Lời giải cho bài toán sở hữu chung cư

Gần đây công luận ồn ào, rung lắc khá mạnh về chuyện sở hữu chung cư ngắn hạn do Bộ Xây dựng đề xuất trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Có đề xuất này cũng chỉ vì một khó khăn mang tính "nan giải" gắn với câu chuyện "nhà chung cư, nhà tập thể cũ nát không làm sao để dễ thuận tình trong việc phá dỡ, xây dựng lại". Cả quá trình gần mười năm, TP Hồ Chí Minh nỗ lực hết mức cũng chỉ làm được 28%, còn Hà Nội vẫn chỉ là 1,2%.

Về nguyên tắc, nhà của dân thì chủ nhà phải bỏ tiền ra sửa chữa, xây dựng lại khi không dùng được nữa. Nhưng nhà chung cư, nhà tập thể lại là tài sản của những cộng đồng đông người, không dễ dàng thống nhất với nhau, vì "mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh". Hơn nữa, thường người thu nhập thấp mới tìm đến mua các chung cư cũ nát hoặc nhà đang ở mà không thể bỏ tiền ra sửa chữa, xây dựng lại được.   

Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình lên Quốc hội, Chính phủ đã đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Câu chuyện này không mới! Dự thảo Luật Nhà ở mà Chính phủ trình Quốc hội năm 2013 cũng đã có phương án sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng Quốc hội không nhất trí, và vẫn thông qua chế độ sở hữu chung cư lâu dài như hiện hành.

Lần này, tại phiên họp vào chiều 17/3 vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn và đã đề nghị không đưa vào dự thảo Luật nội dung này; đồng thời cho rằng cần có quy định cụ thể về việc nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.

Một chút lịch sử về chung cư ở nước ta

Sau ngày thống nhất đất nước, ở các tỉnh phía Bắc, thuật ngữ "chung cư" gần như mới. Trong thời kỳ bao cấp, nhà nước cũng bao cấp cả nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức, gọi là "nhà tập thể", chỉ cao chừng dăm sáu tầng. Ở các tỉnh phía Nam, khái niệm "chung cư" phổ biến hơn, nhà cũng xây cao hơn một chút, và cũng gọi thẳng tên là "nhà chung cư". Đến nay, các nhà này xây dựng trước 1975 đã trở nên cũ nát, cần xây dựng lại. Kỹ thuật xây dựng bây giờ cũng tốt hơn rất nhiều, việc xây cất các chung cư ba bốn chục tầng không có gì khó khăn.

Người Việt quen với tập quán nhà ở phải gắn với không gian riêng mang tính gia đình, không thích cuộc sống chung đụng. Nhưng rồi "cái khó bó cái khôn" mà thấy có một căn hộ chung cư cũng là may mắn lắm rồi. Vào năm 1998, Chính phủ muốn khuyến khích các khu dân cư dưới dạng chung cư, đã cho phép giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án chung cư. Dần dần, người mua chung cư ngày càng nhiều hơn, nên từ 2004, các dự án chung cư cũng phải trả tiền sử dụng đất.

Thời gian trôi đi, khái niệm "chung cư" đã quen dần và trở nên thân thuộc hơn với người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, ít tiền. Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2020 đã đặt chỉ tiêu cung nhà ở từ các dự án nhà ở thương mại phải đạt 80% là nhà chung cư (tính theo diện tích sàn). Điều này cho thấy, Chính phủ mong muốn khu dân cư tại các đô thị phải được tái cấu trúc dưới dạng chung cư cao tầng hiện đại, đô thị hóa theo chiều đứng cho tiết kiệm đất đai.

Lý luận về sở hữu nhà

Đến nay, lý luận về sở hữu chỉ còn có ý kiến khác nhau đối với: (1) các đối tượng do thiên nhiên ban tặng cho con người (tức là không do sức lao động của con người làm ra); và (2) các đối tượng do trí tuệ con người tạo ra dưới dạng phi vật thể. Còn lại, tất cả hàng hóa vật thể do sức lao động của con người tạo ra đều thống nhất rằng quyền sở hữu thuộc người tạo ra đối tượng đó và quyền sở hữu có thể giao dịch dưới dạng mua bán hoặc cho thuê.

Quyền sở hữu được hình thành vô thời hạn, kể cả khi vật thể đó không còn sử dụng được nữa. Khi một ai đó chỉ được sử dụng vật thể nào đó có thời hạn thì chỉ là thuê của chủ sở hữu vật thể đó. Thuê có thể trả tiền một lần cho thời hạn thuê, cũng có thể trả tiền hàng năm trong thời hạn thuê, kèm theo hợp đồng thuê là những cam kết dân sự giữa 2 bên. Trong một số trường hợp, vật thể thuộc quyền sở hữu của ai đó mà gây hại cho xã hội thì Nhà nước có quyền bãi bỏ quyền sở hữu và thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật.

