Quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động tới nhiều chủ thể

Bài viết thể hiện quan điểm của luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng luật sư Đồng Đội (Đoàn luật sư TP Hà Nội), không nhất thiết đồng quan điểm với Dân trí. Độc giả có thể phản biện trong phần bình luận phía dưới bài viết.

Theo chuyên gia pháp lý - luật sư Trần Xuân Tiền, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến khá nhiều chủ thể trong xã hội, đặc biệt là 3 bên trực tiếp tham gia quan hệ mua bán nhà ở chung cư, đó là người mua, người bán và người quản lý.

Xuất phát từ thực tế tại Việt Nam những năm gần đây, việc lựa chọn sở hữu căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng, đặc biệt là tại những thành phố lớn, mật độ dân cư đông đúc như Hà Nội và TPHCM. Ưu điểm rõ ràng có thể thấy được của những căn hộ chung cư là giá thành rẻ hơn đáng kể so với nhà mặt đất, tiện nghi và đặc biệt là quyền sở hữu căn chung cư lâu dài.

Song điều đáng nói là quyền sở hữu chung cư thì lâu dài nhưng sử dụng công trình lại có thời hạn do đây là tài sản bị khấu hao tự nhiên, cần phải được cải tạo, xây dựng mới sau một thời gian nhất định. Thế nhưng, việc triển khai cải tạo, xây mới chung cư xuống cấp hiện nay lại gặp nhiều vướng mắc, trong đó có thể kể đến là khó khăn về công tác di dời dân.

Thực tế, nhiều người từ chối việc chuyển khỏi các căn chung cư xuống cấp bởi cho rằng mình có quyền sở hữu chung cư vô thời hạn. Và hệ quả là các chung cư xuống cấp nghiêm trọng vẫn tồn tại, không chỉ tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người dân mà còn ảnh hưởng đến quy hoạch và cảnh quan đô thị.

Tuy nhiên, đề xuất này sẽ rất khó để dễ dàng nhận được sự đồng tình từ phần đông dư luận do tư duy sở hữu lâu dài đã ăn sâu bám rễ trong đầu đại đa số người dân. Họ đều muốn sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định cho bản thân và cả thế hệ sau, thêm vào đó vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết xoay quanh việc cấp sổ hồng cho các hộ dân sống ở chung cư. 

Chính phủ vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có đề xuất thời hạn sở hữu chung cư. Khác với các dự thảo đưa ra trước đây nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật lần này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, tức sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sở hữu chung cư, nội dung cụ thể về sở hữu chung cư có thời hạn trong đề xuất mới nhất của Bộ Xây dựng tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có khả thi không?

Chung cư sở hữu có thời hạn được áp dụng ở nhiều nước

Hiện nay, quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai đều công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mang tính chất ổn định, lâu dài, trong đó có quyền sở hữu nhà chung cư. Ngoài ra, trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn chỉ áp dụng đối với cá nhân nước ngoài, nhà ở xây dựng trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn và một số trường hợp khác theo quy định.

Về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn, đây là một quy định đã được áp dụng từ lâu tại nhiều nước trên thế giới, nhằm đảm bảo sự an toàn cho cuộc sống của người dân. Ví dụ như ở đất nước tỷ dân như Trung Quốc, một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải quy định các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50 đến 70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.

Trong khi đó, tại Hàn Quốc thì tái phát triển nhà chung cư hoặc công trình khác theo quy hoạch khi hết niên hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, Hàn Quốc cũng quy định sau khi công trình nhà chung cư được xây dựng trên 20 năm nếu có phát hiện vấn đề về an toàn thì đều có thể được xây dựng lại. Tiêu chí đánh giá an toàn dựa trên 4 yếu tố: Môi trường dân cư, mức lão hóa công trình và các thiết bị bên trong, an toàn kết cấu và phân tích chi phí.

Trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan quy định 2 hình thức cho người dân lựa chọn: Sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có sở hữu vĩnh viễn. Nhìn sang Singapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm.

Ở các quốc gia phương Tây, ví dụ như Mỹ cũng bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở bao gồm chung cư. Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.

Tại Việt Nam, thời gian qua, một số doanh nghiệp tiến hành xây dựng các chung cư sở hữu có thời hạn, với giá bán rất hợp lý. Như ở TPHCM, nhiều mô hình nhà ở thời hạn ngắn được đưa vào triển khai: Công ty cổ phần Quốc tế C&T đang rao bán hơn 300 căn hộ tại quận Tân Bình, diện tích từ 30 đến 65m2, thời hạn sở hữu 12 năm, giá khởi điểm 347 triệu đồng; Công ty Lê Thành ở quận Bình Tân cũng đã hoàn thành dự án Lê Thành Twin Tower, cung cấp hơn 3.000 căn hộ diện tích từ 30 đến 45m2, giá khởi điểm 240 triệu đồng cho sở hữu 15 năm và 350 triệu đồng cho kế hoạch sở hữu 49 năm.

