Tìm giải pháp cho nơi "người dân phải chia ca để ngủ" giữa trung tâm TPHCM
(Dân trí) - Tại khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo, nhiều gia đình phải dùng chung nhà vệ sinh, cơi nới để luân phiên nhau ngủ. Đây là vấn đề tồn tại hàng chục năm qua ngay tại trung tâm TPHCM.
Sáng 27/6, Quận ủy, UBND quận 1, tổ chức hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp, mời quan tâm dự án Chợ Gà, Chợ Gạo. Khu vực này từng được lãnh đạo quận 1 chia sẻ là một trong những nơi người dân phải chịu cảnh sống chật chội, thậm chí có gia đình phải chia ca để ngủ luân phiên.
Ông Dương Anh Đức, Bí thư Quận ủy quận 1, cho biết, quận 1 là khu vực trung tâm của TPHCM, luôn hướng đến hình ảnh đô thị văn minh, hiện đại và người dân có điều kiện sống tốt. Tuy nhiên, do vấn đề lịch sử để lại và hoàn cảnh thực tiễn, môi trường sống tại một số nơi còn chưa như mong đợi, người dân có điều kiện sống còn khó khăn.
Ông Dương Anh Đức, Bí thư Quận ủy quận 1, chia sẻ tại hội nghị (Ảnh: Q.Huy).
"Tại khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo, nhiều gia đình phải chia sẻ chung nhà vệ sinh, có nhà sử dụng tầng trệt để buôn bán, làm ăn còn tầng trên cơi nới để luân phiên nhau ngủ. Nhiều thời kỳ lãnh đạo quận đã đau đáu về việc này, mong muốn tìm giải pháp nhưng khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo vẫn như vậy sau gần 50 năm từ ngày thống nhất đất nước", ông Dương Anh Đức bày tỏ.
Trong quãng thời gian đó, dự án khu Chợ Gà, Chợ Gạo từng nhiều lần được thành phố kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cứ đến rồi đi do còn nhiều vấn đề chưa tìm được lời giải.
Nhà đầu tư cứ đến rồi đi
Theo ông Dương Anh Đức, khi đầu tư vào một dự án, nhà đầu tư không ai muốn bị lỗ vốn. Quận 1 mong muốn các nhà đầu tư tiếp cận lần này với tinh thần chia sẻ, nhìn về những lợi ích gián tiếp, chia sẻ khó khăn với người dân thay vì các lợi ích trực tiếp.
"Đây là bài toán không dễ, bài toán đặc biệt cần những biện pháp đặc biệt để giải quyết. Nếu dự án thành công, quận 1 và TPHCM sẽ có bộ mặt mới sáng sủa hơn, người dân tại đây có đời sống tốt hơn và tương xứng với diện mạo của thành phố trong thế kỷ 21. Chúng ta thấy đồng bào vẫn sống trong hoàn cảnh như vậy thì rất nhiều người đau lòng", Bí thư quận 1 nêu cảm nghĩ.
Nhiều gia đình phải chịu cảnh sống chật chội giữa lòng quận 1 (TPHCM) (Ảnh: Nguyễn Vy).
Ông Dương Anh Đức cũng thẳng thắn nhìn nhận, với diện tích hơn 6.000m2 nằm ở trung tâm TPHCM với hàng trăm hộ, bài toán này sẽ không có lời giải nếu áp dụng quy định hiện hành. Do đó, quận 1 cần các chuyên gia, nhà đầu tư hiến kế, đề xuất những chính sách đặc biệt để dự án này khả thi, đảm bảo cân đối, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và công tác an sinh xã hội của địa phương.
Nói về tiềm năng của khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo, Kiến trúc sư Khương Văn Mười cho rằng, diện mạo của nơi đây chắc chắn có sự thay đổi trong tương lai. Ngoài việc nằm tại mặt tiền trục đường chính, gần các khu động lực phát triển, nơi này sẽ có 4 tuyến đường sắt đô thị đi qua.
"Nằm ở quận 1, gần mặt sông, các trục giao thông quan trọng, rất hiếm có nơi nào nhiều lợi thế như vậy. Ở góc độ chuyên môn, tôi thấy cả một viễn cảnh sáng ở đó, chỉ mong sao sớm thành hiện thực. Nhưng bài toán ở đây vẫn là kinh tế, gắn với hiệu quả cho doanh nghiệp", KTS Khương Văn Mười phân tích.
KTS Khương Văn Mười góp ý cho dự án Chợ Gà, Chợ Gạo (Ảnh: Q.Huy).
Về giải pháp trước mắt, vị chuyên gia đưa ra phương án thành phố có thể hạ thấp các quy chuẩn, quy định về công trình, nhà ở cho dự án Chợ Gà, Chợ Gạo thay vì các quy định hiện hành. Trong đó có việc giảm diện tích nhà ở để tái thiết lại dân cư.