Nhà ở cũng theo lý luận chung này, vì nhà ở do lao động của con người tạo ra. Một là người có nhà bán quyền sở hữu nhà ở vĩnh viễn cho người mua nhà, và hai là người có nhà cho thuê quyền sở hữu nhà theo cam kết giữa 2 bên. Không có hình thức sở hữu có thời hạn, vì trái với lý luận về sở hữu nhà và chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý.

Kinh nghiệm quốc tế     

Ở một số nước, người ta có quy định đất ở được sử dụng có thời hạn, gần Việt Nam thì Trung Quốc hay Singapore đều quy định như vậy. Ở đây có một nhầm lẫn trong cách hiểu về đất ở được sử dụng có thời hạn. Thực chất, đây không phải là thời hạn được ở, "hết thời hạn phải khăn gói ra đường", mà là thời hạn để tính tiền sử dụng đất.

Về lý luận, do sự mất giá của đồng tiền theo thời gian mà người ta tính được rằng giá đất trả cho sự vĩnh viễn sử dụng chỉ bằng khoảng giá đất thuê trả cho khoảng 70 năm sử dụng. Vậy sau 70 năm thì người mua đất như được "cho không" tiền thuê đất.

Để khắc phục tình trạng này, một số nước đánh thuế rất cao đối với các trường hợp mua quyền sở hữu đất lâu dài; một số nước thì họ không đánh thuế cao, mà quy định thời hạn sử dụng từ khoảng 50 năm tới 99 năm, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất phải trả tiền cho chu kỳ sử dụng mới. Người trả tiền, trả thuế đầy đủ thì vẫn tiếp tục được ở nơi cũ, không trả đủ thì đành phải bán lại rồi ra đi tới nơi vừa với túi tiền của mình.

Về việc xử lý các nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng cũng không có gì quá phức tạp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà của Nhà nước là đánh giá đúng chất lượng nhà và phát hiện tình trạng mất an toàn mọi mặt của tòa nhà.

Mỗi nhà chung cư có một công ty quản lý tòa nhà và cung cấp dịch vụ sinh hoạt chung. Mỗi căn hộ phải đóng một khoản phí hàng năm để tích lại vào quỹ sửa chữa, nâng cấp, xây dựng lại nhà. Dù ta có ở nhà riêng hay nhà chung cư thì sửa chữa, nâng cấp hay xây dựng lại đều phải là tiền của chủ các căn hộ bỏ ra.

Vấn đề còn lại là xây dựng lại các nhà tập thể, nhà chung cư cũ đã xuống cấp đến mức nguy hiểm. Ngân sách cũng không có để bỏ ra làm việc này. Lúc này cần đến chủ trương xã hội hóa, sử dụng tài chính của các nhà đầu tư tư nhân để xây dựng lại từ nhà tập thể, chung cư thấp tầng thành nhà chung cư hiện đại thật cao tầng. Nếu vị trí không cho phép xây dựng cao tầng thì tìm nơi đã quy hoạch ở vị trí tương đương.

Điều quan trọng là phương án cải tạo phải minh bạch, chia sẻ lợi ích phải rõ ràng. Phương án cải tạo phải thông qua cộng đồng dân cư ở chung cư, khi 2/3 trở lên đồng ý và làm rõ những ý kiến không đồng ý là vô lý thì phương án được phê duyệt. Hiện nay ta cứ đòi 100% ý kiến cộng đồng phải đồng ý thì chẳng bao giờ thành, vì làm gì có thể đạt được 100% đồng thuận.

Kết luận

Quy định pháp luật về "sở hữu chung cư có thời hạn" vừa không đúng về lý luận, không phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, và cũng chưa hình dung hết được hậu quả xã hội của quy định này. Theo đường lối chung, Nhà nước mong muốn chung cư là hình thức nhà ở chủ yếu để tạo điều kiện tái cấu trúc đô thị.

Thu hẹp thời hạn sở hữu nhà chung cư lại làm giảm sự hấp dẫn của không gian chung cư. Người dân lại loay hoay tìm những căn nhà liền đất "ọp ẹp" nhưng lâu dài có lợi hơn nhiều. Đô thị vẫn tiếp tục "lộn xộn, vụn vặt, đứt gãy".

Ta hãy học kinh nghiệm của nước ngoài để điều hành cho phù hợp với Việt Nam. Cơ quan quản lý nhà ở của Nhà nước cần tập trung vào tiêu chuẩn hóa chất lượng và định kỳ đánh giá chất lượng.

Có thể pháp luật nhà ở nên làm thật rõ cơ chế sở hữu nhà chung cư và thuê nhà chung cư có niên hạn. Cả 2 hình thức này đều cho tồn tại song song, lựa chọn hình thức nào là do người muốn có nhà quyết định.         

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!