Tiếp thu những quy định và kinh nghiệm xây dựng luật từ các nước phát triển, đồng thời căn cứ vào thực tế hiện nay, khi những tòa chung cư là nơi tập trung dân cư đông đúc, việc sử dụng trong thời gian dài sẽ làm giảm chất lượng của công trình, không bảo đảm an toàn cho người dân, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một phương án tiến bộ. Tuy nhiên, tại thời điểm này liệu quy định trên có phù hợp và hiệu quả hay không là một vấn đề cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư không giống nhau

Về thời hạn sử dụng công trình, theo quy định pháp luật về xây dựng hiện hành, công trình có thời hạn sử dụng nhất định được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Với cách hiểu, tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25 đến 50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 8 đến 24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng 50-100 năm; nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng (công trình cấp III) chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm...

Có thể thấy, thời hạn sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào quy định phân cấp công trình xây dựng, trong trường hợp hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể là 50 năm, 70 năm hoặc có thể lên đến 80 năm, 90 năm, 100 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Nếu đề xuất này được thông qua và đi vào thực hiện, việc người dân được cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản trên đất có thời hạn; đồng thời quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản cũng phụ thuộc vào niên hạn công trình. 

Sẽ tác động đến khá nhiều chủ thể

Để đánh giá chính sách mới về mặt thực tiễn, có thể nhìn theo hai hướng để thấy cả mặt tích cực và các khó khăn.

Về mặt tích cực, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là phù hợp với thực tế, thể hiện rõ nhất ở việc đảm bảo an toàn cho người dân thông qua kiểm soát chất lượng công trình. Đồng thời, quy định này giúp hạ giá thành căn hộ, tạo điều kiện để người dân đa dạng hóa các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế.

Việc lập ra quy chuẩn đánh giá tuổi thọ nhà chung cư cũng giúp cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, thay đổi quy hoạch, tái thiết hạ tầng được thuận lợi, bảo đảm an toàn về tính mạng, tài sản cho người dân.

Vấn đề nằm ở việc thực thi (với cơ chế hiện tại) và phát sinh về thủ tục (cấp phép, đánh giá công trình và dỡ bỏ công trình cũ) và thay đổi về bản chất tài sản, từ một loại tài sản (quyền sở hữu nhà ở) được công nhận vô thời hạn, nay đổi thành loại tài sản chỉ có khả năng sử dụng và mua bán trong 50-70 năm, chưa kể khấu hao theo thời gian.

Do đó, chính sách này sẽ tác động đến khá nhiều chủ thể trong xã hội, đặc biệt là ba bên trực tiếp tham gia quan hệ mua bán nhà ở chung cư, đó là người mua, người bán và người quản lý. Cụ thể như sau:

Về phía chủ đầu tư thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản: Do chính sách mới có thể sẽ bỏ đi tính vô thời hạn đối với quyền sở hữu nhà ở, nên nó làm giảm đi giá trị của bất động sản là nhà ở chung cư. Bởi trong quan hệ mua bán nhà ở chung cư, ngoài giá trị sử dụng mà ngôi nhà mang lại, thì tính chất ổn định, lâu dài giữa các thành phố lớn mới là yếu tố khiến nhiều người muốn sở hữu nhà ở chung cư.

Với đề xuất mới này, trong tương lai, giá nhà ở chung cư có thể sẽ giảm đi, một phần do bản thân giá trị đã giảm, phần còn lại là do người dân sẽ không mấy mặn mà với loại bất động sản vốn đã khấu hao mạnh, nay còn có niên hạn sử dụng chỉ trong khoảng một đời người.

Điều này sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh của các chủ đầu tư dự án bất động sản, kích thích họ phải tối ưu hóa bài toán kinh tế, sao cho vừa sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư, cũng như tối ưu về giá và dịch vụ pháp lý để thu hút người dân.

Về phía người dân đã, đang và sẽ sở hữu nhà chung cư: Do giá nhà chung cư ở các thành phố lớn hiện nay đều khá cao, đây là hậu quả khi đa số các tỷ phú trong nước đều xuất thân từ ngành bất động sản với tư duy "làm giàu từ phân lô bán nền", đẩy giá nhà ở lên quá cao so với thu nhập của người dân.

Thực tế, để sở hữu một căn nhà chung cư tại các thành phố lớn (thực tế chỉ ở các thành phố lớn mới có nguồn cầu và nguồn cung về nhà chung cư), người dân phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn so với thu nhập, thậm chí đại đa số phải tiến hành vay vốn để mua nhà, tạo sức ép lớn tới cuộc sống.

Nếu chính sách mới được đưa vào áp dụng sẽ tạo ra sức ép lớn hơn cho người dân cả về ngắn hạn và dài hạn. Bởi lẽ, đối với những người đã và đang sở hữu nhà chung cư, thì ngoài khấu hao vật chất, họ còn phải gánh chịu khấu hao pháp lý, khi chất lượng, giá trị của căn nhà giảm dần theo thời gian và tiến tới không còn sử dụng được thì người chủ sở hữu nhà có nguy cơ mất đi quyền sở hữu đối với mặt bằng mà mình đã mua.

