Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Giới chuyên gia nói gì?

Thuận lợi cho việc cải tạo chung cư cũ

Bày tỏ quan điểm ủng hộ việc cần có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu diện tích chung của nhà chung cư giữa chủ đầu tư với cư dân sinh sống trong tòa nhà xảy ra ở một số khu nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM cũng như ở các thành phố khác của cơ quan Nhà nước còn không ít lúng túng. 

Nguyên nhân chính là sự thiếu chi tiết, không đầy đủ hoặc không phù hợp, bất cập của Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể đó là quy định về xác định diện tích sở hữu chung; diện tích sở hữu riêng của nhà chung cư; sự không rõ ràng trong quy định về cải tạo nhà chung cư đặc biệt là vấn đề bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư cũ nát, xuống cấp khi cải tạo, xây dựng mới… Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những quy định rõ ràng về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

Cũng theo ông Đính, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.

Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, chuyên gia này cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng Luật mới và phải tìm nơi ở mới để người ta được mua. Như vậy, người ta sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới của mình cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.

"Chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn", ông Đính nhấn mạnh.

Không đảm bảo quyền sở hữu tài sản

Lý giải việc không đồng tình với đề xuất áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở, một số chuyên gia cho rằng, điều này không đảm bảo quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu, không đảm bảo sự ổn định trên thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư - mô hình hiện đại vừa giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân vừa tiết kiệm được quỹ đất.

Theo TS Đậu Anh Tuấn - Phó tổng thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.

Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Ông Tuấn cũng cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng, lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai.

Đồng thời, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng không phù hợp, vì không thể đồng nhất "thời hạn sử dụng nhà chung cư", tức tuổi thọ nhà chung cư với "quyền sở hữu nhà chung cư". Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Còn nhìn nhận ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc công ty luật Minh Bạch cho rằng, chúng ta cần phải có lộ trình, không phải sửa riêng Luật Nhà ở, mà Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ khác để trình Chính phủ xây dựng một lộ trình sửa đổi pháp luật, bao gồm cả pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Thứ hai là phải xây dựng lộ trình cho người dân. Tức là những người chịu ảnh hưởng thì họ sẽ được gì và mất gì. Nếu anh mua nhà sở hữu 50 năm thì sẽ được mua với giá chỉ bằng một nửa so với những người đi trước, đã mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo vị luật sư này, Bộ Xây dựng cũng cần giải quyết quyền lợi cho những đơn vị chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thời hạn. Bởi nếu chi phí để xây nhà có thời hạn không giảm hơn nhiều so với chung cư không thời hạn thì chủ đầu tư người ta sẽ không làm và không làm thì nguồn cung sẽ không có.

Ở góc độ thị trường bất động sản - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam Phạm Đức Toản lo ngại, quy định sở hữu chung cư có thời hạn có thể tác động tiêu cực tới giá đất nền và giá nhà chung cư trong tương lai.

Theo ông, khách hàng quan tâm đến chung cư chắc chắn sẽ sụt giảm vì người ta sẽ đánh đổi bằng cách mua những bất động sản có giá trị hơn như đất nền. Bởi, trong trường hợp mua nhà mà có thời hạn thì không khác gì đi thuê. Tài sản đó thay vì gia tăng hoặc giữ được giá trị thì lại mất đi theo thời gian. Nghĩa là càng về cuối, giá trị của căn nhà càng mất đi, do đó tác động rất lớn đến tâm lý người mua.