Lời giải nào cho "tiếng kêu cứu" 30 năm quy hoạch Thanh Đa?

Cần điều chỉnh để quy hoạch xứng tầm

Bán đảo Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TPHCM) đã trải qua 30 năm quy hoạch nhưng giờ đây vẫn là ruộng đồng hoang vắng, nhà cửa lụp xụp. Cùng thời gian đó, bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM) đã lột xác với khu đô thị mới Thủ Thiêm lung linh sắc màu gắn với các dự án nhà ở hạng sang, công trình trọng điểm.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nhận định vị trí của Thanh Đa không thua kém gì Thủ Thiêm nhưng bao năm qua quy hoạch "treo" kéo dài gây khó khăn cho người dân và lãng phí tài nguyên quốc gia.

Ông Thắng cho rằng TPHCM cần đẩy nhanh hơn quá trình thực hiện, đánh giá lại quy hoạch cũ vì đã qua 30 năm, đưa ra cơ cấu định hướng phù hợp, có điều chỉnh để Thanh Đa phát triển xứng tầm hơn.

KTS Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia quy hoạch - chỉ ra quy hoạch Thanh Đa kéo dài có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, TPHCM đưa ra một đề bài hẹp, chỉ nhìn về quy hoạch Thanh Đa chứ không nhìn rộng ra, tổng thể hơn. Thứ hai, chưa có nhà đầu tư phù hợp để phát triển khu vực này. Hiện tại, một số nhà đầu tư đã có ý tưởng tham gia nhưng chỉ vẽ ra làm dự án, xây nhà để bán chứ không có giải pháp tổng thể.

Ông Sơn phân tích thực trạng của Thanh Đa đang gặp các vấn đề như giao thông kém phát triển, chỉ có đường độc đạo Bình Quới đi vào, qua 1 cây cầu Kinh Thanh Đa. Cửa ngõ vào Thanh Đa nối với Quốc lộ 13 luôn trong tình trạng quá tải, kẹt xe. "Nên một dự án hàng trăm hecta đã nghẽn từ lối đi vào", ông Sơn nói.

Thực trạng khác là Thanh Đa có nền đất thấp, đi cùng hạ tầng kém phát triển nên việc đầu tư sẽ vô cùng lớn. Hiện nay, bản vẽ của Tập đoàn Bitexco đề xuất đầu tư Thanh Đa đưa ra là diện tích xây dựng đô thị nhiều. Điều này dẫn đến hao tốn chi phí đầu tư hạ tầng và tốn đất đắp, thậm chí có thể không đủ nguồn đất đắp trên nền đất thấp như vậy.

Dân cư tại chỗ của Thanh Đa khá phức tạp, sống tập trung ở khu phía tây - đông cũng là khu vực có đường độc đạo đi vào. Vì thế, nếu mở rộng đường thì chi phí đền bù khá cao và vấn đề giải tỏa rất phức tạp. Nếu nhà đầu tư vào chỉ lấy đất làm dự án, phần chỉnh trang đô thị cho dân cư tại chỗ dành cho nhà nước thì cũng khó khả thi.

Cuối cùng, về vấn đề giao thông ở Thanh Đa, để phá thế độc đạo thì cần làm thêm ít nhất 4-5 cây cầu. Câu hỏi đặt ra là tiền đâu để xây dựng? Phân tích tổng hòa các yếu tố đó, chuyên gia cho rằng quy hoạch Thanh Đa hiện tại không khả thi.

Trong khi đó, ông Sơn đánh giá Thanh Đa có nhiều tiềm năng. Khu vực này có sông nước đẹp hàng đầu của thành phố, không gian xanh và quỹ đất sạch còn nhiều. Vị trí gần khu trung tâm, tiềm năng để phát triển lớn, đặc biệt khi thành phố đang mong muốn quy hoạch lại sông Sài Gòn thì Thanh Đa là điểm nhấn quy hoạch hàng đầu.

Vì vậy, lời giải cho bài toán quy hoạch của Thanh Đa được ông đưa ra là bản thân thành phố phải có định hướng chiến lược, dựa trên nền tảng kinh tế đô thị.

Quy hoạch hạ tầng nhìn từ 2 bên bờ sông và 5 cây cầu kết nối

KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng việc xác định quy hoạch rộng hơn chỉ gói gọn trong khu vực Thanh Đa là rất quan trọng. Thanh Đa gần giống câu chuyện Thủ Thiêm và Thượng Hải. Ở Thượng Hải, ban đầu chính quyền chỉ tính quy hoạch tách biệt 2 bờ Đông - Tây. Sau đó, bài toán đặc ra là quy hoạch 2 bờ cùng một lúc, gắn kết với nhau tạo động lực phát triển cho bờ Tây, từ đó bờ Đông phát triển theo.

Ông nói, Thủ Thiêm hiện nay cũng vướng sai lầm y như Thượng Hải thuở ban đầu, khi chỉ làm quy hoạch đơn thuần từng bờ Đông và bờ Tây. Suốt 20 năm, Thủ Thiêm vẫn ì ạch trong khi cùng thời gian đó, Thượng Hải đã lên nhà cao tầng như Hong Kong và phát triển mạnh mẽ. Bài học từ Thượng Hải là rất quan trọng, có thể học hỏi với Thủ Thiêm và cả Thanh Đa.

Ông Sơn chỉ ra lý do mấy chục năm qua, Thanh Đa không phát triển được vì quy hoạch chỉ nghiên cứu Thanh Đa. Muốn giải quyết vấn đề thì ranh giới quy hoạch phải tính bên kia sông, kết nối 2 bờ sông.