Đối với người sắp mua nhà, do tính chất vô thời hạn của quyền sở hữu nhà ở đã không còn, nên họ sẽ hướng tới việc mua nhà trên đất để tối ưu hóa nguồn tài chính và tìm kiếm sự an toàn, việc này sẽ lại đẩy giá đất lên cao và gánh nặng cuối cùng vẫn đổ dồn về phía người dân.

Chưa kể, việc giới hạn quyền sở hữu nhà ở có thể tác động đến các quyền dân sự khác, đặc biệt là quyền thừa kế tài sản. Bởi trong suy nghĩ của người Việt từ xưa tới nay, nhà ở là nơi để "an cư, lạc nghiệp", mang tính chất lâu dài, ổn định, nhà chung cư theo đó cũng được coi là tài sản quan trọng, thường được  người dân chuyển dịch cho thế hệ sau. Việc áp dụng chính sách mới có thể sẽ gây khó khăn cho hoạt động này. 

Về phía Cơ quan quản lý Nhà nước: Đề xuất sẽ tạo ra cơ chế mới, kéo theo nhiều hoạt động mới trong hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về nhà ở, điều này tiềm ẩn nhiều khó khăn, bất cập. Cụ thể: Việc cấp phép và đánh giá công trình là tiềm ẩn của nhiều tiêu cực: Việc cấp phép và quản lý công trình xây dựng từ trước tới nay vốn đã xuất hiện rất nhiều bất cập, các công trình sai phạm, thiếu an toàn tồn tại rất nhiều trong thực tế.

Nếu tới đây, thủ tục đánh giá niên hạn công trình để nhằm mục đích dỡ bỏ được thực thi, thì ai dám đảm bảo là những việc này được thực thi công tâm, không vụ lợi và không có sự can thiệp của chủ đầu tư bất động sản nhằm kéo dài thời hạn tồn tại của công trình đã xuống cấp.

Bởi lẽ, việc xây dựng, duy trì và phá dỡ các tòa nhà chung cư là vô cùng phức tạp về thủ tục pháp lý và nguy hiểm về mặt thực tế, do hầu hết các tòa chung cư đều được xây dựng tại các thành phố lớn - khu đông dân cư. Đó là chưa kể việc giải phóng mặt bằng, di dời để phá dỡ chung cư cũ thậm chí có thể gây ra nhiều vấn đề phức tạp về xã hội, có bản chất tương tự hoạt động giải phóng mặt bằng với đối với quyền sử dụng đất, dễ gây ra những hậu quả khó thể lường trước.

Về vấn đề quản lý, do quyền sở hữu nhà ở bị giới hạn về thời gian, nhà ở được áp niên hạn nên sẽ tạo ra tính chênh lệch về giá cả và giá trị. Cụ thể, nhà ở gần hết niên hạn sẽ có giá cả thấp và ngược lại, nhà chung cư mới xây, niên hạn còn lâu dài thì sẽ được chào bán với giá cao.

Về cơ bản, quyền sở hữu nhà sẽ được cân nhắc như những mã chứng khoán với giá trị được xem xét qua nhiều khía cạnh như chất lượng công trình, uy tín của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý và đặc biệt là niên hạn sử dụng. Đặc điểm này có thể phát sinh nhiều vấn đề phức tạp như việc lợi dụng niên hạn để làm giá bất động sản hoặc cố ý chuyển nhượng với giá thấp nhằm trốn thuế.

Tương tự, việc định giá các căn chung cư với đặc điểm mới này cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi khấu hao đã ổn định, thì niên hạn có thể sẽ là đặc điểm quyết định giá của bất động sản. Mà như đã nói, việc đánh giá niên hạn lại phụ thuộc vào cơ quan Nhà nước với các bộ quy chuẩn, từ đó có thể nảy sinh nhiều vấn đề về việc quản lý mua bán chuyển nhượng nhà ở chung cư và việc quản lý thuế.

Đề xuất nêu trên được đưa ra với mục đích tạo cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các tòa chung cư, tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch đô thị cũng như đảm bảo an toàn dân sinh trong đô thị. Tuy nhiên, để quy định trên được triển khai có hiệu quả và đi vào thực tế đời sống còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Trong đó, bên cạnh việc thay đổi quy định chính sách, cần thực hiện đồng bộ các biện pháp thay đổi kết cấu hạ tầng xã hội, phát triển nền kinh tế quốc dân, nâng cao, cải thiện điều kiện sống cho người dân. Khi điều kiện thực tế đã đáp ứng đầy đủ, thì chính sách pháp luật mới có thể đi vào thực tế và phát huy được mục tiêu đã đề ra.

Trần Xuân Tiền