Sức mua giảm lộ diện trên con số doanh thu
Ngay từ quý III/2022, trong báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán, giới chuyên gia đồng loạt đưa ra nhận định ngành bất động sản đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có việc lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Điều này đã được phản ứng trên thực tế. Chị Nguyễn Thị Ngọc, nhân viên tín dụng của một ngân hàng quốc doanh, cho biết kể từ tháng 10/2022, nhu cầu vay mua bất động sản tại đơn vị này đã giảm mạnh.
Nhóm khách hàng vay đầu tư không mặn mà khi bất động sản không còn là kênh sinh lời tốt như trước trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tăng cao. Nhóm khách có nhu cầu mua ở thực cũng dè chừng và cố gắng chờ thêm 1-2 năm nữa với hy vọng lãi suất sẽ giảm. Chị Ngọc cho biết hiện lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng này vẫn ở mức tốt, 10%/năm đối với các gói ưu đãi mới. Với những gói hết thời hạn ưu đãi hiện lãi suất ở mức 12-13%/năm. Tuy nhiên, một số ngân hàng khác lãi suất cho vay đã tăng lên mức 15-16%/năm.
Bên cạnh lãi suất, giá nhà tăng mạnh cũng là một trở ngại lớn. Theo ước tính của Chứng khoán VNDirect, người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với căn hộ trung cấp (giá dưới 45 triệu đồng/m2) tại TPHCM và Hà Nội. Ngay cả những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (127-173 triệu đồng/m2), tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.
Tham gia gói vay ưu đãi mua nhà 0% của một ngân hàng tư nhân cách đây 2 năm, chị Trương Thu Huyền (Hà Nội) kể chị đang phải thu xếp vốn từ người thân để trả khoản vay khi hết thời hạn ưu đãi. Theo thông tin từ ngân hàng, lãi suất khoản vay của chị khi hết thời hạn ưu đãi là 15%/năm. Một số bạn bè của chị Huyền cũng cân nhắc chưa mua nhà tại thời điểm này do lãi suất quá cao.
Giá cả leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng khiến sức mua sụt giảm. Điều này đã được phản ánh qua báo cáo kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Phần lớn doanh thu thuần của các công ty bất động sản giảm. Nhẹ là cỡ 11% như Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã chứng khoán: VGC) hay nặng nhất là Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) tới 99%. Nhưng cũng có trường hợp cá biệt như Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) vẫn tăng 33%.
Các doanh nghiệp lý giải doanh số bán hàng sụt giảm, đầu tư kinh doanh vào các dự án không thuận lợi do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản.
Nhìn chung, doanh thu thuần của các doanh nghiệp giảm nhưng chỉ quay về mức trước dịch Covid-19. Theo các chuyên gia, trong giai đoạn đại dịch, có một lượng tiền không nhỏ không được giao dịch nên nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư bất động sản, khiến doanh thu các doanh nghiệp đều tăng.
Cá biệt như trường hợp của Phát Đạt, trong quý IV/2022 doanh thu giảm thê thảm, chỉ đạt 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất, chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh, trong khi trước đó lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Con số này thậm chí còn thấp hơn cả quý IV/2012 - thời điểm khủng khoảng bất động sản cách đây 10 năm.
Với Vinhomes, nhờ việc bàn giao thêm 2.200 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire nên doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong quý IV/2022 đạt 28.692 tỷ đồng, tăng 23% so với năm trước. Để kích cầu người mua, hồi cuối năm ngoái công ty này cho ra mắt sản phẩm đầu tư Fantasy Homes (thuộc VMI JSC), chia nhỏ mỗi căn thấp tầng thành 200 suất đầu tư.
Hoạt động tài chính của doanh nghiệp: Con dao hai lưỡi
Trong bối cảnh doanh thu sụt giảm, cứu tinh cho lợi nhuận được các doanh nghiệp sử dụng là gia tăng hoạt động ngoài kinh doanh cốt lõi như tài chính, hoạt động khác.
Trong quý IV/2022, doanh thu hoạt động tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đều tăng bằng lần so với cùng kỳ năm 2021. Doanh thu tài chính của Phát Đạt gấp 8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) gấp 5,5 lần cùng kỳ, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã: KHG) gấp 4,8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) gấp 1,3 lần. Ở chiều ngược lại có Vinhomes giảm 60% doanh thu tài chính, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) giảm 87%.