Về ranh giới quy hoạch, ông đề xuất mở rộng khoảng 1.880ha (gấp 4,3 lần diện tích hiện tại), bao trùm đường Phạm Văn Đồng, đường số 2, Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13 (TP Thủ Đức). Để kết nối 2 bờ, Thanh Đa cần 4-5 cây cầu tạo động lực phát triển, khai thác các cơ hội bên kia sông.

Đối diện Thanh Đa là khu cảng Trường Thọ, có thể rời cảng ra ngoài, biến Trường Thọ thành trung tâm TP Thủ Đức. Hiện nay, quy hoạch Thủ Thiêm là trung tâm TP Thủ Đức nhưng không phù hợp, vì nên gắn liền với trung tâm quận 1. Thủ Đức là thành phố phía Đông, trung tâm TP Thủ Đức nên là Trường Thọ.

Khu An Phú đã hình thành khu đô thị cao cấp Thảo Điền gần như Phú Mỹ Hưng. Vì thế, cầu từ An Phú qua Trường Thọ cần được xây dựng để kết nối.

Đối với khu vực đô thị bên kia sông, 3 tuyến đường Phạm Văn Đồng, Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13 có cơ hội phát triển mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (TOD) trên tinh thần Nghị quyết 98 về cơ chế đặc thù. Giao thông khu vực này đã hình thành rồi, thành phố chỉ việc khai thác quỹ đất.

Ông gợi ý vị trí 5 cây cầu có thể được xây dựng qua Quốc lộ 13, qua An Phú, qua Trường Thọ (nối ga Metro số 1), đường số 2, Phạm Văn Đồng. Tiêu chí chọn khu vực xây cầu là có đất công sẵn, khu nhà lụp xụp (giá đền bù rẻ, đưa người dân lên ở nhà cao tầng, có chỗ buôn bán dưới đất).

Nhờ TOD, Nhà nước có thể đền bù giải tỏa, thu hồi đất 2 bên đường, sau đó đấu giá bán cho tư nhân, rồi dùng tiền đó để làm cầu. Ông Sơn cho rằng nếu làm theo, đảm bảo 100% Nhà nước không tốn ngân sách làm cầu mà câu chuyện giao thông ở Thanh Đa được tháo gỡ.

Lựa chọn Thanh Đa phát triển không gian xanh, không gian đa chức năng

Để phát triển Thanh Đa, ông Sơn cho rằng "những gì thành phố thiếu thì quy hoạch Thanh Đa làm thành phố có".

Vùng đất này thấp, nếu đô thị hóa, phủ kín thì không được do tốn kém, thứ 2 là không phù hợp sinh thái. TPHCM có diện tích cây xanh/người rất thấp nên Thanh Đa cần phải giữ được diện tích cây xanh, mặt nước.

Ngoài khu dân cư hiện hữu, phần đất còn lại phát triển dự án nên dành ít nhất 1 nửa làm không gian xanh công cộng, quảng trưởng, dịch vụ thương mại. Lợi thế của Thanh Đa ở vị trí trung tâm, di chuyển dễ dàng. Hà Nội đang đặt ra vấn đề "thành phố trong rừng" còn Thanh Đa, với lợi thế vốn đó, có thể tự làm được điều đó.

Với người dân hiện hữu đang sinh sống tại Thanh Đa, ông gợi ý nên tổ chức lại đô thị khang trang hơn. Thành phố nên cân nhắc dành quỹ đất ít nhất 100ha để tái định cư tại chỗ cho người dân đối với những khu nhà ở lụp xụp.

Với một nửa diện tích còn lại của Thanh Đa, ông Sơn đề xuất làm không gian đa chức năng. TPHCM là trung tâm vùng đô thị nhưng sân bay lớn nhất ở Long Thành, cảng biển lớn nhất ở Bà Rịa - Vũng Tàu, ga xe lửa lớn nhất ở Bình Dương. Nhưng TPHCM có vị thế không phải tỉnh thành nào cũng có, vị thế đô thị trên 300 năm, lâu đời, là trung tâm của miền nam. Thành phố thiếu khu vực làm trung tâm triển lãm quốc gia và quốc tế.

Vì vậy, khu đa chức năng này sẽ có trung tâm triển lãm khoảng 50-60ha hoặc 100ha, tùy thành phố cân nhắc. Nó sẽ là trung tâm kinh tế giao lưu, tổ chức các hội chợ quốc gia, quốc tế, có sân vận động lớn phối hợp với Rạch Chiếc làm SEA Games hoặc biểu diễn văn nghệ, triển lãm... TPHCM không có sân vận động lớn cho hàng trăm ngàn người, khu đa chức năng sẽ làm điều này và cũng là điểm đến cho người dân.

"Tôi gợi ý một vài chức năng có thể luân chuyển, nếu làm được chỉ mất 10 năm, có thể đem lại nguồn thu không nhỏ cho thành phố. Điều quan trọng là thành phố cần định hướng chiến lược rõ ràng cho Thanh Đa, tiền bạc đầu tư thì tư nhân bỏ vốn, sinh lời nên việc kêu gọi đầu tư không khó", ông Sơn nói.

Cuối cùng, chuyên gia quy hoạch khẳng định Nghị quyết 98 áp dụng với Thanh Đa không đơn giản chỉ là bài toán quy hoạch mà còn là câu chuyện kinh tế đô thị, giải quyết được quyền lợi cho nhà đầu tư, người dân có nơi an cư lạc nghiệp, có công viên, khu đô thị khang trang. Người dân có điểm đến hấp dẫn cuối tuần, đổ về Thanh Đa bằng xe công cộng... Cơ hội phát triển sẽ đến với mọi người.