"Có người nói nếu làm nhà dưới định mức tiêu chuẩn thì lại tạo ra một khu ổ chuột mới. Tôi trả lời rằng đúng, ổ chuột mới mà có tổ chức còn hơn là không tổ chức. Tất nhiên, phương án này chỉ mang tính giai đoạn chứ không lâu dài. Trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng là đảm bảo cuộc sống người dân tại đó, giúp họ có chỗ ở chỗ ăn, chỗ ngủ an toàn", KTS Khương Văn Mười nhấn mạnh.
Nhiều "ẩn số" cần làm rõ
Theo UBND quận 1, dự án Chợ Gà, Chợ Gạo có diện tích khu đất 6.339 m2. Khu chợ truyền thống hiện hữu có diện tích hơn 3.300m2 với 237 sạp hàng. Dự án có mật độ xây dựng tối đa 50%, hệ số sử dụng đất là 10, chiều cao tối đa là 50m và dân số dự kiến 700 người.
Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, đại diện Tập đoàn Novaland, cho biết, đối với các dự án cải tạo, chỉnh trang quận 1, đơn vị tham gia với quan điểm đồng hành cùng địa phương và TPHCM. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần tính đến yếu tố kinh tế và đảm bảo định mức hoạt động của đơn vị.
"Về mặt cơ chế, dự án chưa thể hiện rõ việc đầu tư theo hình thức nào. Nếu đơn thuần là dự án thương mại thì cơ chế bồi thường cho người dân, sự tham gia của Nhà nước, chính quyền ra sao và hành lang pháp lý về cơ chế ưu đãi doanh nghiệp thế nào", ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng đặt câu hỏi.
Phối cảnh dự án Chợ Gà, Chợ Gạo được mời gọi đầu tư (Ảnh: UBND quận 1).
Về mặt kỹ thuật, đại diện Tập đoàn Novaland phân tích, dự án khống chế mật độ xây dựng 50%, tầng cao 50m có thể tương ứng với 13 tầng với khoảng 3.000m2/sàn. Tính trung bình, dự án có thể xây dựng khoảng 600 căn hộ.
Sau khi thực hiện bồi thường tái định cư người dân với tối đa 300 căn, doanh nghiệp chỉ còn 300 căn còn lại để phục vụ kinh doanh. Như vậy, mật độ xây dựng và tầng cao của dự án là không phù hợp.
Cùng quan điểm trên, ông Lê Thành Nam, đại diện Tập đoàn Bitexco, bày tỏ, chỉ tiêu quy hoạch hiện tại của dự án sẽ rất khó đạt khả thi về mặt kinh tế. Với chiều cao tối đa là 50m, dự án cũng khó để triển khai dự án khoảng 17 tầng.
"Theo tính toán sơ bộ, để có phương án 24-25 tầng thì chiều cao của công trình phải khoảng 80m. Quận cần xin ý kiến thành phố về vấn đề chiều cao tối đa. Ngoài ra, chỉ tiêu dân số 700 người của dự án cũng là rào cản và cần tính toán khoảng 1.200-1400 người", ông Lê Thành Nam góp ý.
Tại hội nghị, ông Trương Anh Tuấn, đại diện Công ty địa ốc Hoàng Quân, đưa ra 2 phương án là xây dựng nhà ở xã hội và đấu thầu, đấu giá. Trong đó, việc thực hiện nhà ở xã hội sẽ có cơ chế, chính sách đầu tư và đền bù rất rõ ràng, các chỉ tiêu về mật độ dân số, giới hạn tầng cao, mật độ xây dựng có thể điều chỉnh tăng 1,5 lần.
"Tuy nhiên, thành phố sẽ không thu được tiền sử dụng đất. Ngoài ra về mặt mỹ quan, với một vị trí đất vàng mà làm nhà ở xã hội như vậy sẽ có hạn chế", ông Tuấn nêu rõ.
Khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo có vị trí đắc địa khi nằm gần các khu vực động lực phát triển của TPHCM (Bản đồ: UBND quận 1).
Đối với phương án còn lại là đấu thầu, đấu giá, khu vực này sẽ có một số hạn chế vì nằm trong quy hoạch 930ha khu trung tâm TPHCM. Đại diện doanh nghiệp đề nghị quận 1 kiến nghị thành phố áp dụng các cơ chế tốt nhất có thể để gỡ vướng.
Tại buổi làm việc, đại diện một tập đoàn bất động sản khác phân tích, nội dung các doanh nghiệp quan tâm nhất tại dự án là chi phí, thời gian thực hiện và hành lang pháp lý. Trong đó, dự án này có 2 chi phí ẩn khiến bài toán kinh tế không thể đạt hiệu quả.
Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng chưa thể tính toán được và rất khó để lên kế hoạch nếu áp dụng phương án thỏa thuận với người dân. Bên cạnh đó, với những dữ liệu hiện có, chi phí về đất của dự án cũng chưa thể ước lượng.
"Nếu 2 ẩn số này không giải được thì doanh nghiệp rất khó để tham gia. Nhà đầu tư cũng muốn biết thời gian thực hiện dự án là bao lâu và điều này cũng phụ thuộc vào hành lang pháp lý", đại diện doanh nghiệp cho hay.
