Vì sao tồn kho bất động sản chủ yếu hàng cao cấp, du lịch, nghỉ dưỡng?

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2022. Theo đó, đến cuối năm vừa qua, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 150.268 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch. Bộ Xây dựng đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường năm 2022 tốt hơn năm 2021.

Trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là những dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi...

Điều này cũng tương đồng với số liệu trong báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khi tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong quý IV chỉ khoảng 28%. Trong quý IV/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa- Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ.

VARS cho biết mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn.

Trong vài năm qua, thị trường chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo DKRA, phân khúc nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch nhưng đã có dấu hiệu phục hồi từ quý II/2020, trong đó nhà liền kề/nhà phố thương mại biển là sản phẩm được yêu thích với tỷ lệ hấp thụ cao nhất.

Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Phú Quốc chủ yếu nhờ thành lập thành phố biển Phú Quốc vào cuối năm 2020 và các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai/được đề xuất như Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay Phan Thiết. 

Đối với biệt thự biển, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2021 mặc dù sau dịch nhưng cao gấp 6,4 lần so với 6 tháng đầu năm 2020 và gần gấp đôi năm 2020 với hơn 1.000 căn được mở bán, theo DKRA. Nguồn cung mới nhà liền kề/nhà phố thương mại biển trong cao gấp 8,4 lần và cao hơn 19% so với năm 2020 với hơn 1.300 căn được mở bán.

PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - cho biết kể từ khi thị trường bất động sản phục hồi năm 2014, đã có sự phấn khích trên thị trường từ năm 2014 đến năm 2018 với sự ra đời công cụ tài chính mới, hình thức đầu tư mới như condotel, officetel, đặc biệt là các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng. Giai đoạn này khu vực miền Trung và Phú Quốc tràn ngập các dự án condotel.

Lý giải nguyên nhân, theo ông Chung, một phần là đến từ việc phát hành trái phiếu, lãi suất cao, tập trung ở một số chủ đầu tư cho nên doanh nghiệp sẽ chọn giải pháp làm sản phẩm cao cấp để có lãi cao.

Theo chuyên gia này, 2018-2021 thực chất là giai đoạn phát triển của trái phiếu đi liền với sản phẩm cao cấp. Ngoài ra có một lượng tiền không nhỏ không được giao dịch trong thời kỳ Covid-19 nên nhà đầu tư tiềm năng chuyển dịch sang đầu tư bất động sản.

Về phía cầu, với bối cảnh lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư bất động sản cũng không dám xuống tiền do thanh khoản thấp, khả năng lỗ cao hoặc ngâm tiền lâu vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.