Ngân hàng nào cho vay bất động sản mạnh nhất nửa đầu năm?
(Dân trí) - Báo cáo tài chính quý II/2024 phần nào cho thấy bức tranh tín dụng bất động sản của ngành ngân hàng. Nửa đầu năm nay, chỉ tiêu này tại một số đơn vị tăng so với cuối năm ngoái.
Tín dụng bất động sản đóng góp lớn cho ngân hàng
Thống kê của phóng viên Dân trí từ báo cáo tài chính quý II/2024 cho thấy 29/30 ngân hàng đã ghi nhận tăng trưởng cho vay dương trong nửa đầu năm.
Trong đó, 11 nhà băng tăng trưởng ở mức 2 chữ số gồm MB, Techcombank, ACB, VPBank, HDBank, LPBank, MSB, Nam A Bank, VietBank, NCB, KienlongBank và duy nhất một nhà băng ghi nhận tăng trưởng âm giai đoạn này là ABBank.
Cũng theo báo cáo tài chính của 30 ngân hàng thương mại, số dư cho vay khách hàng nửa đầu năm nay đã tăng hơn 7%, với lượng vốn cho vay đạt hơn 12,3 triệu tỷ đồng.
Ngoài ra, báo cáo tài chính quý II cũng cho thấy bức tranh tín dụng bất động sản của ngành ngân hàng. Nửa đầu năm nay, một số đơn vị hé lộ phần nào chỉ tiêu cho vay bất động sản trên tổng dư nợ. Trước đó, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính hết tháng 6, tín dụng bất động sản tăng 4,6%.
Chi tiết hơn, như tại Techcombank, báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng này cuối tháng 6 đạt 201.210 tỷ đồng, tăng 3,7% so với quý I năm nay. Ngân hàng này cũng cho biết, dư nợ cho vay mua nhà phục hồi lên mức 181.700 tỷ đồng, tăng 6,3% so với đầu năm và 9,1% so với cùng kỳ. Giải ngân cho vay mua nhà đạt 31.200 tỷ đồng trong quý II.
Tổng dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này cuối quý II năm nay đạt 567.389 tỷ đồng. Đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng tín dụng đến từ cho vay bất động sản, chiếm hơn 35,6% tổng dư nợ.
Còn tại VPBank, dư nợ cho vay khách hàng theo ngành đạt 624.277 tỷ đồng. Nếu gộp cả cho vay kinh doanh bất động sản lẫn cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở thì ngân hàng này có dư nợ hơn 226.150 tỷ đồng ở cuối quý II, tăng hơn 18.600 tỷ đồng so với quý I. Trong đó, cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản 140.314 tỷ đồng, còn cho vay cá nhân để mua nhà ở là 85.836 tỷ đồng.
Hay MB cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng cho vay vào địa ốc cao khi cuối quý II, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 44.910 tỷ đồng, tăng 1.641 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, chiếm gần 7% tổng dư nợ vay của ngân hàng này.
Với một số ngân hàng khác, tỷ trọng cho vay bất động sản cũng khá lớn như SHB cho vay 74.523 tỷ đồng (chiếm 16,15%); HDBank cho vay 60.654 tỷ đồng (chiếm 16,4%); TPBank cho vay 17.149 tỷ đồng (chiếm 8%)...
Theo các chuyên gia, việc 3 luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực góp phần hoàn thiện pháp lý trên thị trường bất động sản đang trở thành yếu tố bệ đỡ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng. Nguồn cung được cải thiện sẽ thúc đẩy người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.
Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, đánh giá nguồn vốn vẫn là khó khăn đeo bám doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các doanh nghiệp nhìn vào phục vụ hoạt động kinh doanh, bởi các kênh huy động khác đều đang gặp khó.
Chính phủ đã đưa ra nhiều hỗ trợ về lãi suất và pháp lý, do đó chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp phải chủ động tái cơ cấu, định hướng chiến lược kinh doanh phù hợp hơn trước xu hướng của thị trường và hành lang pháp lý mới.
Tín dụng tăng trưởng trong 6 tháng qua cũng cho thấy niềm tin vào thị trường bất động sản đã phần nào phục hồi. Các quy định mới liên quan tới bất động sản quan trọng đã được thông qua, dù chưa đến thời điểm áp dụng tuy nhiên đã hỗ trợ tâm lý thị trường.
Những quy định tại các bộ luật mới có hiệu lực vừa qua gồm Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng trong thời gian tới.
Tín dụng ngân hàng khởi sắc phần nào nhờ mảng bất động sản (Ảnh: Vũ Tuấn Anh).
Còn theo các chuyên gia đến từ công ty xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2024 và 2025. Các chuyên gia tại đây phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.
Các chuyên gia của VPBankS thì cho rằng, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững cần xuất phát từ nhu cầu vốn của người dân và phần quan trọng trong đó là tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản bao gồm nhu cầu mua nhà, kinh doanh bất động sản... Bên cạnh đó, bất động sản còn được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, cũng như đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu.
"Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm. Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng", nhóm phân tích VPBankS lưu ý.
