ngay, theo ông Hiển, người mua nhà cũng không cần quá nóng vội mà nên bình tĩnh. Không nên nghe lời môi giới thổi phồng nếu không mua ngay giá sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên khi vay vốn, nhà đầu tư cần tính toán hiệu quả tài chính trên cả các yếu tố, như lãi vay, nguồn trả nợ gốc lãi định kỳ, thời gian vay vốn, thời gian hoàn vốn, phương án tài sản thế chấp…

Ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản, cho rằng lãi suất thấp nhưng nhiều người vẫn rất ngại mua nhà do giá đã tăng quá cao. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn. Người lao động có ý định mua nhà cũng sợ bất kỳ lúc nào thu nhập bị giảm, ảnh hưởng tới quá trình trả nợ.

Lãi suất ngân hàng rẻ nhưng quá trình vay mua nhà sẽ kéo dài khoảng 10-20 năm. Do đó, một số người sợ rằng một thời gian nữa lãi suất có chiều hướng đi lên có thể sẽ gặp áp lực tài chính ở giai đoạn tiếp theo.

Theo ông, hiện nay, chung cư tại Hà Nội chủ yếu chỉ tập trung ở phân khúc giá 60-70 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn chung cư 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 70m2 sẽ có giá dao động từ hơn 4 tỷ đến 5 tỷ đồng, chưa kể chi phí làm nội thất.

Để mua được nhà, một hộ gia đình phải có tiền tiết kiệm ít nhất đủ 30% tiền cọc, tương đương khoảng 1,5 tỷ đồng. Số tiền còn lại là 70% giá trị căn nhà, tương đương 2,5-3 tỷ đồng, người mua nhà sẽ phải vay ngân hàng. Dù hiện nay lãi suất thấp, nhưng vay với số tiền lớn như trên người mua nhà mỗi tháng sẽ phải trả khoảng 35-40 triệu đồng.

"Với giá nhà như hiện nay, tôi cho rằng hộ gia đình phải có thu nhập cao, ít nhất 60 triệu đồng/tháng mới đủ mua nhà trả góp. Còn nếu hộ gia đình có mức thu nhập thấp hơn việc mua nhà sẽ trở nên rất khó khăn, thậm chí không mua được nhà", ông Toản nói.

Theo vị này, để giải quyết nhà ở, Chính phủ cần thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, người dân mới dễ tiếp cận được nhà ở hơn. Đặc biệt, tại đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cần có những cơ chế đặc thù để đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội.