Gọi đúng tên chính sách thời hạn sở hữu nhà chung cư

Theo tôi, đề xuất này có vấn đề ngay từ đầu về thuật ngữ pháp lý, và vì thế mà gây ra những tranh cãi không cần thiết. 

Đầu tiên phải khẳng định, quyền sở hữu không bao giờ có thời hạn, đối với bất kỳ loại tài sản nào, không riêng gì nhà chung cư. Nhưng pháp luật đặt ra giới hạn về thời gian sử dụng của rất nhiều loại hàng hóa, tài sản vì yếu tố an toàn. Ví dụ, chúng ta có hạn sử dụng thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm, xe ô tô, đầu máy xe lửa. Hết thời hạn sử dụng thì pháp luật cấm không cho sử dụng nữa, vì nếu tiếp tục sử dụng sẽ gây nguy hiểm.

Mặc dù vậy, nếu cái xe của tôi hết thời hạn sử dụng, tôi vẫn là chủ sở hữu cái xe, chỉ đơn giản là tôi không được lái nó ra đường nữa thôi. 

Đối với nhà chung cư cũng nên như vậy. Nếu việc sử dụng nó gây nguy hiểm thì cấm sử dụng, chứ không có nghĩa là tước đi quyền sở hữu. Quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi cái nhà bị phá hủy mà thôi. 

Mà rõ ràng, ba thời điểm (1) hết thời hạn công trình; (2) công trình được kết luận là không còn an toàn; (3) công trình bị phá hủy, trên thực tế là rất khác nhau. Ba thời điểm này có đồng nhất đâu mà lại đánh đồng thời hạn công trình với thời hạn sở hữu? 

Sự đánh đồng này dẫn đến rất nhiều câu hỏi: Cái nhà hết thời hạn công trình nhưng chưa được kết luận về an toàn thì có được ở không? Có được bán lại không? Công trình chưa hết thời hạn nhưng đã xuống cấp đến mức mất an toàn rồi thì có còn được ở không? Có còn quyền sở hữu không? Công trình được kết luận không còn an toàn nhưng mãi không phá hủy thì sao? Tôi không đợi được việc phá nhà cũ đi rồi xây lại cái mới thì có được bán cái nhà cũ hay còn gọi là cái quyền ở căn nhà mới cho người khác không?

Đừng ai nói rằng không sử dụng nữa thì ai sở hữu cũng không quan trọng nhé. Như thế là bạn chưa hiểu gì về khái niệm sở hữu rồi. Chủ sở hữu, nhất là sở hữu một cái nhà, dù nó không được sử dụng nữa thì vẫn còn rất nhiều quyền và nghĩa vụ khác. Đơn cử, theo nguyên tắc dân sự, nếu một cái nhà sập đổ gây thiệt hại cho nhà bên cạnh thì chủ cái nhà đổ phải bồi thường. Nếu tôi không còn là chủ sở hữu nữa thì tôi không cần bồi thường. Sướng quá nhỉ? 

Thế nếu thay từ "thời hạn sở hữu" thành "thời hạn sử dụng" nhà chung cư có nên không?

Cái này thì cần thảo luận. 

Trong việc quản lý các loại tài sản có nguy cơ gây nguy hiểm này, luôn có ba cách. 

Cách thứ nhất là kiểm tra thường xuyên, còn an toàn thì còn cho dùng, không an toàn thì phải loại bỏ, tần suất kiểm tra thì có thể thiết kế theo kiểu tăng dần theo tuổi của tài sản. Cách này hiện đang dùng cho các công trình giao thông. 

Cách thứ hai là không kiểm tra mà đánh đồng tất cả, chốt cứng một thời hạn, hết hạn bắt buộc phải bỏ. Cách này thì hiện dùng cho thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm.

Cách thứ ba là kết hợp hai cách trên, tức là vẫn kiểm tra thường xuyên, nhưng nếu quá một thời hạn thì nhất định bỏ, dù kết quả kiểm tra vẫn đạt. Cơ chế này được áp dụng là do kể cả kiểm tra có kỹ thế nào đi nữa, vẫn có những yếu tố liên quan đến an toàn mà không thể đo được. Cách này hiện dùng cho ô tô, đầu máy xe lửa. 

Hôm vừa rồi báo đài phản ánh tình trạng đầu máy xe lửa hết niên hạn sử dụng, nhưng do được bảo dưỡng và kiểm định tốt nên vẫn còn an toàn. Hiện đang có kiến nghị là bỏ quy định về niên hạn sử dụng đầu máy đi, thay bằng quy định về tần suất kiểm định cao hơn đối với đầu máy cũ. 

Đối với nhà chung cư, việc lựa chọn hình thức quản lý an toàn nào cũng cần cân nhắc. Việc chốt cứng thời gian sử dụng như cách thứ hai e là không khả thi. Mặc dù các tòa nhà đều có ghi thời hạn công trình khi thiết kế thi công, nhưng khi tôi hỏi các chuyên gia xây dựng thì họ cho rằng mức độ tin cậy của con số này rất thấp, sai số so với thực tế rất lớn.

Theo đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng thì dường như sẽ như sau: Khi nhà chung còn thời hạn thì không kiểm tra. Đến khi hết thời hạn thì kiểm tra, còn an toàn cho dùng tiếp, không an toàn phải dừng sử dụng. 

Hay nói cách khác, theo giải thích của đại diện Ban soạn thảo, khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Vậy thì bản chất của chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư là thời hạn miễn kiểm tra an toàn công trình. Hết thời hạn đó, công trình được kiểm tra thường xuyên cho đến khi được kết luận là không an toàn nữa thì sẽ phải phá hủy.

Nếu Bộ Xây dựng gọi đúng tên chính sách thì chắc sẽ đỡ những tranh luận không cần thiết.

Mà sao Bộ lại gọi tên sai như vậy nhỉ? Tôi cho đó mới là điểm cần tranh luận.

Tác giả: Nguyễn Minh Đức lấy bằng Cử nhân Luật tại Đại học Luật Hà Nội và Thạc sĩ Chính sách Kinh tế tại Đại học Columbia - Hoa Kỳ; hiện anh công tác tại Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).

Chuyên mục BLOG mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!