Nam Long, Khải Hoàn, Khang Điền là những doanh nghiệp có cơ cấu tài sản khá lành mạnh, ít vay nợ. Trong quý vừa qua dù tăng mạnh doanh thu tài chính nhưng chi phí tài chính chỉ vài chục tỷ đồng. Ví dụ, thời điểm 31/12/2022, tiền và các khoản tương đương tiền của Nam Long tăng 21%, đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 33% so với đầu năm. Nhờ đó dù doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận trước thuế của Nam Long, Khải Hoàn giảm nhẹ dưới 30%. Với Khang Điền do giá vốn tăng đột ngột gấp 9 lần cùng kỳ quý IV/2021 nên lợi nhuận giảm mạnh 66%.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, hoạt động tài chính thua lỗ cũng làm trầm trọng thêm mức sụt giảm của lợi nhuận doanh nghiệp. Có thể kể đến trường hợp của Phát Đạt, dù doanh thu tài chính đạt 16 tỷ đồng, gấp 8 lần nhưng không thấm vào đâu so với chi phí tài chính tới 221 tỷ đồng. Con số này gấp 3 lần cùng kỳ quý IV/2021. Trong 221 tỷ đồng này có 140 tỷ đồng chi phí lãi vay, gấp đôi so với năm 2021.
Tương tự, doanh thu tài chính của Đất Xanh trong quý IV/2022 chỉ còn 34 tỷ đồng so với mức 260 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Do quý vừa qua công ty này chỉ ghi nhận 3 tỷ đồng lãi từ thanh lý đầu tư trong khi trước đó là 220 tỷ đồng. Mặc dù chi phí tài chính của Đất Xanh tăng nhẹ 24% nhưng chi phí lãi vay cũng gấp đôi so với trước (157 tỷ đồng so với 80 tỷ đồng).
Áp lực mang tên trái phiếu doanh nghiệp
Kể từ năm 2018, bên cạnh kênh huy động vốn từ ngân hàng, các doanh nghiệp có thêm một kênh mới là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Bất động sản là nhóm đứng thứ 2 về đối tượng phát hành trái phiếu.
Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419.000 tỷ đồng (chiếm 33,6%).
Kênh huy động vốn này giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để tài trợ cho dự án, tuy nhiên đổi lại lãi suất không phải là thấp khiến gia tăng chi phí tài chính. Theo PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - điều này khiến cho doanh nghiệp sẽ chọn giải pháp làm các sản phẩm cao cấp (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) để có lãi cao.
Có thể liên hệ điều này với tình huống của Novaland. Theo dữ liệu từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, công ty này đã phát hành 67 lô trái phiếu trong vài năm gần đây. Novaland đã và đang tập trung phát triển các đại dự án liên quan bất động sản nghỉ dưỡng như Aqua City (TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) và NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận).
Tương tự, chỉ trong 2 năm Phát Đạt phát hành 15 đợt trái phiếu riêng lẻ. Đất Xanh cũng phát hành 14 đợt trái phiếu.
Ngược lại, Nam Long chỉ phát hành 6 đợt trái phiếu. Khang Điền là 4 đợt phát hành.
Chi phí tài chính của 2 nhóm doanh nghiệp này cũng có sự khác biệt khi so sánh với tổng doanh thu thuần và doanh thu tài chính. Nam Long, Khang Điền duy trì ở mức thấp trong khi Novaland thời điểm lên tới 54%.
Chia sẻ với Dân trí, ông Nguyễn Hữu Thanh, Phó tổng giám đốc và Tư vấn chiến lược Công ty Weland, trước đây từng có thời gian làm kế toán trưởng một công ty bất động sản top đầu thị trường, cho biết trái phiếu doanh nghiệp có thời hạn vay ngắn hơn vay ngân hàng, từ 12 đến 60 tháng, phổ biến là 24 tháng. Do đó, nếu so sánh doanh nghiệp bất động sản nào dùng đòn bẩy trái phiếu nhiều thì áp lực đáo hạn trái phiếu trong ngắn hạn lớn sẽ lớn hơn.
Các doanh nghiệp thường ưu tiên vay từ ngân hàng trước khi dùng đến phương án phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, do những quy định ràng buộc của Ngân hàng Nhà nước, không ít doanh nghiệp bất động sản đã cạn room vay ngân hàng nên buộc phải chuyển sang phát hành trái phiếu. Ngoài ra, trước đây, phát hành trái phiếu giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh hơn cũng như thủ tục đơn giản hơn so với vay ngân hàng.
Ngoài áp lực trả lãi, doanh nghiệp bất động sản còn đối diện với áp lực trả gốc trái phiếu lớn. Trước đây, các doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Tuy nhiên, hiện nay phương án này đã phá sản, hiện nhiều đơn vị đang gặp khó trong việc xoay sở nguồn vốn để trả nợ gốc trái phiếu đến hạn.
Xem xét trên báo cáo tài chính quý IV/2022 cũng thấy áp lực của doanh nghiệp. Tại thời điểm 31/12/2022, Phát Đạt có dư nợ 2.510 tỷ đồng trái phiếu trong đó trái phiếu ngắn hạn là 2.214 tỷ đồng, trái phiếu dài hạn là 296 tỷ đồng. Ngày 2/2 vừa qua là ngày công ty này phải trả 400 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn trong bối cảnh kết quả kinh doanh giảm mạnh.