Các chuyên gia phân tích nhìn nhận, nhu cầu "an cư lập nghiệp" - có nhà ở vẫn là nhu cầu chủ yếu của người dân. Tuy nhiên, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang gấp khoảng 4-5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị (3-5 lần). Dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm tích cực trong một năm qua nhưng do giá nhà vẫn neo ở mức cao khiến nhiều người khó hiện thực "giấc mơ an cư" của mình.
Đơn vị này kỳ vọng các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.
Lưu ý thách thức, rủi ro
Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi (Hà Nội), cho biết trong 6 tháng qua, các ngân hàng đã đẩy mạnh hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án thương mại cao cấp và cho vay sửa chữa nhà. Theo ông, để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì việc tăng cường cho vay lĩnh vực bất động sản là giải pháp có thể đem lại cho các ngân hàng kết quả trong ngắn hạn nhằm duy trì mục tiêu tăng trưởng.
"Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay cho thấy hơn 70% sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân. Điều này đặt ra nhiều thách thức về chất lượng tín dụng và rủi ro nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng", vị chuyên gia nói.
Phần lớn sản phẩm bất động sản cao cấp hiện nay không phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập bình quân của người lao động tại Việt Nam còn ở mức trung bình thấp. Điều này dẫn đến khả năng trả nợ của khách hàng khi vay mua các sản phẩm này bị hạn chế. Các khoản vay mua nhà thường có kỳ hạn dài, kéo theo áp lực tài chính lớn đối với người vay, đặc biệt là khi lãi suất biến động hoặc nền kinh tế gặp khó khăn.
Một góc đô thị nhìn từ trên cao (Ảnh: Vũ Tuấn Anh).
Bất động sản cao cấp cũng thường có thời gian thanh khoản lâu hơn. Do đó, khi người vay gặp khó và chậm hoặc không thể thanh toán, việc ngân hàng thu hồi vốn từ tài sản đảm bảo sẽ gặp nhiều khó khăn. Thanh khoản kém khiến ngân hàng gặp khó trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ và làm gia tăng nguy cơ nợ xấu.
Việc tập trung vào cho vay bất động sản cao cấp sẽ gia tăng rủi ro nợ xấu, đặc biệt khi giá trị bất động sản không ổn định hoặc thị trường chững lại. Các dự án cao cấp có tính rủi ro cao hơn do giá trị lớn, và khi thị trường đối mặt với sự điều chỉnh hoặc suy thoái, người vay có thể không đáp ứng được nghĩa vụ thanh toán. Điều này dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng, theo chuyên gia.
Từ góc độ quản trị rủi ro, ông Huy cho rằng các ngân hàng sẽ phải đối diện với bài toán khó khăn trong việc cân bằng giữa lợi ích ngắn hạn từ việc mở rộng tín dụng bất động sản và rủi ro dài hạn khi không thể thu hồi vốn. Nợ xấu tăng cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tài chính của ngân hàng, đồng thời gây áp lực lớn đến quỹ dự phòng rủi ro và khả năng cấp tín dụng trong tương lai.
Mặc dù nhu cầu vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân, nơi có mức giá phù hợp với phần lớn thu nhập của người dân. Ngược lại, nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản cao cấp vẫn khá hạn chế, do giá trị vượt quá khả năng tài chính của nhiều người.
Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà đã giảm nhờ các chính sách hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, song vẫn ở mức tương đối cao so với thu nhập trung bình. Điều này càng làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản cao cấp của đại bộ phận khách hàng, khiến cho các ngân hàng phải đối diện với tình trạng cho vay nhưng không giải quyết được nhu cầu thực sự của thị trường.
Việc đẩy mạnh cho vay bất động sản có thể mang lại nhiều thách thức lớn cho hệ thống ngân hàng (Ảnh: Vũ Tuấn Anh).
Vị chuyên gia này cho rằng để hạn chế các rủi ro nêu trên, các ngân hàng cần triển khai một số biện pháp quan trọng nhằm bảo vệ chất lượng tín dụng và duy trì sự ổn định của hệ thống. Đơn cử như đánh giá khách hàng chặt chẽ hơn, ngân hàng cần thẩm định kỹ lưỡng khả năng tài chính của khách hàng, không chỉ dựa vào giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản mà còn phải xem xét thu nhập và khả năng thanh toán dài hạn.
Ngoài ra, các nhà băng cũng cần đa dạng hóa danh mục cho vay, phân bổ vốn tín dụng hợp lý, tránh tập trung quá mức vào một phân khúc nhất định. Phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân, nơi có nhu cầu thực và khả năng thanh toán tốt hơn, nên được ưu tiên để đảm bảo chất lượng tín dụng.
Các đơn vị cũng cần quản lý rủi ro một cách toàn diện, áp dụng những công cụ quản trị rủi ro tài sản phù hợp, bao gồm việc kiểm soát tỷ lệ nợ xấu, định giá hợp lý và xây dựng quỹ dự phòng đủ mạnh để đối phó với các cú sốc từ thị trường.
