3 lưu ý khi đi mua chung cư để tránh chủ đầu tư kém, chậm bàn giao nhà

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản, tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam. Hiện cả nước có 862 đô thị với 44 triệu người, chiếm 45% tổng dân số. Năm 2025 dự báo sẽ có khoảng 1.000 đô thị với 52 triệu người, chiếm 50% dân số. Trong đó có ít nhất một siêu đô thị trên 10 triệu dân, 5 đô thị 5-10 triệu dân. Dự báo giai đoạn 2050-2070, tỷ lệ dân đô thị sẽ đạt tới 70-75%.

Với việc phát triển đô thị như hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà chung cư ngày càng trở nên phổ biến. Làm sao để mua chung cư tại các dự án đang trong quá trình triển khai an toàn, tránh được rủi ro là điều không ít người quan tâm.

Trong ChatToday mới đây của Dân trí, luật sư Đoàn Trung Hiếu cho rằng người mua cần lưu ý những vấn đề cơ bản dưới đây. 

Chọn chủ đầu tư uy tín và có năng lực

Để chọn được chủ đầu tư uy tín, có năng lực, người mua chung cư xem xét đến năng lực tài chính, thời gian hoạt động, các dự án đã triển khai, danh sách đối tác.

Những chủ đầu tư hoạt động lâu năm trên thị trường sẽ có kinh nghiệm vận hành, xử lý rủi ro giúp phát triển dự án bất động sản một cách trơn tru và an toàn hơn.

Uy tín của chủ đầu tư cũng được phản án qua các dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động. Những dự án có phản hồi tốt, ít thông tin kiện tụng cho thấy chủ đầu tư uy tín cao.

Một tiêu chí khác là danh sách các đối tác hợp tác cùng từ các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát cho đến thi công.

Trong bối cảnh hiện tại không hiếm trường hợp chủ đầu không đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, bàn giao đúng hạn. Vì vậy, người mua cần kiểm tra chứng thư bảo lãnh từ ngân thương mại có đủ năng lực (là bên nhận bảo lãnh) đối với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay các dự án chung cư cần phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết.

Điều kiện pháp lý dự án

Chủ đầu tư uy tín phải đảm bảo về tính pháp lý của dự án đối với người mua, cung cấp đầy đủ các thông tin, văn bản về dự án khi khách hàng yêu cầu.

Những văn bản này bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất (có thể là quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Hồ sơ dự án (thường bao gồm các hồ sơ, văn bản liên quan đến việc quy hoạch, chấp thuận đầu tư,…).
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng dự án trên phần đất mà chủ đầu tư sở hữu (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng).
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với trường hợp nhà ở liền kề hoặc nhà ở thấp tầng).
• Biên bản đã hoàn thành phần móng của tòa nhà.
• Thông báo nhà ở đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng tại địa phương nơi có nhà ở ra quyết định thông báo chấp thuận.

Quy trình thanh toán

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu thanh toán đầu tiên sẽ không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp người mua, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.